1. Базовые подходы к оценке недвижимости и предприятий

1.1. Характеристика применяемых подходов к оценке недвижимости

В практике оценочной деятельности для проведения качественной оценки объектов недвижимости принято использовать различные подходы. Каждый из применяемых подходов располагает соответствующим набором методов оценки. Применение того или иного метода в рамках конкретного подхода обусловлено целями и возможностями оценки, наличием соответствующей информации.

В табл.1.1 представлены основные подходы и методы оценки объектов недвижимости.

Рассмотрим основные подходы и методы, представленные в табл. 1.1. Так, затратный подход представляет собой способ оценки имущества, основанный на определении издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Использование затратного подхода базируется на предположении, что затраты на воспроизведение объекта основных средств за вычетом износа являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости. Все методы затратного класса подразделяются на:

- метод сравнительной стоимости единицы, представляющий собой оценку имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;

- метод стоимости укрупненных элементов – это оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;

- метод количественного анализа заключается в проведении оценки имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

Таблица 1.1

Характеристика базовых подходов к оценке недвижимости

Подход	Метод оценки	Характеристика
Затратный	Сравнение стоимости единицы	Текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения переоцениваемого объекта недвижимости умножается на общее количество единиц в переоцениваемом объекте
	Поэлементный	Заключается в определении стоимости объекта исходя из поэлементных составляющих
	Сметный	Заключается в составлении объектной сметы или сводного сметного расчета стоимости строительства в текущем уровне цен
	Индексный	Балансовая стоимость переоцениваемых основных средств умножается на соответствующий индекс
	Восстановитель-ной стоимости	Прямой перерасчет всех видов затрат на восстановление объекта
Сравнительный	Сравнительного анализа продаж	Анализ фактических сделок купли-продажи и сравнение их с объектами переоценки
	Восстановитель-ной стоимости по аналогам	Подбор и сравнение переоцениваемого объекта с аналогичными объектами на основе рыночных данных
Доход­ный	Инвестиций	Сравнение объекта переоценки с объектами-аналогами, несущими информацию о показателях доходности

Основное допущение затратного подхода состоит в том, что совокупность издержек на строительство объекта (за вычетом износа) не всегда тождественна рыночной стоимости оцениваемого объекта. Особенно сильные искажения получаются в случае использования объекта не наилучшим образом. Более подробно данный подход будет рассмотрен в соответствующей теме.

Методы сравнительного подхода основаны на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью других (сопоставимых) объектов и внесении соответствующих поправок. В Единой системе оценки имущества подход сравнительного анализа продаж определяется как способ оценки имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Именно различие алгоритмов корректировок и порождает разнообразие методов этого класса.

Базовым методом в данном подходе является метод сравнительного анализа продаж (или метод сравнения), присутствующий во всех классификациях. Он заключается в анализе характеристик сопоставимых фондов фактических сделок купли-продажи и сравнении их с оцениваемым объектом.

Основными способами определения величины поправок являются: анализ парного набора данных, регрессионный анализ, и т.д.

Близким по сути и механизмам реализации к методу сравнений является метод восстановительной стоимости по аналогам. В этом случае восстановительная стоимость определяется на основе подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, созданными в ближайшее время. После нахождения аналогов в качестве результата оценки принимается их восстановительная (сметная) стоимость. Если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, то производится соответствующая стоимостная корректировка.

В рамках сравнительного подхода также принято выделять метод расчета стоимости объекта недвижимости на основе валового рентного мультипликатора (подробнее данный метод будет охарактеризован в теме, посвященной сравнительному подходу). Преимущество данного метода в сравнении с методом сравнительного анализа продаж состоит в том. что не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Предполагается. Что эти различия уже учтены в продажной цене соответствующих объектов и размером их годовой арендной ставки.

Распространению данного метода в РФ способствует его относительная простота реализации и меньшие требования к объему достоверной рыночной информации о сделках. К недостаткам метода следует отнести:

- ограниченность круга объектов, которые могут быть оценены данным методом. Оцениваемый объект должен принадлежать к активному сектору рынка, на котором продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их потенциальных и действительных выручек;

- недостаточная чувствительность метода к разнице в рисках, в нормах возврата капитала и чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами вследствие отсутствия корректировки составляющих валового рентного мультипликатора.

В целом класс сравнительных методов принято называть рыночными, а качественное их применение напрямую зависит от создания разветвленной сети достоверной рыночной информации.

Доходный подход представляет собой способ оценки имущества, основанный на определении будущих доходов от его использования.

Данный подход в настоящее время является одним из наиболее динамично развивающихся. Число методов, объединяемых российскими исследователями в доход­ный класс, непрерывно растет. В соответствии со стандартами Единой системы оценки имущества можно выделить следующие доходные методы, применимые для оценки объектов основных фондов: прямой капитализации, дисконтирова­ния денежных потоков, валовой ренты, остатка, ипотечно-инвестиционного анализа. Более подробно основные методы будут охарактеризованы в разделе, посвященном доходному подходу.

1. Метод прямой капитализации является базовым в данном классе. По единому Госстандарту РФ он определяется как оценка имущества при сохране­нии стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохо­да, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

2. Метод дисконтирования денежных потоков представляет собой по данной классификации оценку имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

3. Метод валовой ренты заключается в оценке имущества, основанной на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного до­хода.

4. Метод остатка базируется на учете влияния отдельных факторов обра­зования дохода.

5. Метод ипотечно-инвестиционного анализа представляет собой оценку имущества, основанную на учете стоимости собственного и заемного капита­лов.

