6.4. Контрольное задание № 2

Дайте письменные ответы на вопросы:

1. Какими характеристиками обладает приносящая доход недвижимость?

2. Для каких целей необходимо производить оценку недвижимости?

3. Чем рынок недвижимости отличается от фондового и товарного рынков. Каковы функции рынка недвижимости?

4. Назовите основные принципы оценки недвижимости.

5. Охарактеризуйте основные этапы процесса оценки недвижимости.

6. Дайте определение следующим понятиям:

1. Согласование.

2. Наилучшее и наиболее эффективное использование.

3. Рыночная стоимость.

4. Замещение.

5. Вклад.

7. Обоснуйте различие между сложным и простым процентом.

8. Объясните понятие «стоимость денег» с учетом фактора времени.

9. Какие ключевые факторы определяют стоимость ожидаемого будущего дохода?

10. Каким образом соотносятся текущая стоимость единицы (реверсии) и накопленная сумма денежной единицы?

11. Каким образом соотносятся фактор текущей стоимости единичного аннуитета и фактор текущей стоимости единицы?

12. Дайте определение следующим понятиям:

1.Обычный аннуитет.

2. Авансовый аннуитет.

3. Сложный процент.

13. Как соотносятся взнос на амортизацию единицы и фактор единичного аннуитета?

14. Как соотносятся накопление единицы за период и фактор фонда возмещения?

15. Дайте определения и поясните следующие понятия:

1. Коэффициент капитализации.

2. Доход на инвестиции.

3. Возврат инвестиций.

4. Амортизация.

5. Фонд возмещения.

16. Назовите преимущества и недостатки метода прямого сравнительного анализа продаж при оценке приносящей доход недвижимости?

17. По какой причине собранные данные для сопоставимых объектов должны быть проверены оценщиком?

18. Почему при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости необходимо производить поправку на время?

19. Проведите различия между следующими терминами:

1. Полная стоимость воспроизводства и замещения.

2. Устранимый и неустранимый износ.

3. Бухгалтерский износ и оценочный износ.

4. Прямые и косвенные затраты.

20. Охарактеризуйте четыре метода оценки полной стоимости воспроизводства.

21. В чем основные причины износа недвижимости?

22. Устанавливает ли полная стоимость воспроизводства верхнюю границу стоимости зданий и сооружений? Обоснуйте ответ.

7. Перечень тем для семинарских занятий

Семинар № 1

Характеристика недвижимости как вида собственности. Рассмотреть понятие собственности, специфику недвижимости как элемента товарных отношений. Охарактеризовать основные виды собственности.

Имущественные права собственника недвижимого имущества. Раскрыть понятие «право собственности на недвижимость» и классификацию прав на недвижимую собственность.

Сравнительная характеристика существующих систем регистрации операций с недвижимостью. Охарактеризовать различные юридические механизмы, осуществляющие регистрацию в странах Западной Европы, США, России. Понятие «кадастр», «публичная запись», «система торренса».

Семинар № 2

Особенности инвестирования на рынке недвижимости. Рассмотреть понятие «инвестиции», определить основные формы дохода от инвестиций в недвижимость. Выявить ключевые цели инвестиционного проекта для всех видов недвижимости.

Особенности налогообложения инвестиций в недвижимость в промышленно развитых странах. Особенности разделения недвижимости с точки зрения налогообложения. Охарактеризовать классификацию видов доходов, получаемых собственником от операций с недвижимостью. Понятие подоходного налога. Налога на доход от продажи недвижимости.

Значение и роль менеджера в управлении недвижимостью. Международная практика управления недвижимостью и возможность ее использования в России. Охарактеризовать задачи менеджера и особенности управления недвижимостью в зависимости от ее типа. Охарактеризовать два типа менеджеров – «менеджер-строитель» и «менеджер-аналитик».

Семинар № 3

Виды аренды и ее особенности на отечественном и западном рынках. Раскрыть сущность понятия «аренда». Выявить отличия «чистой» и «общей» ренты. Сформулировать основные требования к договору об аренде жилья и охарактеризовать основные его разделы.

Особенности аренды приносящей доход недвижимости. Дать определение нежилой недвижимости и выделить ее основные особенности. Сущность и содержание процесса прогнозирования дохода от арендной платы и его оценки.

Общее понятие о закладной и трастовом договоре. Раскрыть сущность ипотеки, закладной и договоре о трасте. Концепция юридического статуса заложенного имущества.

Семинары № 4, 5

1. Основные виды ипотечных займов, особенности функционирования ипотечного рынка. Раскрыть понятие ипотечного займа. Охарактеризовать виды ипотечных займов и связанные с ними риски. Выделить особенности функционирования и развития ипотечного рынка в России.

2. Особенности использования недвижимости в качестве актива для инвестирования. Рассмотреть особенности недвижимости как актива для инвестирования, проанализировать степень ликвидности рынка недвижимости. Рассмотреть возможные риски при инвестировании в недвижимость.

3. Взаимодействие рынка капитала и рынка недвижимости. Определить общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала, показать связь двух анализируемых рынков в краткосрочном периоде.

4. Характеристика основных видов риска вложения средств в недвижимость. Дать краткую характеристику уровня риска портфеля недвижимости. Рассмотреть преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость на международных рынках. Определить «политический риск», «валютный риск», «риск малозначимых рынков».

5. Стратегическое управление портфелем недвижимости. Выделить особенности формирования стратегии управления портфелем недвижимости. Рассмотреть направления планирования и оптимизации доходного портфеля недвижимости.