Арбитраж 22-23 учебный год / Арбитражная практика № 8, август 2015

законом.

—Значит посмотрим, куда будет развиваться практика. Верховный суд на самом деле ничего не предрешил.

—Меня в части недействительности сделок волнует еще одно разъяснение. В пункте 98 постановления содержится положение о том, что сделка может быть оспорена потерпевшим и в случаях, когда насилие или угроза исходили от третьего лица, а другая сторона сделки знала об этом обстоятельстве. В действительности закон не ставит возможность оспаривания сделки в зависимость от знания другой стороны об имевших место насилии или угрозе. Достаточно одного порока воли. Это однозначный постулат в доктрине права и из этого исходили разработчики поправок к ГК РФ. В этом отличие от обмана. При обмане, действительно, порок воли не настолько серьезный и можно принять во внимание добросовестность третьего лица (контрагента). Если контрагент не знает и не должен знать, что меня обманули, то этот обман должен остаться исключительно моей проблемой. Я должен идти к обманщику и разбираться с ним.

—Да, действительно, немного странно. Мне позвонили неизвестные лица, угрожали и заставляли заключить сделку. Получается, я смогу ее оспорить только в том случае, если приду к контрагенту и скажу, что мне угрожали или даже били и я не хочу заключать сделку с ним, но приходится.

Во всех остальных случаях контрагент сделает круглые глаза и скажет, что он не знал. Можно будет оспорить еще, наверное, в случае, когда я приду с видимыми следами побоев на лице или на костылях. Тогда вроде как контрагент должен будет понимать, что на мою волю как-то воздействовали. Но это же не серьезно. Такая логика редко когда поможет потерпевшему.

—Теперь давайте немножко поговорим про разъяснения по представительству. Раз

уж жанр интервью не позволяет разобрать все пункты подряд и у нас получается все больше критический разбор, то давайте обсудим правила, вызывающие сомнения.

— Разъяснение, содержащееся в п. 128 постановления, представляется неудовлетворительным. Процетирую этот пункт: «Доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки)».

Во-первых, новелла п. 1 ст. 185.1 ГК не традиционна для практики, предшествовавшей реформе ГК, а потому требует большего внимания, тогда как указанное разъяснение, напротив, вычленяет из нормы лишь одно правило, умалчивая о других. Это может дезориентировать суды. Во-вторых, отобранные для разъяснения примеры как раз являются интуитивно понятными. Ясно, что названные сделки направлены на распоряжение правами. Между тем такие сделки, в отношении которых на практике может возникнуть неопределенность, совершенно проигнорированы. Здесь и аренда недвижимости, и доверительное управление, и рента, и уступка зарегистрированных прав, и долевое строительство, и сделки в отношении исключительных прав. Кроме того, необходимо разъяснить такой вопрос: когда у поверенного имеется доверенность на заключение сделки по распоряжению названными в разъясняемой норме правами, но в ней не упомянуто правомочие на подачу заявления о регистрации прав и другие случаи, порождающие неопределенность в объеме полномочий. Данная сфера правоотношений настолько важна, особенно для граждан, что возникновение различной судебной практики по этому вопросу крайне нежелательно.

—Да, с арендой тяжело, конечно. Если она регистрируется, надо брать нотариальную доверенность и на обращение к регистратору, и на подписание самой сделки. Идея ст. 185.1 ГК была в том, чтобы помочь регистраторам обеспечивать достоверность реестра. В этом плане разницы между арендой или залогом в российской системе регистрации прав нет. В Германии, где аренда как обязательственное право не регистрируется, — есть. Может быть, ситуация будет немножко исправляться тем, что на подачу документов о регистрации будет требоваться нотариальная доверенность и, значит, даже если договор аренды подпишет со стороны арендодателя неуполномоченное лицо, его действия фактически будут одобрены тем лицом, которое обратится к регистратору по поводу этого договора и будет иметь нотариальную доверенность на это. Что еще можете сказать по представительству?

—По отмене доверенности появились интересные разъяснения. Фактически в п. 132 постановления Верховный суд указал на то, что публикация об отмене доверенности не является универсальным способом прекращения полномочий. Применение данного порядка без одновременного извещения представителя и известных представляемому третьих лиц об отмене доверенности не допускается в случаях, когда доверенность была выдана на совершение сделки (сделок) с конкретным контрагентом (контрагентами). Это решение вызывает сомнение для случаев, при которых требуется отменить названные доверенности, однако представляемому

третьи лица (контрагенты) неизвестны. Кроме того, в постановлении, в том числе и данном пункте, нет разъяснений по вопросу об отмене нотариальных доверенностей, в части формы такой отмены,

втом числе в соотношении такого способа отмены, как публикация, а также в отношении процессуальных нотариальных доверенностей.

