8327

140

ВЫДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – совокупность землеустроительных работ и оформление необходимых документов регистрационной системой при формировании нового участка на территории одного или нескольких прежних земельных массивов.

Г

ГЛАСНОСТЬ ВЛАДЕНИЯ – юридический принцип публичной (официальной) регистрации прав или отношений собственности. Законодательство большинства современных стран определяет гласность владения как основной принцип владения землей и недвижимостью.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ – оценка земель для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ – 1) это государственная функция, осуществляемая специально уполномоченными органами в целях обеспечения имущественных прав участников гражданского оборота на недвижимое имущество и поступления в бюджет средств от ее налогообложения, осуществления управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, а также регулирования отношений на рынке недвижимости и исключения злоупотреблений в указанной сфере; 2) рассмотрение заявления заинтересованного лица, адресованного государственному органу, о внесении данных о его праве на объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это акт признания этого права государством в лице регистрирующего органа (службы), обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – 1) как экономическая категория означает общественное отношение по владению, пользованию и распоряжению различным имуществом, принадлежащим всем членам общества в лице избранных ими органов власти; 2) имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО (ГЧП) Public-Private Partnership (PPP) – институциональный и организационный альянс государственной власти и частного бизнеса с целью реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности – от развития стратегически важных отраслей экономики до предоставления общественных услуг в масштабах всей страны или отдельных территорий.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах

141

и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ – это описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном реестре земель. Именно в результате описания и индивидуализации в Едином государственном реестре земель каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков (ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре»). Описание земельного участка как предмета договора должно осуществляться путем указания в договоре сведений, содержащихся в Едином государственном реестре земель.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ –

описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Д

ДАРЕНИЕ – это безвозмездная передача имущества, принадлежащего дарителю, в собственность другого лица (одаряемого). Дарением, согласно определению этого договора, признаются как случаи, когда даритель безвозмездно передает имущество, так и случаи, когда он только обязуется передать его. Поэтому договор дарения одновременно имеет характер и реального, и консенсуального договора. В основе разграничения договоров реальных и консенсуальных лежит признание правообразующим фактом либо самого соглашения (консенсуальный договор), либо основанной на соглашении передачи вещи или иного имущества (реальный договор).

ДАТА ОЦЕНКИ – дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. В отчете об оценке, как правило, указывается, что мнение оценщика о стоимости объекта действительно только на эту дату.

ДЕВЕЛОПЕР – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта. Основная задача девелопера в недвижимости – увеличивать капитализацию объекта недвижимости, т.е. девелопмент – это качественное преобразование объектов недвижимости с целью возрастания ее стоимости.

ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ ПРОЕКТ ПОЛНОГО ЦИКЛА (speculative development real estate)

– комплекс работ по созданию и развитию нового объекта недвижимости на выделенном земельном участке и обеспечению доходности вложенных инвестиций путем предоставления услуг аренды /продажи площадей созданной недвижимости.

ДЕВЕЛОПМЕНТ (англ. development) – 1) развитие, обозначение длительного процесса, затрагивающего совокупность экономических и социальных структур, требующий его качественной оценки; 2) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство,

142

финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов; 3) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный; 4) выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землёй или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ – это управление, которое заключается в том, что одна сторона передает другой имущество на определенный срок в доверительное управление, которая в свою очередь осуществляет управление этим имуществом.

ДОГОВОР АРЕНДЫ – договор, устанавливающий срочное, возмездное владение и пользование имуществом для осуществления предпринимательской деятельности.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

ДОГОВОР О ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ) – это договор, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

ДОГОВОР РЕНТЫ – это реальный договор, имеющий возмездный характер. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор вступает в силу с момента передачи получателем ренты плательщику ренты в собственность имущества – земельного участка. Особенностью договора ренты является то, что он представляет собой односторонний договор. Обязательства, которые возникают по этому договору, возлагаются лишь на плательщика ренты. Поэтому плательщик ренты обязан периодически выплачивать ренту в обмен за переданное ему имущество. Рента является договором, для которого установлена обязательность его нотариального удостоверения.

ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ – это договор, при котором одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени

143

уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Е

ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР ПРАВ (ЕГРП) – это реестр прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

ЕДИНЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ – комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных.

Ж

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. Различают пять видов жизненных циклов: деловой, жизненный цикл как товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса, а также недвижимости как объекта собственности. На продолжительность жизненного цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие стадии жизненного цикла: формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение земельного участка; эксплуатация – функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности и т. д.); смена (возможно неоднократная) собственника, владельца или пользователя; прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение. Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает в себя срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

ЖИЛИЩНОЕ СТРАХОВАНИЕ – совокупность видов страхования, предусматривающих осуществление частичной или полной компенсации ущерба (вреда), нанесенного имущественным интересам физических и юридических лиц, связанным с владением, пользованием, распоряжением жилищным фондом вследствие его повреждения, уничтожения или утраты, а также в случае причинения ущерба третьим лицам.

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд –

144

совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по определенным правилам согласно Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

З

ЗАКЛАДНАЯ (ИПОТЕКА) – финансовое обязательство, по которому заемщик или должник закладывает собственность в обеспечение кредита; может быть представлена простым векселем или распиской.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД – один из трех подходов к оценке недвижимости, основанный на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА – это цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО – самостоятельная отрасль права, направленная на регулирование земельных отношений в Российской Федерации, ее субъектах, муниципальных образованиях, у юридических лиц и граждан и имеющая своей задачей закрепление, совершенствование и создание эффективного земельного строя в России, основанного на частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности на землю, который обеспечивает рациональное использование и охрану земель, надлежащие условия равноправного развития форм хозяйствования, воспроизводство плодородия почв, сохранение и улучшение окружающей среды и охраны земельных прав граждан и других пользователей землей.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ – это отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, земельными участками, а также по поводу государственного управления земельными отношениями.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР – систематизированный свод достоверных сведений о земле.

