5. Понятие и виды сделок с объектами недвижимости

5.1. Сущность и классификация сделок с недвижимостью

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление или прекращение их прав и обязанностей.

Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью и волеизъявление как внешнее выражение воли. Воля – способность к выбору и внутренним усилиям, дает ответ на вопрос: "Чего я хочу?", а волеизъявление – "Что я для этого делаю?". Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке.

Участники сделки должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности. Дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их.

Правоспособность граждан (физических лиц) возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме при достижении 18-летнего возраста.

Правоспособность юридических лиц возникает в момент их создания и прекращается в момент завершения их ликвидации. Правоспособность и дееспособность юридических лиц возникают одновременно и разграничить их невозможно, поэтому понятие "дееспособность" применительно к юридическим лицам не употребляется. Она может быть:

• универсальной (общей) – позволяет совершать любые виды сделок, не запрещенные законом;

• специальной – дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель – основание (кауза). Основание должно быть законным и осуществимым.

Любая форма сделок с недвижимым имуществом всегда заканчивается государственной регистрацией сделки, удостоверяющей:

• Права собственности на недвижимость.

• Вещные права на недвижимость.

• Ограничения прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и др.).

Классификация сделок с недвижимостью:

1. По законности содержания:

1.1. Действительные как юридический факт.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

• совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре прав.

1.2. Недействительные – сделки, не соответствующие закону, не имеющие качеств юридического факта и не влекущие желаемых правовых последствий. Они подразделяются на:

1.2.1. Оспоримые – сделки, недействительные по решению суда:

• внеуставные;

• осуществленные несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или попечителей;

• совершенные ограниченными в дееспособности гражданами;

• совершенные под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств (кабальные);

• совершенные в состоянии аффекта;

• при несоблюдении письменной формы.

1.2.2. Ничтожные – сделки, недействительные с самого начала ее совершения независимо от решения суда:

• направленные на ограничение правоспособности или дееспособности граждан;

• заведомо противоречащие основам правопорядка и нравственности;

• совершенные недееспособными лицами;

• осуществленные несовершеннолетними до 14 лет;

• совершенные с нарушением строго обязательной формы – нотариального удостоверения и государственной регистрации;

• мнимые – совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко они преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимости с целью укрытия ее от конфискации или от взыскания по требованию кредиторов.

• притворные – сделки, прикрывающие другие сделки, которые стороны действительно имели в виду совершить. Например: 1). Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. 2). Купля-продажа дома прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. 3). Оформляется залог недвижимости, чтобы избежать ее продажи на аукционе при продаже.

2. По числу сторон:

2.1. Односторонние, т.е. по воле одного лица (выдача доверенности, завещание).

2.2. Многосторонние (купля-продажа, аренда, рента, дарение и др.).

3. По обязанностям сторон:

3.1. Возмездные, т.е. при встречном удовлетворении.

3.2. Безвозмездные, т.е. без встречного удовлетворения.

4. По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки:

4.1. Коммуникативные – объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены.

4.2. Условные – возникновение и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее неизвестно.

5. По месту совершения:

5.1. На организованном рынке (аукционы, конкурсы).

5.2. На неорганизованном рынке.

Последствия недействительных сделок:

• Двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуральной форме или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла.

• Односторонняя реституция – все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства.

• Никакой реституции – все исполненное передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.