—Да, интересная метаморфоза произошла, на мой взгляд. Какие ситуации держали

вуме, когда предлагали норму о публикации? Прежде всего, видимо, подразумевали, что представляемый не знает, кому были выданы доверенности и для каких сделок. Например, уволен директор юридического лица, который выдал массу доверенностей. Он не сообщает, кому их выдал. Допустим, он не просто уволен, а находится в бегах. А доверенности надо отменить. И вот, чтобы не направлять уведомления во все государственные органы (регистрирующие палаты, суды и т. п.), а также всем без исключения физическим и юридическим лицам в Российской Федерации, закон разрешил сделать публикацию об отмене доверенности. А Верховный суд лишил ее смысла, если доверенность была выдана на заключение сделок с конкретными лицами.

—Еще одна проблема касается расширительного толкования ст. 188 ГК РФ про прекращение доверенности в части введения конкурсного производства в отношении представителя или представляемого. Верховный суд разъяснил, что в аналогичном порядке автоматически прекращаются доверенности, выданные самим конкурсным управляющим, после его отстранения или освобождения (п. 130 постановления). Ладно, если в отстранении я еще могу видеть какую-то логику, то в случае освобождения управляющего (например, ввиду его затяжной болезни), я не понимаю до конца, какова целесообразность прекращения выданных им доверенностей?

Притом что аналогия использована Верховным судом с огромной натяжкой. Как раз по общему правилу в обычной ситуации нет такого, чтобы увольнение директора юридического лица приводило к прекращению доверенностей, выданных им.

—А мне, более того, кажется, что и в случае отстранения управляющего в связи

с допущенными им нарушениями, и даже злоупотреблениями, автоматически прекращать все выданные им доверенности также было неправильно. Надо думать об интересах оборота. Ведь речь идет не об отмене полномочий по инициативе представляемого (как мы раньше проговаривали, третьи лица там достаточно

защищены: их следует адресно уведомлять, даже публикация не во всех случаях против них работает), а о прекращении полномочий в силу закона. Для таких ситуаций в законе нет фикции о том, что полномочия сохраняются в отношении третьих лиц, которые не знали об их автоматическом прекращении. И Верховный суд такую фикцию также

никаким своим толкованием не ввел. То есть в тот же день, когда отстранен конкурсный управляющий, все лица, выступающие по доверенностям от него, утратили свои полномочия и действуют как неуполномоченные лица. И никакой защиты для контрагентов. Мне интересно, а сами суды как будут узнавать о прекращении полномочий процессуальных представителей? Допустим, организация из Тамбова имеет значительное число дебиторов в соседних областях и ведет против них процессы

овзыскании задолженности. В арбитражном суде Тамбовской области идет дело

обанкротстве этой организации и отстраняется конкурсный управляющий. Через день судебное заседание в арбитражном суде Липецкой области. Приходит человек по доверенности, подписанной отстраненным управляющим. Никто этого не знает, кроме представителя. А возможно, и он тоже не в курсе. Если состоится решение и оно не понравится новому конкурсному управляющему, его придется отменять по его жалобе, так как в деле участвовал неуполномоченный представитель?

—Да, здесь есть проблема. Тем более что сведения о признании должника банкротом публикуются в официальном издании по банкротству, а вот сведения об отстранении или освобождении арбитражного управляющего не публикуются. Никакого реестра действующих арбитражных управляющих не ведется. Единственная возможность — посмотреть в картотеке арбитражных дел (КАД), но среди множества иных определений, принимаемых по делу о банкротстве (их число нередко исчисляется тысячами), отловить нужное будет очень сложно. На проверку полномочий лиц, чьи доверенности выданы конкурсными управляющими, придется тратить умопомрачительное время. Как следствие, народ будет избегать работы с ними, мне кажется.

—Ну, хорошо. Мы уже близимся к завершению разговора, наверное. Давайте его закончим на позитивной волне. Теперь у Вас было время чуть детальнее вчитаться в текст принятого постановления. Какой пункт кажется Вам наиболее важным из всех, которые мы не успели обсудить?

—Вы знаете, мы уже обсудили так много важных пунктов. Давайте я лучше скажу про то, какой пункт я считаю самым веселым? Если составлять такой своеобразный рейтинг, то в моем будет лидировать, судя по всему, п. 14 постановления.

—А я читал в интернете по нему не очень положительный отклик А. Карапетова. Мол,

насколько примитивное разъяснение, что кому оно нужно… Разве кто-то сомневался? И все в таком духе.

— Правильно. Но я предлагаю посмотреть на данное разъяснение просто как на веселое. Смотрите, что говорит Верховный суд про упущенную выгоду:

«При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений».

