3.4 Эффективность мероприятий по формированию

земельного участка

Анализ наилучшего использования – это определение способа наиболее эффективного использования собственности. Проведение анализа наилучшего использования объектов недвижимости является одним из наиболее эффективных и востребованных способов повышения прибыли от использования объекта недвижимого имущества. Под наилучшим использованием подразумевается законное использование собственности, которое обеспечит ей наивысшую текущую стоимость.

Основной задачей данного вида работ является проведение сравнительного анализа финансовых показателей возможных вариантов использования рассматриваемого земельного участка или здания, что позволяет выявить наиболее оптимальный вариант использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования характеристик рассматриваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка является необходимым этапом при определении вариантов его использования.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранения имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:

- местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитывается перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

- финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

- физическая пригодность участка – перспектива создания улучшений – размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

- законодательная (юридическая допустимость) – соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

- максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования.

Земельный участок, формируемый под строительство объекта дорожного сервиса общей площадью 12000,55 кв. метров, располагается по адресу: Пермский край, Кудымкарский район, Степановское сельское поселение, в 1320 м северо-восточнее д. Степаново.

Рассматривая возможное использование территории для каких-либо целей на перспективу необходимо учитывать данные схемы территориального планирования, которая предусматривает размещение объектов капитального строительства, в том числе объектов электро- и газоснабжения в границах муниципального района, автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов в границах муниципального района, иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления в границах муниципального образования.

Анализируя местоположение земельного участка можно сделать вывод, что на данном земельном участке не рентабельно было бы располагать строительство оптово-розничных магазинов – так как вблизи нет больших населенных пунктов, поэтому не будет большого количества покупателей, соответственно для собственника это не выгодно. Жилых территорий тоже нет, так как они могут располагаться в границах населенных пунктов. Так же данный земельный участок не пригоден для целей, связанных с сельскохозяйственным производством. Так как потребуются неприемлемые затраты по восстановлению плодородия почв. В частности, необходимо указать, что интенсивное движение транзитного транспорта по существующей автомагистрали увеличило антропогенную нагрузку на данные земельные ресурсы, и это в свою очередь приведет к снижению урожайности и ухудшению качества сельскохозяйственных культур.

Данный земельный участок находится в низине и труднодоступен для сельскохозяйственной обработки. Съезд с него возможен только с трассы межрегионального значения «Кудымкар – Сыктывкар». Так же земельный участок расположен на краю сельскохозяйственного массива, пересеченного большим количеством инженерных сетей.

Рассматриваемый земельный участок имеет выгодное местоположение для строительства объекта дорожного сервиса. Необходимо указать, что земельный участок располагается у автомобильной дороги «Кудымкар – Сыктывкар», соответственно строительство объекта дорожного сервиса будет неотъемлемой частью транспортной инфраструктуры. Размещение объекта дорожного сервиса в данном месте дает автовладельцам услуги, направленные на обеспечение отдыха водителей и пассажиров, – это питание, ночлег и кратковременный отдых в пути; техническое обслуживание транспортных средств и автозаправочные станции, не загружая при этом дороги центра Коми-Пермяцкого округа – города Кудымкар. То есть транспорт двигается с юга на север края беспрепятственно, не заезжая в город Кудымкар, попадает в сервисный центр. Расположение в данном месте объекта дорожного сервиса по обслуживанию транспортных средств исключает холостые пробеги легкового и грузового транспорта вблизи центра Коми-Пермяцкого округа.

Таким образом, предлагаемый земельный участок – это наиболее удобное место для сервисного центра по обслуживанию легковых и грузовых автомобилей, и перевод его в категорию земель промышленности и иного специального назначения не принесет большого ущерба сельскохозяйственному производству Кудымкарского муниципального района.

Любое определение эффективности предполагает сопоставление результата какого-либо мероприятия с затратами, необходимыми для его достижения. Основными источниками получения общего эффекта от принятия управленческих решений являются:

а) увеличение доходной части местного бюджета;

б) удовлетворение потребностей граждан в предоставлении земельных участков.

В настоящее время не накоплен определенный опыт в выявлении общего эффекта подобных мероприятий. Так, общий эффект имеет следующие важнейшие составляющие: экономические, экологические, социальные.

Наиболее важным аспектом, при выборе наилучшего варианта организации территории, является экономическая сторона вопроса.

