Список литературы
Российское общество оценщиков [Электронный ресурс] : Режим доступа: URL :http://sroroo.ru/evaluators/analytics/(дата обращения: 26.02.2018).
RLT 24 [Электронный ресурс]: Режим доступа: URL :http://www.rlt24.com/prices/kislovodsk(дата обращения: 26.02.2018).
ДОМ МИНЖКХ [Электронный ресурс]: Режим доступа: URL :http://dom.mingkh.ru/stavropolskiy-kray/kislovodsk/(дата обращения: 26.02.2018).
Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]: Режим доступа: URL :http://www.gks.ru/#dan(дата обращения: 26.02.2018).
Domofond [Электронный ресурс]: Режим доступа: URL :https://www.domofond.ru/prodazha-nedvizhimosti-kislovodsk-c2112(дата обращения: 27.02.2018).
Авито [Электронный ресурс]: Режим доступа: URL :https://www.avito.ru/kislovodsk (дата обращения: 27.02.18).
Чеснокова Е. А., Анализ рынка коммерческой недвижимости в период финансового кризиса[Текст] / Е.А. Чеснокова, В.А. Рубцова, Е.А Панкратова // Студенческий научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Управление строительством и недвижимостью. 2016. № 1 (2). С. 207-209.
УДК 69.003.13
Оценка инвестиционной привлекательности жилых комплексов воронежа на основании показателей комплексности и объективности е. А. Чеснокова, э. О. Демидкова6
_____________________________________________________________________________
Чеснокова Елена Александровна, Воронежский государственный технический университет, кандидат экономических наук, доцент кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью
Демидкова Эльвира Олеговна, Воронежский государственный технический университет, магистрант гр. М 22
_____________________________________________________________________________
Аннотация: отражен вопрос качества постройки современных жилых комплексов города Воронеж, рассмотрены основные критерии выбора жилья, проведен анализ жилых комплексов некоторых ведущих застройщиков.
Ключевые слова: строительный рынок, застройщик, жилой комплекс, качество жилой среды.
В строительстве качество начинается с проекта. Именно проект – основа устойчивости, надежности, комфорта, красоты и прочих характеристик, которыми должно обладать любое здание. Для строителя проект – прямое руководство к действию, поэтому уровень его подготовки всегда в центре внимания.
Кризисные явления последних лет, постепенный уход государства из управления отраслью приводит руководство строительных компаний к пониманию того, что строительство – все-таки, в первую очередь, форма бизнеса, и выстраивать свою деятельность по принципу «мы сначала построим, а потом посчитаем финансовые затраты и посмотрим, что будет», уже нельзя. Именно перенос ответственности за качество объекта не только на время стройки, но и, по ходу его эксплуатации, на участников строительного рынка в лице строительных организаций заставляет переходить к планированию, находить варианты альтернативных технологий.
Сейчас, чтобы влиться в строительный рынок и быть успешной компанией, недостаточно качественно оказывать лишь строительные услуги. Нужно держать на контроле весь комплекс задач. Поэтому уже на стадии разработки проекта здания нужно четко понимать, будет ли выполненный проект исполнением желаний заказчика и получит ли положительное заключение в экспертизе [1].
Покупка жилья в современном мире – сложный и долгий процесс, далеко не все граждане способны самостоятельно исследовать каждую заинтересованную жилплощадь, попробуем провести оценку качества проектов строящегося жилья в городе Воронеж.
Для того, чтобы увидеть слабые и сильные стороны строящихся жилых массивов, грамотно и качественно оценить строительные объекты ведущих застройщиков Воронежа, необходимо обозначить задачи данной оценки[2]. Задачи представлены на рис. 1.
Рис. 1. Задачи оценки качества жилой среды новостроек
Для того, чтобы оценить новостройки ведущих застройщиков города Воронеж, необходимо понимать, какие составляющие играют важную роль:
1. Показатель «Объект-двор». Данный показатель включает в себя встроенно-пристроенные помещения для торговли и сервиса; площадки для проведения досуга, доступные всем жильцам города; спортивно-оздоровительные учреждения.
2. Показатель «Безопасность». Каждому жителю важно быть в своей квартире в безопасности, поэтому показатель учитывает охрану, видеонаблюдение территории.
3. Показатель «Благоустройство». Подразумевает под собой озеленение территории, освещение дворов, места для отдыха различных групп жителей, наличие пешеходных и велодорожек, места для выгула животных, площадки, фонтаны и т.д.
4. Транспортная концепция комплекса. Включает в себя наличие подземного паркинга, количество парковочных мест на одну квартиру, наличие проезжих дорог внутри жилого комплекса.