Что произошло, на мой взгляд. Верховный суд применил слово «учитывается» совсем не в том значении, в каком оно использовано в норме, и начал ее всерьез толковать, отменяя тот парадоксальный результат, к которому это неправильное значение приводило. Законодатель хотел сказать, что судье надо исследовать и принять во внимание (учесть, иными словами) то, какие приготовления предпринял истец для извлечения упущенной выгоды. Что он не сидел, сложа руки, и спокойно наблюдал за тем, как уходит его выгода.

А Верховный суд слово «учитывается» взял как синоним слова «подсчитывается» и ему пришлось объяснять судам, что, разумеется, в состав упущенной выгоды могут входить не только расходы на предпринятые приготовления. Кстати говоря, ошибка еще и в том, что расходы — это уже никакая не упущенная выгода, а просто реальный ущерб. Так что вот такой забавный памятник многозначности терминов получился.

— Соглашусь с Вами, конечно. Но у меня по поводу этого разъяснения еще одно соображение. Жаль, что Верховный суд не разъяснил одну очень важную тонкость, которая, как я знаю, присутствует в праве Германии. Важно было уточнить те случаи,

вкоторых имеют значение предпринятые меры и приготовления для получения выгоды. Представляется, при взыскании упущенной выгоды, основанной на нормальном течении гражданского оборота, специальных доказательств предпринятых приготовлений не требуется. Например, истец, осуществляющий торговую деятельность, чей магазин залит по вине ответчика, не должен доказывать, что он продолжал закупать товар

впериод, пока торговая деятельность им не осуществлялась. Такие затраты (как непринятие мер, направленных на снижение убытков), напротив, будут неразумными. В этом случае ответчик может доказать, что в силу каких-либо обстоятельств упущенная выгода не была бы получена истцом. Напротив, предпринятые истцом приготовления для получения дохода должны учитываться в особых случаях, выходящих за рамки обычного течения гражданского оборота. В частности, истец может доказать, что предпринятые им меры привели бы к получению дохода несмотря на то, что изначально (в момент нарушения) такой доход казался маловероятным.

Данный абзац мог быть сформулирован следующим образом:

«При взыскании упущенной выгоды, основанной на нормальном течении гражданского оборота (продажа однотипных товаров, оказание массовых услуг, например, химчистка белья и др.), доказательства предпринятых для получения дохода приготовлений могут истцом не предоставляться. В этом случае ответчик может доказать, что в силу каких-либо обстоятельств упущенная выгода не была бы получена истцом. Напротив, предпринятые истцом приготовления для получения дохода должны учитываться в особых случаях, выходящих за рамки обычного течения гражданского оборота

(например, продажа индивидуально-определенного товара, продажа товаров к новому году и т. п.). В частности, истец может доказать, что предпринятые им меры привели бы к получению дохода, если бы не нарушение прав истца ответчиком».

Вы согласны с таким разъяснением?

—Да, наверное, такое разъяснение было бы полезным.

—Хорошо. Значит, завершим наш разговор на волне конструктивной критики, с предложением того, как можно было бы решить проблему упущенной выгоды

в будущем. Может быть, кому-нибудь в судах наши с Вами размышления окажутся полезными. Спасибо, что нашли время для беседы.

Беседовал Андрей Владимирович Егоров, главный редактор «АП».

ГЛАВНАЯ ТЕМА

Юлия Валерьевна Старцева

магистр права (РШЧП)

Обязательны ли решения ТСЖ для лиц, не являющихся участниками товарищества

Какие действия с общим имуществом здания требуют согласования общего собрания

Можно ли разместить информационную вывеску на здании без одобрения ТСЖ

В судебной практике возникает множество споров по поводу пользования и управления объектами общей долевой собственности в многоквартирном доме. При этом в центре рассмотрения стоит проблема разграничения компетенции между общим собранием собственников, товариществами собственников жилья (далее — ТСЖ) и самими собственниками. Зачастую ТСЖ принимают решения, которые обязательны для всех собственников (например, об увеличении платы за те или иные услуги). Это вызывает недовольство собственников и их желание оспорить нововведения. Нередки случаи, когда сами собственники осуществляют действия, не согласованные ни с ТСЖ, ни с общим собранием, — проводят перепланировку помещений, устанавливают кондиционеры, вешают рекламные вывески и т. п. А в дальнейшем правомерность подобных действий им приходится доказывать в суде. При этом Жилищный кодекс РФ регулирует далеко не все возникающие спорные вопросы. Поэтому искать ответы относительно правовых тонкостей

использования общего имущества зданий участникам соответствующих правоотношений придется в судебной практике.

ТСЖ определяет размер обязательных платежей для всех собственников

Как правило, решения собственников помещений в здании принимаются на общем собрании. Их особенностью является то, что такие собрания порождают правовые последствия для всех участников общей собственности, даже если некоторые участники голосовали против или не участвовали (при условии соблюдения кворума и наличия большинства)1.

