- •4. Право собственности на недвижимость 44
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской деятельности
- •1. Понятие и свойства недвижимости
- •1.1 Сущность и виды объектов недвижимости
- •1.2. Свойства земли как объекта недвижимости
- •Категории земель в соответствии с целевым назначением [6]:
- •1.3. Особенности недвижимости как товара
- •1.4. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1. Понятие, функции и особенности рынка недвижимости
- •Функции рынка недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости
- •Классификация рынка недвижимости
- •2.2. Факторы, действующие на рынке недвижимости
- •2.3. Экономические субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Государственное регулирование в сфере недвижимости
- •3. Характеристика основных сегментов рынка недвижимости
- •3.1. Рынок жилой недвижимости
- •Характеристика рынка жилой городской недвижимости
- •Характеристика рынка жилой загородной недвижимости
- •3.2. Рынок офисной недвижимости
- •3.3. Рынок складской недвижимости
- •3.4. Рынок торговой недвижимости
- •4. Право собственности на недвижимость
- •4.1. Понятие права собственности
- •Субъекты и объекты права собственности
- •4.2. Функции права собственности на землю
- •4.3. Государственная регистрация прав на недвижимость
- •5. Понятие и виды сделок с объектами недвижимости
- •5.1. Сущность и классификация сделок с недвижимостью
- •5.2. Характеристика сделок с объектами недвижимости
- •Объект договора доверительного управления
- •Стороны, участвующие в договоре доверительного управления
- •Права и обязанности доверительного управляющего
- •Основания прекращения договора
- •Приватизация жилых помещений.
- •1). К оспоримым сделкам относятся:
- •Совершенные недееспособными лицами
- •2). К ничтожным сделкам относятся:
- •Безвозмездная передача имущества в собственность
- •Обмен права пользования на равноценное право
- •Сдача в аренду складских и торговых помещений
- •6. Управление недвижимостью
- •6.1. Сущность, цели и задачи управления недвижимостью
- •6.2. Функции управляющей компании
- •6.3. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •6.4. Особенности управления различными типами недвижимости
- •Особенности управления операционной недвижимостью
- •Аудит недвижимости
- •Аутсорсинг
- •Соглашение об оказании услуг
- •Внутренняя аренда
- •Особенности управления инвестиционной недвижимостью
- •6.5. Управление продажами на рынке недвижимости
- •Управление каналами распределения
- •2). Операционная недвижимость – это…
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской
- •7.1. Понятие и сущность девелопмента
- •Особенности инвестиционных проектов в сфере развития недвижимости
- •7.2. Этапы процесса девелопмента
- •7.3. Виды эффективности проектов девелопмента
- •7.4. Экспертиза проекта девелопмента
- •Методы оценки инвестиционных проектов
- •Метод определения чистой текущей стоимости.
- •Метод расчета индекса рентабельности инвестиций.
- •Метод определения срока окупаемости инвестиций.
- •7.5. Управление рисками в процессе девелопмента
- •Идентификация и анализ рисков
2. Рынок недвижимости
2.1. Понятие, функции и особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости является существенной составляющей экономики любой страны, т.к. недвижимость – важнейшая часть национального богатства. Без рынка недвижимости не возможно существование рынка вообще, поскольку для осуществления любой деятельности необходимы различные объекты недвижимости.
С момента принятия законов РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (от 4.07.91 №1541-1) и "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" (от 3.07.97 №1531-1), легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться российский рынок недвижимости.
Рынок недвижимости – определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [3].
Рынок недвижимости – это средство создания, эксплуатации, управления и перераспределения объектов недвижимости между потребителями на основе спроса и предложения, конкуренции, правового, функционального и нормативного регулирования сделок с недвижимостью.
Рынок недвижимости – это совокупность различных сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в сфере недвижимости [8].
Рынок недвижимости можно характеризовать с трех позиций:
1. Как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.
2. Как сферу, где объекты недвижимости выступают в качестве товаров особого рода.
3. Как рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.
Таким образом, рынок недвижимости – это интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, услуг и инвестиций.
Наиболее распространена точка зрения на рынок недвижимости как на разновидность инвестиционного рынка. В связи с этим выделяют общие идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной взаимосвязи между этими рынками [1]:
наличие инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов;
использование инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
экономические отношения между стоимостью и потребительской стоимостью товаров;
наличие потребителей, заинтересованных в данном товаре и имеющих средства для его приобретения;
получение дохода от объекта инвестирования;
потребность в управлении для получения дохода.
В то же время рынок недвижимости имеет и свои специфические особенности:
Высокий "пороговый" уровень инвестиций.
Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в профессиональном эффективном управлении для получения дохода.
Неоднородность объектов недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах, получаемых от их использования.
Вложения в недвижимость более защищены от инфляции, чем финансовые активы, т.к. рост инфляции учитывается в арендной плате или цене объектов.
Высокие трансакционные издержки, которые несут участники сделок с недвижимостью.
Ценообразование на рынке недвижимости – результат переговоров между участниками сделки, в то время как цены на фондовом рынке являются прямым следствие последних сделок с ценными бумагами. Поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.
Сохранность инвестируемых средств обусловлена тем, что земля неуничтожима, здания и сооружения – долговечны. Вместе с тем обеспечение сохранности объектов недвижимости может потребовать дополнительных затрат, например, на страхование.
Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться и как самостоятельный актив, и как часть общего инвестиционного портфеля. Инвестиции в недвижимость позволяют снизить общий риск портфеля.