145

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС – свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ – форма платы за землю, устанавливаемая в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемые объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЕЦ – это лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения.

ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЕ – признание права данного (физ. или юр.) лица на определенный участок земли на основаниях, предусмотренных Законом о землепользовании (право собственности, пользования, распоряжения и др.) и обусловливающих соответствующие права и обязанности ее владельца.

ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЬ – это лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО – система государственных мероприятий, направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА – территории, занятые водными объектами, а также полосами отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

ЗЕМЛИ ЗАПАСА – государственные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юр. лицам в собственность, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации.

ЗЕМЛИ ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории памятников истории и культуры, исторических промыслов и ремесел, исторических поселений, военных и гражданских захоронений.

146

ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА – территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.

ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ – территории, предоставленные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, образовательных учреждений, реализующих военные образовательные программы, предприятий и организаций федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи по обороне и безопасности.

ЗЕМЛИ ОЗДОРОВИТЕЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории лечебнооздоровительных местностей и курортов, обладающие природными лечебными ресурсами (минеральными источниками, лечебной грязью, особыми климатическими условиями).

ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ (ГОРОДОВ, ПОСЕЛКОВ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ) –

территории в пределах черты поселений (городской черты).

ЗЕМЛИ ПРИРОДНО-ЗАПОВЕДНОГО ФОНДА – территории с природными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, эстетическое значение (заповедники, природные парки, ботанические сады, памятники природы).

ЗЕМЛИ ПРИРОДООХРАННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории водоохранных зон рек и водоемов, запретных и нерестовых охранных полос, лесов, выполняющих защитные функции, пастбищ, противоэрозионных и полезащитных лесонасаждений.

ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ И ИНОГО НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории, отведенные в

установленном порядке предприятиям и организациям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики.

ЗЕМЛИ РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории, используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения.

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.

ЗОНИРОВАНИЕ – правовой инструмент, позволяющий разделить территорию на районы и установить правила, определяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Например, районы могут быть зонированы под жилую застройку или для коммерческого использования.

И

ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ – это мероприятие, которое проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ – метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по

147

развитию недвижимости девелопером (в том числе на основе собственных средств) в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.

ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ – это оценка конкретного объекта на определенную дату.

ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ – 1) вспомогательные, технологические, организационные, экономические и другие процессы, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, их распределение в рыночной среде; 2) совокупность участников рынка недвижимости: брокеры, покупатели, продавцы, финансирующие или кредитующие сделки с недвижимостью институты, государственные регуляторы.

К

КАДАСТР (от франц. cadastre, нем. cataster; от греч. kadastichon) – учетный список, налоговый реестр. Систематически поддерживаемый публичный реестр сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отображаются на крупномасштабных картах.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ – это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА – это специальный вид стоимости недвижимого имущества, определенный методами массовой оценки на определенную дату для целей налогообложения.

КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР – персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

КАДАСТРОВЫЙ УЧАСТОК – основная учетная единица территории, регистрируемая в земельном кадастре или кадастровой системе. Границы кадастрового участка определяются правами собственности, ответственностью по выплате налогов или характером использования земли.

КАТЕГОРИИ ЗЕМЛИ – узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

КОНЦЕССИОННОЕ СОГЛАШЕНИЕ – это форма государственно-частного партнерства, вовлечение частного сектора в эффективное управление государственной собственностью или в оказание услуг, обычно оказываемых государством, на взаимовыгодных условиях.

148

КОЭФФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость.

КРИТЕРИЙ – признак, на основании которого производится оценка, определение или классификация чего-либо, мерило оценки.

Л

ЛУЧШЕЕ (НАИЛУЧШЕЕ) И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ –

физически возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимости на рынке.

ЛЭНД-ДЕВЕЛОПМЕНТ (land-development) – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. В российских условиях сам термин «лэнд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения до комплексного развития территорий, а результат лэнд-девелопмента – это, прежде всего, инвестиционный продукт, т.е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем: разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка); правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель; инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство). Лэнд-девелопмент как компетентный подход позволяет превратить девелопмент земли в наилучшее использование активов и эффективную отдачу инвестиций, направленных на развитие участков и недвижимости на рынке.

М

МАССОВАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

МЕЖЕВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

МЕСТНОЕ САМОУПРАВЛЕНИЕ – в Российской Федерации это деятельность населения по решению непосредственно или через органы местного самоуправления вопросов местного значения, исходя из интересов населения, его исторических и иных традиций.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ – определение стоимости объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозируемый период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

МЕТОД ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ – способ расчета ставки капитализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств.

149

МЕТОД КОЛИЧЕСТВЕННОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ – оценка восстановительной стоимости на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.

МЕТОД КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ – способ расчета ставки капитализации, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ – определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ – определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ – оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной единицы (например, 1 м2, 1 м3) аналогичного здания.

МЕТОД РАЗБИВКИ ПО КОМПОНЕНТАМ – оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов (например, фундамента, стен и т. д.).

МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ – система наблюдений (съемки, обследования и изысканий) за состоянием земель.

МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Н

НАСЛЕДОВАНИЕ – это переход прав и обязанностей умершего лица – наследодателя к его наследникам в соответствии с нормами наследственного права. Наследование осуществляется по завещанию и по закону.

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (НЕДВИЖИМОСТЬ) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ – 1. показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости; 2. форма платы за землю, характеризующая стоимость земельного участка в зависимости от ряда качественных характеристик и