Так, размер тарифа на услуги и работы по техническому обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, установленный решением общего собрания, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, кто был против такого решения или не участвовал в голосовании (определение ВАС РФ от 19.12.2013 по делу № А63-13738/2012, постановление АС Московского округа от 23.01.2015 по делу № А40-4161/14). Причем незаключение собственниками договоров с управляющей организацией не освобождает их от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего

собрания собственников помещений (постановление АС Московской области от 27.11.2014 по делу № А40-155555/14).

В этом выражается превосходство общих интересов перед индивидуальными интересами отдельных собственников. Самоопределение объединения собственников жилья может быть достигнуто лишь посредством подчинения меньшинства воли большинства. Цель данного принципа — обеспечение принятия решения, удовлетворяющего интересы большинства, но и в то же время как можно больше учитывающее интересы отдельных лиц, не умаляя возможности осуществления действий в целом.

Большинство голосов определяется в соответствии с так называемым принципом ценности, то есть пропорционально размеру общей площади помещений. Поэтому нередко встает проблема мажоризации и существует опасность злоупотребления со стороны лица, обладающего большинством площади в здании, в связи с чем он может преследовать лишь личные интересы2.

Примечательно, что в ранее действовавшем Федеральном законе от 15.06.1996 № 72 -ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу с 01.03.2015) было предусмотрено, что

членами товарищества являются все собственники помещений в доме с момента его регистрации в установленном порядке. Все лица, приобретающие в последующем право собственности в доме, становятся членами товарищества автоматически после возникновения у них права собственности на помещение. Однако Конституционный суд РФ признал данные положения неконституционными. Он указал, что из содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и добровольном членстве (постановление КС РФ от 03.04.1998 № 10-П).

Между тем такой подход не лишен недостатков, поскольку это привело к возникновению ряда

существенных проблем в российской практике. Например, разграничение статуса собственников, вступивших и не вступивших в товарищество, возможность взимания платы с лиц, не являющихся членами ТСЖ, в размере, согласованном членами товарищества, и ряд других.

Так, в судебной практике широко распространена позиция, в соответствии с которой установленные решением общего собрания членов товарищества собственников размеры платежей и взносов за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме являются обязательными не только для его членов, но и для всех иных собственников помещений (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2012 по делу № А58-7889/2009, Московского округа от 06.05.2013 по делу № А41-22638/12, от 30.05.2013 по делу № А40-27078/13, от 19.12.2013 по делу № А40-27078/13).

Основой для данного вывода служат нормы п. 3 ч. 1 ст. 137 и ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ.

Так, ТСЖ вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме

в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, если в таком доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Из чего следует вывод, что если товарищество создано, то оно и устанавливает размер платы.

Однако имеются основания и для противоположного подхода: из ч. 8 ст. 156 ЖК РФ следует, что органы управления ТСЖ определяют размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, только для членов товарищества. Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату

за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.

Кроме того, и в ст. 123.14 ГК РФ указано, что к исключительной компетенции высшего органа управления товарищества собственников недвижимости — общего собрания его членов — относится принятие решение об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

Тем не менее суды предпочитают исходить из отсутствия необходимости проведения собрания всех собственников, учитывая, что в соответствии со ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то есть, по сути, охватывает большинство собственников.

Собственники должны уполномочить ТСЖ на совершение конкретных действий в их интересах

Поскольку ТСЖ в любом случае включает в себя более половины собственников помещений в здании, представляется необходимым задаться вопросом: существует ли вообще потребность

разделять общее собрание собственников помещений и производное от него гражданско-правовое сообщество — товарищество собственников жилья?

Деятельность товарищества собственников жилья, по сути, является выражением самоопределения собственников помещений в доме и формой согласования порядка реализации своих прав каждым из членов. Об этом свидетельствует, например, то, что оно не имеет своего самостоятельного интереса, а воплощает волю собственников помещений, что неоднократно подчеркивалось в судебной практике (постановления Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 по делу № А56-42253/2007, ФАС Московского округа от 27.05.2013 по делу № А41-26106/12,

Северо-Западного округа от 18.09.2013 по делу № А66-7428/2012).

При этом товариществу для совершения действий в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, как правило, требуется, чтобы эти собственники наделили их дополнительными полномочиями.

Так, для предъявления иска в суд о признании права общей долевой собственности на определенные помещения необходимо подтвердить наделение ТСЖ общим собранием

собственников правом на обращение в суд с таким иском (постановления ФАС Московского округа от 15.05.2014 по делу № А40-85620/12, АС Московского округа от 10.03.2015 по делу № А40-93323/ 2013-127-885).

