Понятие правового режима земель, правового режима земельного участка.

Правовой режим земель, земельных участков един. Его нельзя разграничить на какие-то части, одна из которых регулируется нормами гражданского, а другая — нормами земельного права.

Элементы понятия «правовой режим земель».

Элементом понятия «правовой режим земель» следует считать правовые институты, закрепляющие систему прав на землю: право собственности и иные права на землю, а также определение особенностей оборота земельных участков.

Исходя из публичных интересов, государство должно организовывать, регулировать процессы использования и охраны земель. В связи с этим неотъемлемым элементом понятия «правовой режим земель» является правовой институт управления в сфере рационального использования и охраны земель.

Земельное законодательство допускает возможность принудительного прекращения прав на землю за земельные правонарушения, т. е. применения мер земельно-правовой ответственности. Это особая мера ответственности, которая применяется только в земельном праве, и ее следует рассматривать так же как элемент правового режима земель.

Таким образом, элементами правового режима («объектами правового воздействия»), в отношении которых применяются земельно-правовые способы и инструменты правового регулирования, являются:

• право собственности на землю, права на землю лиц — несобственников земельных участков,

• особенности оборота земельных участков,

• управление в сфере использования и охраны земель

• земельно-правовая ответственность.

Земельно-правовые способы и инструменты определения правового режима земель.

Действует принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при решении этого вопроса должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы (подп. 10 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Подпункт 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ гласит, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В п. 2 ст. 7 ЗК РФ сказано, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

(!) Разрешенное использование. Виды разрешенного использования есть в классификаторе, который разработан Минэкономразвития. Примеры – «птицеводство, свиноводство, пчеловодство, выращивание конопли, поле для гольфа». Видов разрешенного использования в этом классификаторе огромное количество.

Основным способом установления правового режима земель является подразделение всех земель в стране на категории. Причем такое деление земель не имеет постоянного характера.

Экономические, социальные и иные интересы общества, а в некоторых случаях интересы отдельных заинтересованных лиц обусловливают применение особых правовых мер, с помощью которых происходит перераспределение земель из одной категории в другую, в результате чего меняется их правовой режим.

К числу таких правовых мер относятся территориальное планирование, резервирование земель, изъятие земель и перевод земель из одной категории в другую.

Другим широко применяемым в земельном законодательстве правовым способом является установление ограничений прав на землю.

В ряде случаев возможно установление публичных сервитутов, правовая природа которых близка к ограничению прав на землю. Публичные сервитуты представляют собой обременения земельных участков.

В некоторых случаях вводится особый правовой режим территорий и соответственно земель, которые включены в их состав.

Установление такого правового режима может быть связано с размещением и функционированием объектов, имеющих особое экономическое, социальное или иное значение, наличием на этих территориях особо ценных природных ресурсов, проживанием там определенных категорий населения — малочисленных народов, например. Земли, на которых расположены особые экономические зоны (инновационный центр «Сколково» и др.), имеют особый правовой режим.

В земельном праве применяются особые правовые инструменты регулирования земельных отношений. Возникает необходимость конкретизации правового режим земель, которые находятся в составе соответствующей категории земель, в отдельных случаях нужно определить внутреннюю структуру категории земель, например, земель населенных пунктов. Для этого используются такие правовые инструменты, как градостроительное зонирование.

На некоторых землях особо охраняемых природных территорий проводится функциональное зонирование (первая, вторая, третья зоны).

В отношении каждого конкретного земельного участка в зависимости от того, к какой категории земель, к какому виду земель данной категории он относится, должен быть установлен правовой режим.

Для этого определяется разрешенное использование земельного участка или его конкретное целевое назначение.

Определение внутренней структуры и правового режима земельных участков в составе категорий земель.

После того как земли отнесены к той или иной категории, в ряде случаев возникает необходимость конкретизации их правового режима.

В отношении категорий земель, их видов и подвидов применяются специальные правовые инструменты определения их внутренней структуры и правового режима соответствующих земельных участков.

В качестве такого правового инструмента должно было применяться зонирование территорий.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к соответствующим территориальным зонам.

Согласно ст. 1 ГсК РФ градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

В результате градостроительного зонирования принимаются правила землепользования и застройки — нормативные правовые акты местного самоуправления, которые содержат карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

В отличие от зонирования территорий градостроительное зонирование не ограничивается только землями населенных пунктов. Оно может осуществляться и на некоторых других категориях земель.

Необходимо различать градостроительное зонирование от случаев установления иных зон: функциональных, экологических, санитарно-защитных, охранных и др. Нередко установление зон не влияет на определение правового режима земель.

Определение разрешенного использования и конкретного целевого назначения земельного участка.

Разграничение земель по категориям вовсе не означает, что все земли соответствующей категории должны использоваться строго в соответствии с их целевым назначением.

В некоторых случаях земли одного целевого назначения находятся в составе земель другого назначения. В этих случаях мы имеем смешанный правовой режим земель.

Земельное законодательство делит все земли на определенные категории и в то же время внутри этих категорий допускает такие виды использования земель в конкретных целях, которые не соответствуют целевому назначению конкретной категории. Это объясняется тем, что одна и та же категория земель часто одновременно используется в различных целях.

В ЗК РФ была предпринята попытка разрешить это противоречие, создать правовой инструмент определения целевого назначения каждого земельного участка. Этот правовой инструмент называется определение разрешенного использования земельного участка.

Содержание данного понятия в законодательстве не определено. Критерии, на основании которых определяется разрешенное использования участка, не указаны, что по вполне понятным причинам приводит к серьезным затруднениям.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 112 целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.