5. Показатель «Объект-город». Показывает связь жилого комплекса с городской средой: анализируется расстояние от комплекса до центра, количество маршрутов общественного транспорта, доступность к социальным объектам (школы, детские сады, больницы).[3]
На основании данных показателей проанализируем жилую недвижимость 3х застройщиков города Воронеж, для анализа были выбраны:
1. Жилой комплекс «Адмирал», застройщиком которого является «ЖБИ2-инвест»
2. Жилой комплекс «Высота». Застройщиком является финансовая компания «Аксиома»
3. Жилой комплекс «Эко Домна Гродненской». Застройщиком проекта выступает ООО «КвадраСтрой»
Проанализируем жилой комплекс «Адмирал» по выделенным показателям. Жилой комплекс представляет собой 3 многоквартирных дома (рис. 2), расположенных в Ленинском районе по улице Кривошеина. На территории ЖК запланированы площадки для игр детей младшего возраста, места для отдыха взрослого населения, площадки для занятия физкультурой, на первых этажах предусмотрены помещения общественного назначения. Квартиры предоставлены с удобными планировками разных вариантов 1-, 2-, 3- комнатные [4].
Рис. 2. Жилой комплекс «Адмирал»
Со слов застройщика, на территории комплекса запланировано видеонаблюдение, охрана, закрытая территория.
Плюсами данного комплекса являются: наличие в непосредственной близости торговых центров, бизнес-центров, школ, детских садов; средняя стоимость квадратного метра квартиры не велика, доступна разным слоям населения.
К минусам ЖК можно отнести:
- транспортную доступность - до ближайшей остановки городского транспорта 6-7 минут ходьбы, также не велико количество маршрутов общественного транспорта;
- количество парковочных мест предусмотрено 276 шт на 748 квартир, что в современном мире недостаточно, таким образом, жителям данного комплекса будет сложно припарковать машину в безопасном и охраняемом месте.
Вторым для анализа выступает жилой комплекс «Высота», расположенный в центральной части города, представлен на рисунке 3. Близость к центру означает доступность к культурным объектам, историческим местам и популярным частям мегаполиса. Развитая дорожная сеть, многочисленные развязки и транспортные узлы позволяют добраться в любую часть города за короткое время. В шаговой доступности от ЖК «Высота» находится городской цирк, объекты социального и торгового назначения. Неподалёку расположились корпусы высших учебных заведений, колледжи, общеобразовательные школы, детские сады, поликлиники, торговые центры, магазины, спортивные залы и фитнес-клубы также расположены в непосредственной близости от комплекса. Для квартиры в Воронеже такое соседство играет далеко не последнюю роль. Внутридворовая территория комплекса спроектирована таким образом, чтобы жильцы чувствовали себя максимально комфортно. Общий двор образует изолированное пространство с пропускной системой, приборами фиксации, наблюдения, камерами слежения. Подобные меры внедрены в рамках программы «Безопасное жильё». Дополнительной мерой, призванной обеспечить спокойную жизнь новосёлам, станет консьерж в каждой из шести парадных.
Рис. 3. Жилой комплекс «Высота»
Для удобства автовладельцев предусмотрены подземные парковочные места. Для детей будут обустроены современные игровые площадки. Взрослые по достоинству оценят спортивные зоны, места досуга и отдыха [5].
Таким образом, данный жилой комплекс представляет собой комфортное и качественное жилье, удовлетворяющее потребностям многих граждан города.
Минусами комплекса могут выступать:
-высокая стоимость квартир, что является одним из главных критериев для выбора жилья;
-расположение в центре города подразумевает динамичную жизнь, высокую транспортную активность, что может негативно повлиять на выбор квартиры для людей, любящих спокойствие и удаленность расположения жилья.
Жилой комплекс «Эко Дом на Гродненской» представляет собой современный проект бизнес-класса, застройщиком проекта выступает ООО "КвадраСтрой"(рис. 4). ЖК «Эко Дом на Гродненской» - это многоквартирный 7-секционный жилой дом переменной этажности 19-26 с техническим этажом и 2-уровневым подземным паркингом. Также не территории новостройки планируется строительство собственного детского сада и размещение офисных площадей на первых этажах комплекса. Наличие паркинга обусловлено концепцией строительства, предполагающей освобождение придомовой территории от автомобилей. Во дворе жилого комплекса «Эко Дом на Гродненской» планируется размещение детских игровых площадок, фонтанов и прогулочных зон. Будущим жильцам предлагаются комфортные квартиры с возможностью перепланировки и объединения в одну. К продаже представлены 1-комн., 2-комн., 3-комнатные квартиры и студии. Также существенным преимуществом проживания в данном многоквартином жилом доме является удобное местоположение неподалеку от центра города.[6]
Отличительной особенностью данного комплекса можно выделить: экологически чистые материалы для строительства, обширное озеленение придомовой территории.
К минусам можно отнести:
- доступность к остановке общественного транспорта (около 6-7 минут пешком)
- высокая стоимость жилья;
- высокая плотность застройки.
Рис. 4. «Эко дом на Гродненской»
На основании данного анализа можно сделать следующий вывод: рынок недвижимости Воронежа насыщен, застройщикам с каждым годам все тяжелее и тяжелее привлекать потенциальных покупателей. Рассмотрев жилые комплексы Воронежа, видно, что практически каждый отвечает выделенным показателям: планируется благоустройство, развиваются придомовые территории для жителей комплексов, строятся паркинги, школы, детские сады, магазины. При строительстве жилых комплексов, застройщикам надо учитывать статус жилья и, по возможности, сочетать в жилом комплексе как статус «Стандарт», так и статусы «Премиум» и «Бизнес-класс», тем самым это поможет привлечь покупателей разных слоев населения.