В то же время существует практика, где суд придерживается иного подхода. Например, как

следует из материалов одного из дел, ТСЖ предъявило негаторный иск, связанный с устранением допущенных нарушений использования общего имущества (было изменено состояние общего имущества дома — в капитальной стене сделан дверной проем и заложен оконный проем, обустроено крыльцо). Суд пришел к выводу, что товарищество, в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества, имело право на обращение в суд с иском даже при отсутствии специального наделения полномочиями. При этом суд подчеркнул, что нарушение права общей долевой собственности было допущено противоправными действиями одного из членов товарищества — собственником помещения

вдоме. Другие члены товарищества не принимали решения, выражающего отказ от обращения

всуд за защитой нарушенного права общей собственности. Поэтому товарищество, в силу возложенных на него обязанностей, вправе было обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском. Между тем суд снова подчеркнул, что для инициирования иска

о признании права общей долевой собственности, напротив, требуется воля самих собственников.

Верховный суд РФ также подтвердил правовую позицию, в соответствии с которой ТСЖ является уполномоченным лицом на предъявление негаторного иска в интересах собственников помещений в силу закона (определение от 17.02.2015 по делу № 302-ЭС14-1496).

Кроме того, для совершения какой-либо сделки с общим имуществом или иного распоряжения им также требуется одобрение общего собрания собственников помещений, которое должно быть прямо выражено в соответствующем решении. Так, например, суды признали недопустимым вынесение решения общим собранием об одобрении установки телекоммуникационного оборудования на том основании, что доходы от его установки были включены в одобренный им бюджет (постановление АС Московского округа от 19.02.2015 по делу № А40-34386/2013).

Но ряд сделок может быть заключен и товариществом собственников жилья от имени собственников. Так, ТСЖ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, вправе, в частности, предоставлять

впользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

вустановленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества

вмногоквартирном доме, а также заключать сделки и совершать иные отвечающие целям

и задачам товарищества действия (ст. 137 ЖК РФ).

Однако для осуществления данных действий ТСЖ в большинстве случаев также будет требоваться наличие специального уполномочивания от общего собрания собственников, поскольку в соответствии со ст. 44 ЖК РФ такие вопросы, как принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, отнесены к компетенции общего собрания.

Факт передачи полномочий на предоставление имущества в пользование исследуется судами при решении вопроса о правомерности его предоставления (постановление ФАС Уральского округа по делу № А60-43746/2012 от 02.08.2013). Причем в случае отсутствия соответствующих полномочий сделку могут признать недействительной (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2012 по делу № А56-12287/10).

Кроме того, в одном из дел арбитражный суд признал недействительными положения устава ТСЖ, предусматривающие, что сдача в аренду и передача иных прав на общее имущество относится к компетенции товарищества. При этом суд указал, что при предоставлении ТСЖ общего

имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам должны быть учтены интересы всех собственников этого имущества — и тех, кто является, и тех, кто не является членами товарищества. В связи с этим вопрос об использовании третьими лицами общего имущества собственников жилья относится к компетенции общего собрания собственников помещений, а не общего собрания членов товарищества (постановление АС Северо-Западного округа от 02.04.2015 по делу № А56-212912014).

На основании изложенного можно прийти к выводу, что статус ТСЖ и его полномочия не могут быть оценены однозначно. С одной стороны, суды исходят из того, что поскольку в состав товарищества входит не менее половины собственников помещений в доме, то оно может принимать решения, обязательные для всех собственников, фактически подменяя решения общего собрания собственников помещений в доме (как при установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества). С другой стороны, в большинстве случаев суды указывают, что товарищество, тем не менее, не выражает волю всех собственников, в связи с чем ему необходимо наделение дополнительными полномочиями (например, для предоставления в пользование находящегося в общей долевой собственности имущества третьим лицам, для представления интересов собственников помещений в суде).

В Германии собственник имеет один голос, независимо

от размера доли в здании

Согласно § 25 Закона о жилищной собственности Германии по общему правилу применяется принцип «одно лицо — один голос» вне зависимости от размера доли. Цель данного законодательного решения — заранее предотвратить неравновесие голосов и предопределенность принятия решения одним или несколькими собственниками, обладающими большим размером доли в общей собственности.

Так, в соответствии с данными принципом, если одному лицу принадлежит несколько квартир в здании, то оно все равно имеет один голос. Однако если оно продаст одну из квартир, то приобретатель получает право голоса, и, таким образом, будет увеличено число голосов в рамках дома. Если же один объект принадлежит нескольким лицам, то они все равно имеют единое право голоса.

Например, супруги имеют только один голос и осуществляют его единым образом. Их совместное волеобразование происходит на основе внутренних отношений.