Пригородные территории являются ценным ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. На территории муниципального образования есть резервы для вовлечения земли в оборот и развития первичного рынка, следовательно, и удовлетворение спроса не только граждан муниципального образования района. Каждый квадратный метр земли должен работать, приносить доход и являясь объектом налогообложения, обеспечивать поступление в бюджет земельного налога и арендной платы за землю. Особенно целесообразно вовлечение земель в хозяйственную деятельность на территории, где наиболее высокая стоимость земли.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, а в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа земель. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

В настоящее время действующие ставки земельного налога и арендной платы не отражают истинной стоимости земли, но именно они являются базовыми при продаже государственных и муниципальных земель. Земельный налог носит формальный характер, не учитывающий факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного налога и арендной платы, именно они являются базовыми при продаже государственных и муниципальных земель. Такое установление ставок земельного налога на федеральном уровне с их последующей индексацией без учета действительной ценности земли приводит, с одной стороны к необоснованно низким земельным платежам (сельские населенные пункты, садовые массивы), а с другой стороны – к росту недоимки и усиления социальной напряженности. Таким образом, действующая система земельного налогообложения требует серьезного пересмотра.

Согласно решению Совета депутатов Степановского сельского поселения Кудымкарского района Пермского края от 23.11.2005 года № 5 «Об установлении земельного налога на территории Степановского сельского поселения» установлены следующие ставки земельного налога:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или представленных для жилищного строительства, в том числе выделенных или приобретенных под индивидуальное жилищное строительство;

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Расчет земельного налога осуществляется с учетом кадастровой стоимости и вида функционального использования:

ЗН = УПКС*S*НС,

где ЗН – земельный налог, руб.;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./м²;

НС – налоговая ставка, %;

S – Площадь земельного участка, м².

Величина земельных платежей, поступаемых в бюджет Кудымкарского муниципального района, до перевода ЗН = 0,43*12000,55*0,3 = 1548,07 рублей.

Величина земельных платежей, поступаемых в бюджет Кудымкарского муниципального района, после перевода ЗН = 0,43*12000,55*1,5 = 7740,35 рублей.

Земельный участок, предоставленный под строительство объекта дорожного сервиса расположен в Пермском крае, Кудымкарском районе, в Степановском сельском поселении, в 1320 м северно-восточнее д. Степаново, общей площадью 12000,55 кв. м. Кадастровая стоимость земельного участка равна 5802,39 руб./м². Экономическая эффективность представлена в таблице 7.

Таблица 7 – Изменение величины земельных платежей после перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности

Категория земель	Площадь, кв.м	Удельная кадастровая стоимость, руб./кв.м	Процентная ставка, %	Земельный налог, руб.
До перевода – земли сельскохозяйственного назначения	12000,55	0,43	0,3	1548,07
После перевода – земли промышленности			1,5	7740,35

Из таблицы видно, что при переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности земельный налог увеличился в 5 раз. Так как земли сельскохозяйственного назначения не использовались по назначению, соответственно земельный налог не приносил никакого дохода собственнику, а в местный бюджет поступало всего 1548,07 рублей в год. Поэтому, при переводе земельного участка в земли промышленности, в местный бюджет будет поступать 7740,35 рублей в год. Собственник земельного участка при строительстве на нем объекта дорожного сервиса будет не только получать доход, он также сможет оказать существенное влияние на увеличение занятости населения и будет полностью обеспечивать удовлетворение нужд участников движения, не нарушая при этом требования безопасности дорожного движения и экологии.

Социальный эффект при управлении земельными ресурсами муниципального образования достигается за счет совершенствования территориальных условий непроизводственной деятельности в районе. Он выражается в лучшем удовлетворении потребностей населения в предоставлении земельных участков, в усилении предпосылок всестороннего развития личности. На территории земельного участка предполагается разместить автозаправочную станцию, станцию технического обслуживания, автомоечный комплекс, кафе, гостиницу и автостоянку.

Для обозначения этих и других социально-значимых результатов часто используется емкий термин «качество жизни», который повысится за счет формирования земельного участка под строительство объекта дорожного сервиса.

При строительстве объекта дорожного сервиса социальный эффект состоит в удовлетворении потребностей участников дорожного движения, таких как – обслуживание автомобилей, места отдыха, пункты питания, а также в наделении местному населению новых рабочих мест.

Экологический эффект – понимается как результат природоохранных мероприятий и выражается либо в экономических, либо в социальных терминах.