4.2. Методы определения полной стоимости воспроизводства

Основные методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения

Четырьмя наиболее популярными методами оценки строительства нового объекта являются:

1. Количественное обследование

2. Метод разбивки по компонентам

3. Варианты метода разбивки по компонентам

4. Метод сравнительной единицы

Метод количественного обследования.

Предусматривает «разложение» здания или сооружения на отдельные элементы и умножения затрат по каждому элементу на их общее число. При доведении его до кратности необходимо подсчитывать количество элементов (гвоздей, клея и далее). Для большинства целей оценки применение данного метода слишком обременительно.

Метод разбивки по компонентам.

Предполагает нахождение полной стоимости воспроизводства, включая установку различных компонентов на единичной основе, необходимые единовременные дополнительные суммы на оплату отопительного, водопроводного оборудования и прочих неотделимых от объекта принадлежностей. Могут также потребоваться дополнительные поправки на вознаграждение архитектору, выплат процента в период строительства, страховку и другие накладные расходы строителя.

Варианты метода разбивки по компонентам.

а) метод субподряда; б) разбивка по профилю работ; в) выделение затрат. Метод субподряда основывается на признании того факта, что строитель нанимает субподрядчиков для выполнения части работ. При этом методе делается попытка определить стоимость воспроизводства объекта путем сложения затрат по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю работ сходен с предыдущим. Это может быть оплата работ, выполнение плотниками, каменщиками, водопроводчиками и т.д. При методе выделения затрат различные компоненты здания оцениваются по стоимости строительства на квадратный или кубический метр, затем эти оценки суммируются. Компоненты могут включать фундаменты, полы, крыши и т.д.

Метод сравнительной единицы.

Hачинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв.м или 1 куб.м, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на коэффициент эффективности, определяемый как отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания. При этом обязательно учитывается размер прямых и косвенных затрат.

Прямые затраты - это те, которые напрямую связаны с самим зданием или сооружением. Они включают затраты на кирпич, строительный раствор, дерево и все трудозатраты на строительство. Косвенные затраты возникают в ходе строительства, но их нельзя выявить непосредственно в самом сооружении. Они включают накладные расходы и прибыль застройщика; страховку и процентные выплаты за время строительства; вознаграждения архитектору, инженерам, оплату юридических услуг; затраты на подготовку технико-экономического обоснования проекта и многие другие.

Определение износа.

Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).

В оценке недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затратам.

Износ в оценке определяется как «утрата полезности, а значит, и стоимости по его причине».

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа.

2. Метод срока жизни.

3. Рыночный метод.

В литературе описан также косвенный метод определения износа, заключающийся в вычитании стоимости объекта, полученной методами сравнительного анализа продаж (САП) и доходным методом из суммы полной стоимости воспроизводства зданий и стоимости земли. Разница составляет полный накопленный износ.

Метод разбиения на виды износа.

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ подразделяется на неустранимый и устранимый.

Hеустранимый - когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая будет при этом добавлена (добавленную стоимость).

Устранимый - затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Отложенный текущий ремонт - это вид устранимого износа, который предполагает, что разумный покупатель произведет немедленные затраты с тем, чтобы привести собственность к нормальным стандартам. Например «косметический» ремонт офиса новым арендатором или владельцем.

Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект также может быть устранимым и неустранимым. Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте. Например система горячего водоснабжения.

К неустранимому функциональному износу относятся: излишний фундамент, излишняя толщина стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу фиксированности ее расположения. Внешний износ может вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения аналогичных объектов. Внешний износ - только неустранимый, поскольку величина затрат всегда будет больше прироста стоимости объекта.

Метод срока жизни.

С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия:

Срок экономической жизни - это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перерастает вносить вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни - это срок, в течение которого здание реально существует, т.е. в нем возможны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от того, был ли уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает срок экономической жизни, также как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

И3/ПВС = ЭВ/СЭЖ,

где И3 - износ,

ПВС - полная восстановленная стоимость (полная стоимость воспроизводства),

ЭВ - эффективный возраст,

СЭЖ - срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо из расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

Применение данного метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проводимых ремонтных работ будут иметь различный износ.

Метод рыночной выборки.

Данный метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов. Данный метод наиболее нуждается в рыночной информации. Алгоритм метода следующий:

1 Отбор сопоставимых продаж и получение необходимых данных по ним.

2. Расчет стоимости участка земли.

3. Вычитание стоимости земли из общей цены продажи и получение стоимости здания (СЗ).

4. Расчет полной восстановительной стоимости каждого объекта (ПВС).

5. Вычисление величины суммарного износа для каждого из объектов (ПВС - СЗ).

6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости (ЭВ).

7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.

8. Получение среднегодового коэффициента износа путем деления среднегодового износа на ПВС.

9. Перевод полученной величины в проценты.

Однако использование метода предполагает тщательный отбор и проверку данных по сопоставимым продажам на рынке недвижимости, что в первую очередь предполагает достаточную степень развития, как самого рынка недвижимости, так и компетентность оценщика.