«Принцип ценности» сособственники в Германии вправе установить самостоятельно на основании отдельного соглашения. Отмечают, что, несмотря на указанные выше недостатки, этот подход может быть оправдан, поскольку бремя содержания имущества распределяется в соответствии с размером доли. В связи с этим собственники вправе прийти к соглашению, чтобы принимали решение те, кто в конечном итоге платит больше всех (что будет справедливее). Права остальных собственников будут при этом защищены возможностью оспаривания действительности решения в суде*.

В Германии право собственности на обособленное помещение и доля в праве на общее имущество неразрывно связаны с членством в сообществе, которое возникает в силу закона вследствие приобретения помещения и не требует каких-либо дополнительных волеизъявлений**. Данный подход отражен и в Австрии: в соответствии с абз. 5 § 2 Закона о жилищной собственности все собственники помещений являются членами товарищества собственников жилья для целей управления имуществом***.

*Bärmann. Wohnungseigentumsgesetz. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Kommentar. S. 850–853.

**v. Staudinger J. Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch: Staudinger BGB — Buch 3: Sachenrecht. § 1–64 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). S. 6.

***Feil E., Marent K.-H., Preisl G. Wohnungseigentumsgesetz. Praxiskommentar mit den einschlägigen Gesetzen und Vorschriften sowie Eingabe-, Vertragsund sonstigen Mustern (Stand 1.5.2009). Wien, 2009. S. 58.

Незначительное использование общего имущества не требует одобрения собрания собственников

Рассмотрение вопросов пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме будет неполным, если не затронуть вопрос о том, какие возможности внутри границ общего права имеют конкретные собственники помещений.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом

в многоквартирном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). При этом содержание указанных правомочий весьма неоднозначно. Неизбежно встает вопрос о том, какие действия собственник вправе осуществлять самостоятельно, не обращаясь ни к общему собранию, ни к ТСЖ за одобрением.

Так, в одном деле собственник помещения в многоквартирном жилом доме самостоятельно, без согласия общего собрания собственников или ТСЖ установил на фасаде здания вывески

икондиционеры. ТСЖ обратилось в суд с требованием демонтировать данные конструкции

ипроизвести ремонт мест креплений. Ответчик же против иска возражал, ссылаясь на то, что законодательство предоставляет ему как собственнику помещений право владеть, пользоваться

ираспоряжаться общим имуществом здания, к которому относится фасад здания. В компетенцию общего собрания собственников входит только принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, а не самими собственниками. Право ТСЖ распоряжаться общим имуществом ограничено обязанностью соблюдения прав и законных интересов ответчика как одного из участников долевой собственности.

Однако суд не согласился с подобной квалификацией отношений, аргументировав тем, что решение о передаче общего имущества в пользование третьих лиц может быть принято на общем собрании собственников или ТСЖ, если оно имеет соответствующую компетенцию (постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2013 по делу № А60-43746/2012).

Верховный суд РФ также подчеркнул, что использование одним из участников долевой собственности общего имущества является неправомерным, если оно осуществляется в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования имущества

(определение от 17.02.2015 по делу № 302-ЭС14-1496).

Спорным в судебной практике являлся вопрос о необходимости согласования с общим собранием размещения вывесок информационного характера, содержащих сведения о фирменном наименовании лица, месте его нахождения (адресе) и режиме работы (в соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон № 2300–1)).

Согласно ст. 44 ЖК РФ к полномочиям общего собрания собственников помещений относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений

вмногоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку

иэксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество. При этом вывески не признаются рекламными конструкциями, если они направлены на предоставление информации, но не на привлечение и поддержание внимания к реализуемому товару или оказываемым услугам.

Итак, в судебной практике сложилось два подхода. Часть судов считает, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме и заключение договора требуются только на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на фасаде дома. В отличие от рекламы, под которой, по смыслу ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 № 38 -ФЗ «О рекламе», понимаются сведения, распространяемые исключительно для формирования и поддержания интереса

к юридическому или физическому лицу, его товарам, идеям и начинаниям, указание юридическим лицом своего наименования на вывеске (табличке) по месту нахождения преследует иные цели и не может рассматриваться как реклама. Для размещения такой вывески не требуется согласия всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (постановления АС Северо-Западного округа от 24.10.2014 по делу № А56-78716/2013, от 27.11.2014 по делу № А56-77160/2013).

Другие суды исходят из того, что обязанность по доведению сведений в соответствии с Законом

№2300–1 не влияет на необходимость соблюдения порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома (постановления ФАС Московского округа от 20.09.2013 по делу

№А40-131523/12, АС Северо-Западного округа от 03.09.2014 по делу А56-58348/2013).