Доход от существующего использования фондов и выручка от их пере­продажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представ­лять собой рыночную стоимость фондов,

Расчет коэффициента капитализации (R) методом прямой капитализа­ции осуществляется на основе рыночных данных о цене (V) аналогичных фон­дов и чистых доходах (NOI), полученных от их эксплуатации.

Применение метода прямой капитализации базируется на предположе­нии, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Метод прямой капитализации является наиболее простым способом расчета ставки капитали­зации, но только в условиях наличия соответствующей достоверной рыночной информации.

Метод связанных инвестиций — земли и зданий используется в случае необходимости расчета ставки капитализации по каждому компоненту имуще­ственного комплекса — строению и земельному участку. Алгоритм реализации метода аналогичен методу связанных инвестиций — кредитного и собственного капитала. В ходе оценки определяются взвешенные ставки капитализации для земли и для строения, стоящего на этой земле, в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса.

При использовании кумулятивного (или суммарного) метода определения общего коэффициента капитализации одна из двух составляющих коэффициента — процентная ставка (или ставка дохода на кредитный капитал) — разбивается на отдельные компоненты. Процентная ставка рассчитывается путем суммирова­ния этих компонентов. В безрисковую ставку дохода вносятся следующие по­правки:

1. На дополнительный риск на все другие виды инвестиций. Чем выше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

2. На дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением и инвестициями. Чем более рискованны инвестиции, там более компетентного управления они требуют. Размер этой поправки на дополнительный риск, свя­занный с неэффективным управлением инвестициями, может составлять от 1 до 5 %.

3. На низкую ликвидность фондов.

Ставка возмещения собственного капитала рассчитывается как отноше­ние единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется пу­тем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки капитализации собственного капитала, включающей ставку дохода на собственный капитал и ставку возврата собственного капитала. Если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, ставка возврата собственного капитала может приниматься со знаком "минус".

Метод Эллвуда представляет собой модификацию метода связанных ин­вестиций — заемного и собственного капитала. Наиболее близким по реализа­ции к нему является ипотечно-инвестиционный метод на долговой основе.

Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала является отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости фондов.

Метод дисконтированных денежных потоков заключается в дисконтировании будущего денежного потока, получаемого от инвестиций в основные фонды за ряд лет с помощью разных ежегодных ставок дохода.

Существует множество определений ставки дисконтирования. Однако подчас эти определения противоречат друг другу. Большинство определе­ний, даваемых российскими авторами, являются модификацией определения, созданного Шеннон П. Пратт: "Ставка дисконтирования должна соответство­вать ожидаемой норме прибыли на доступные альтернативные капиталовложе­ния сопоставимого риска". Анализируемая ставка дисконтирования рас­сматривается в качестве альтернативных издержек, равных норме прибыли на сопоставимые капиталовложения. Она равна норме прибыли, которую планируют получить инвесторы на вложенный собственный капитал.

Наиболее часто в практике оценки объектов основных средств встре­чаются следующие алгоритмы расчета ставки дисконтирования: средневзве­шенной стоимости капитала, суммирования, рыночного анализа.

Наиболее сложным моментом в расчете стоимости методом дисконтиро­ванных денежных потоков является определение нормы дисконта. Норма дис­конта является многофакторным показателем и зависит от: стоимости собст­венного капитала, суммы долговых обязательств, уровня инфляции, степени риска в конкретной стране, в определенной отрасли применения капитала и для конкретного предприятия.

К достоинствам данного метода относят гибкость расчета денежного по­тока, возможность учитывать все доходы и расходы, которые могут возникнуть в прогнозируемый период, а также ежегодное их отражение,

Наиболее часто употребляются следующие варианты техники дисконти­рования: чистая текущая стоимость, внутренняя ставка дохода, модифициро­ванная внутренняя ставка дохода, ставка дохода финансового менеджмента.

По мере развития методологии оценки все чаще стали появляться модели оценивания, синтезирующие различные методы из трех базовых классов. Подобные методы довольно сложно отнести к одному, определенному подходу, и поэтому их принято называть комбинированными (смешанными).

Подобный синтез открывает широкие возможности для совершенствования процессов оценивания, позволяя повысить адекватность оценок за счет устранения недос­татков, присущих базовым подходам. Наиболее известными в российской прак­тике комбинированными методами являются:

- метод инвестиций;

- метод предпринимательской оценки;

- расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капи­тализации.

Метод инвестиций заключается в сравнении объекта с объектами-аналогами, несущими информацию о показателях доходности аналогичного ин­вестиционного бизнеса. Метод несет в себе одновременно признаки двух смеж­ных групп: как сравнительных методов, так и методов, использующих инфор­мацию о доходности.

Метод предпринимательской оценки комбинирует три оценки - оценку по восстановительной стоимости, метод приведенного чистого дохода, стоимости продаж. За рубежом метод предпринимательской оценки применялся при денационализации фирм в Великобритании, а также при оценке предприятий вос­точных земель в Германии.

Расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капитализации иногда включают в состав сравнительного подхода, однако, он об­ладает и характеристиками, присущими доходному. Основу метода составляет расчет прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации оценивае­мого объекта. В отличие от методов доходного класса общий коэффициент ка­питализации отражает среднее соотношение между чистым доходом и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Такой способ оценки объектов позволяет исключить недостатки, прису­щие способу валового рентного мультипликатора, так как осуществляется тща­тельный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками чистых доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками чистых доходов оцениваемого объекта.

Среди британских специалистов активно используется классификация ме­тодов оценки Д. Скарретта, состоящая из 5 классов: метод прибыли; метод сравнения; метод инвестиций; остаточный метод; метод подрядчика.

В целом в практике британских оценщиков доминируют идеи методов остатка и оценки будущей доходности с вычислением прибыли и ее дальней­шей капитализацией с целью определения рыночной оценки стоимости недви­жимости.