Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

1. Посредническая функция: рынок выполняет функцию сведения вместе покупателей и продавцов, а также других субъектов рынка недвижимости (риэлтеров, брокеров, страховых агентов и др.).

2. Ценообразующая функция – установление равновесных цен на объекты недвижимости, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случаях превышения равновесной цены – избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства (например, в области жилищного строительства).

3. Регулирующая функция проявляется в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства, способствует формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

4. Инвестиционная функция состоит в том, что рынок недвижимости является привлекательным способом сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений населения из пассивной формы в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимости. При этом сама недвижимость служит страховой гарантией инвестиционных рисков.

5. Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью эффективного использования достижений НТП в создании, использовании и управлении недвижимостью. Конкуренция поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей максимизации дохода от предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

6. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости. Это, в свою очередь, способствует формированию среднего социального слоя общества, поступлению дополнительных доходов в бюджеты, из которых финансируются различные социальные программы, а также бюджетной экономии в связи с ростом доходов населения.

7. Функция санирования выражается в очищении экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, что ведет к повышению устойчивости и экономическому росту. Рыночный механизм признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, т.к. только их оплачивает покупатель.

8. Информационная функция: рынок недвижимости – способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей участникам рынка принимать решения в своих интересах.

Особенности рынка недвижимости

В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от других секторов рыночной экономики:

1. Рынок недвижимости локализован, т.к. его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды. Большая изменяемость спроса по регионам и районам.

2. Рынок недвижимости гораздо менее других подвержен влиянию импорта и экспорта.

3. Вследствие своей неподвижности на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.

4. Недвижимость – это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения собственных потребностей, но и для получения дохода. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции.

5. Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов в силу их высокой стоимости.

6. Низкая эластичность предложения связана с тем, что создание объектов недвижимости занимает длительное время, поэтому при дефиците на рынке недвижимости предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса.

7. Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками, что приводит к формированию практически индивидуальных цен. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств объекты недвижимости могут различаться местоположением к подъездным путям, к предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона, что окажет влияние на их стоимость. Вследствие этого недвижимость невозможно унифицировать (стандартизировать) и поэтому покупать и продавать по образцам.

8. Длительный период времени для реализации товара на рынке недвижимости (экспозиция), обусловленный стационарностью объектов недвижимости, индивидуальностью их характеристик, высокой стоимостью. Это, в свою очередь, является причиной низкой ликвидности недвижимости и высоких трансакционных издержек.

9. Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

10. Информация о рынке недвижимости не является такой открытой и достаточной, как, например, на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах состоявшихся сделок, условиях их заключения и финансирования и т.д., т.к. сделки часто носят конфиденциальный характер.

11. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка недвижимости законодательными нормами и зонированием территорий.

12. Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. Каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса. Участие государства при регистрации сделок с недвижимостью и при лицензировании профессиональных субъектов делает рынок недвижимости более контролируемым.