При этом Верховный суд РФ указал, что закон прямо устанавливает возможность принятия решения общего собрания об использовании общего имущества дома и установления размера платы лишь при его использовании для установки и эксплуатации другими лицами рекламных конструкций, но не в случае размещения информации в соответствии с требованиями Закона № 2300–1. В соответствии с данным законом обязанность довести необходимую информацию до потребителя является публичной, установленной в интересах неограниченного круга лиц, неисполнение которой влечет предусмотренную законом ответственность. При этом информационная вывеска должна быть стандартной по своему размеру и расположению, то есть фактически речь идет именно о незначительном использовании общего имущества. В силу этого испрашивать согласия на общем собрании нецелесообразно исходя из баланса общих и частных интересов (определение ВС РФ от 18.11.2014 по делу № А73-9636/2012).

Таким образом, формулировка п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласно которой к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, толкуется довольно широко. Отдельный собственник должен согласовывать с общим собранием или ТСЖ множество действий с общим имуществом в целях обеспечения его сохранности.

При этом представляется, что Верховный суд РФ нашел удачный критерий для выделения ситуаций, в которых не требуется получение одобрения — стандартное и незначительное использование общего имущества. Руководствуясь данным критерием, можно, например, в конкретном случае обосновать законность размещения кондиционера на фасаде здания, если его размер и расположение были обычными.

В завершение хотелось бы отметить, что в настоящее время отсутствуют четко сложившиеся подходы к разграничению компетенции общего собрания собственников помещений в доме, ТСЖ и самих собственников, а принимаемые решения зачастую носят ситуативный характер.

Без решения общего собрания использовать общее имущество нельзя

Судебная практика выработала определенные решения относительно того, какие действия с общим имуществом не вправе совершать собственники без соответствующего разрешения. Так, решение общего собрания собственников требуется, например, для совершения следующих действий:

—установление кондиционеров и воздуховодов (постановления ФАС Центрального округа от 19.09.2012 по делу № А14-11258/2011, Северо-Западного округа от 02.04.2013 по делу № А56-13770/12, от 01.04.2014 по делу № А56-4979/2013);

—осуществление перепланировки помещений, которая предполагает частичный демонтаж фундамента здания для устройства входной двери в подвал (по существу это означает разрушение части внешней стены многоквартирного дома и напрямую связано с изменением несущих конструкций дома и присоединением общедомовой территории, что изменит объект и режим использования земельного участка, занимаемого многоквартирным домом) (постановления ФАС Московского округа от 27.02.2013 по делу № А41-44294/11, Уральского округа от 18.10.2013 по делу № А07-1095/2013);

—пристройка тамбура на железобетонном основании многоквартирного дома, внутри которого расположены три входа, относящиеся к общему подвалу и помещениям собственника, осуществившему пристройку без согласия других собственников. При этом не имеет значения, что собственники помещений не принимали решение о запрете возведения тамбура, а также то, что его возведение отвечало интересам всех собственников, поскольку тамбур препятствовал затоплению атмосферными осадками входа в подвал жилого дома (определение ВС РФ от 17.02.2015 по делу № А33-16410/2013);

—установление телекоммуникационного оборудования на кровле, в технических помещениях и технологических нишах зданий

(постановления ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2013 по делу № А56-44515/2012, АС Московского округа от 19.02.2015 по делу № А40-34386/2013).

1См. об этом: Егоров А. В., Громов А. А. Практический комментарий к первому и второму блокам изменений в ГК РФ. Самые значимые поправки. М., 2014. С. 127.

2См.: Егоров А. В., Церковников М. А. Право на пространство в здании. Комментарий

к постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 // Вестник ВАС РФ. 2010. № 2.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Илья Юрьевич Софонов

арбитражный управляющий НП СРО «СЕМТЭК»

Можно ли пересчитать уже уплаченные арендные платежи, если суд уменьшит кадастровую стоимость

Что делать, если в ходе судебного спора данные кадастра снова изменились

В чем преимущества оспаривания данных кадастра недвижимости в досудебном порядке

Вопросы приватизации государственной земли по-прежнему остаются чрезвычайно актуальными, особенно в контексте продолжающейся реформы земельного законодательства. Одной из главных проблем в настоящий момент остается спор по цене такой приватизации. Размер выкупной цены, которую предприниматели готовы заплатить государству, снижение цены через суд является одним из главных направлений судебных споров.

На фоне скорого вступления в силу нового Кодекса административного судопроизводств РФ (далее — КАС РФ, вступает в силу с 15.09.2015), значительных изменений, внесенных в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ) Верховный суд РФ принял решение обобщить

разрозненную и крайне противоречивую практику арбитражных судов и судов общей юрисдикции, посвященную оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, в постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — Постановление № 28).

Оспорить кадастровую стоимость земли можно сразу как для целей аренды, так и для выкупа

Первым серьезным вопросом стало упорядочение процедуры оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, исключительное право выкупа которого принадлежит собственнику строения на нем.

На данный момент порядок определения выкупной цены земельного участка из федеральной собственности определяется Правительством РФ (п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ). Цена продажи земельного участка для абсолютного большинства случаев будет равна его кадастровой стоимости (постановление Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов»). В целом, аналогичный порядок устанавливается и органами исполнительной власти субъектов федерации.

Методика определения кадастровой стоимости земельного участка основана на вычислении

среднего показателя стоимости земли по соответствующей формуле (удельный показатель стоимости умножается на площадь участка). Сам удельный показатель утверждается органами исполнительной власти субъектов РФ (п. 10 постановления Правительства РФ от 08.04.2000 № 316) и представляет собой среднюю (не рыночную) цену земельного участка за 1 кв.м

(в зависимости от целевого использования). Соответственно, положения гл. 3.1 Закона № 135-ФЗ, посвященные процедуре государственной кадастровой оценки, также основаны на выяснении именно не рыночной, а усредненной цены земельного участка определенной категории.

Раньше проблема заключалась в крайней противоречивости практики арбитражных судов, которые различали специфику оспаривания кадастровой стоимости для целей аренды и для целей приватизации земли. В первом случае суды считали, что преследуется цель пересчета арендной платы на основе изменения кадастровой стоимости, что вполне допустимо с точки зрения закона. Но применительно к отчуждению земли суды выводили уже специальный порядок определения ее цены. Причем этот порядок был особым как для старой редакции нормы (утратившей силу ст. 36 ЗК РФ), так и в действующей редакции (ст. 39.4 ЗК РФ): цена устанавливается уполномоченным органом исполнительной власти либо местного самоуправления (в зависимости от собственника недвижимости).

Еще применительно к старой редакции нормы Земельного кодекса РФ основной подход в целом был сформулирован в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21.10.2014 по делу № А40-49597/13 : положения Закона № 135-ФЗ нельзя использовать при установлении

выкупной стоимости земли, порядок определения которой четко регламентирован ненормативным актом, принимаемым согласно ст. 39.4 ЗК РФ. По мнению судов, нельзя было оспаривать кадастровую стоимость для целей приватизации земли, поскольку здесь уже действовала фиксированная цена ее выкупа, которая не подлежала изменению и была регламентирована исполнительным органом власти (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 по делу № А40-59989/2013, от 10.09.2014 по делу № А40-174618/13, от 19.11.2014 по делу № А40-84026/13).

При этом по другим аналогичным делам суды высказывали прямо противоположную позицию

(определение ВС РФ от 19.12.2014 по делу № А73-2917/2014).

В результате этих противоречий предприниматели вынуждены были прибегать к уловке: вначале оспаривали кадастровую стоимость для целей заключения аренды, что не позволяло ответчику (Росреестру) применить вышеописанную защиту по ст. 39.4 ЗК РФ (определения ВС РФ от 15.04.2015 № 13-АПГ15-3, от 15.04.2015 № 13-АПГ15-4). И уже затем, после вступления

всилу судебного акта, подавали заявление о выкупе земли по ее реальной и искомой цене —

ввиде кадастровой стоимости, которая была уменьшена до уровня рыночной.

С принятием Постановления № 28 Верховный суд РФ поставил точку в указанной проблеме: теперь оспаривать кадастровую стоимость земли можно сразу как для целей аренды, так и для выкупа.

Изменение кадастра недвижимости в ходе судебного спора больше не влечет отказа в иске

Серьезным изменениям подверглись правила подведомственности дел о пересмотре кадастровой стоимости.

С 22 июля 2014 года все заявления физических и юридических лиц об оспаривании кадастровой стоимости подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции (ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ). Процедуре оспаривания будет также посвящена гл. 25 КАС РФ, который вскоре станет основным нормативно-процессуальным документом по данной категории споров.

По правилам действующей редакции ст. 26 ГПК РФ в качестве суда первой инстанции выступают «Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа». Соответственно, обжаловать решения нижестоящего суда нужно непосредственно в Верховный суд, его апелляционную коллегию (с учетом компетенций апелляционной и кассационной коллегий Президиума Верховного суда, установленных в ст. ст. 320.1 и 377 ГПК РФ). В качестве заинтересованных лиц в деле будут участвовать орган исполнительной власти, утвердивший результат кадастровой оценки (территориальное управление Росреестра), и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, как получатель налоговых доходов (определение ВС РФ от 17.12.2014 по делу № 91-АПГ14-4).

Чем было вызвано подобное решение вопроса о подведомственности, остается загадкой. Должно быть, законодатель предпочел перераспределить нагрузку, опасаясь слишком серьезного «удара» по системе арбитражных судов. Но совершенно точно, что подобное решение не могло быть продиктовано большей компетентностью судов общей юрисдикции перед арбитражными по данной