3.3 Перевод земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иными федеральными законами с принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации./№172/

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Заинтересованным лицом является любое лицо (гражданин, организация, представитель органов власти и т.д.), которое может обосновать необходимость перевода и подтвердить свои права на землю. Под уполномоченными органами подразумеваются исполнительные органы, в чьем ведении находится тот или иной участок.

К ходатайству в уполномоченный орган необходимо предоставить:

1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, перевод которого предполагается осуществить, и средней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения соответствующего муниципального района (в случае перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель);

7) заключение органа местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок, о возможности размещения объекта и соответствие планируемого перевода земельного участка документам территориального планирования;

8) копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок (постановление, распоряжение, договор аренды земельного участка);

9)копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости (в случае если на земельном участке расположены объекты недвижимости);

10) утвержденный в установленном порядке проект рекультивации (в случаях, предусмотренных статьей 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»);

11) Планово-картографический материал с указанием местоположения и границ земельного участка, планируемого к переводу из одной категории в другую;

12) Технические условия на согласование размещения объекта дорожного сервиса (в случае если на испрашиваемом к переводу земельном участке предполагается размещение объекта придорожного сервиса).

Само ходатайство должно содержать кадастровый номер земельного участка, указание на категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить, обоснование такого перевода, а также подтверждение прав на земельный участок. Законом предусмотрены основания для отказа в рассмотрении ходатайства. Во-первых, это случаи, когда с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо. Во-вторых, откажут также, если к ходатайству приложены документы, состав, форма и содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства. Если ходатайство не подлежит рассмотрению по данным основаниям, то его возвращают заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин для отказа в принятии ходатайства в делопроизводство.

После предоставления всех необходимых документов уполномоченный орган принимает акт либо о переводе земли, либо об отказе в этом. Причем, если документы направлялись в правительство Российской Федерации, акт должен быть принят не позднее трех месяцев с момента поступления ходатайства, а если в органы власти субъектов Российской Федерации – то в течение двух месяцев.

Принятый акт направляется заявителю. В нем должны быть указаны:

- основания изменения категории земель;

-границы и описания местоположения земель, их площадь и кадастровые номера;

- исходная категория земель;

- категория земель, в которую осуществляется перевод.

По результатам рассмотрения принимается акт о переводе или об отказе в переводе. Данный акт направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней с момента его принятия. Законом определено, что акт о переводе (или о запрещении перевода) земельного участка не может быть принят на какой-либо срок. Таким образом, единственным способом оспорить такой документ остается обращение в суд.

Естественно, не всегда, намереваясь изменить категорию земли, можно получить желаемый результат. Для решения вопросов рационального использования земель любой категории, современным законодательством предусмотрены основания для отказа в повальном переводе земель из одной категории в другую:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод:

- часть 2 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации: изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допускаются; - часть 2 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»: перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) в другую;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе земель, направляют копию такого акта в течение пяти дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости. О внесенных изменениях орган кадастрового учета уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После этого процедура перевода земли считается завершенной (рисунок 14).

В Правительство Пермского края направляется ходатайство собственника земельного участка о переводе из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения земельного участка для строительства объекта дорожного сервиса по обслуживанию транспортных средств, находящийся по адресу Пермский край, Кудымкарский район, Степановское сельское поселение, в 1320 м северо-восточнее д. Степаново.

В ходатайстве указывается обоснование такого перевода. В соответствии с существующим законодательством, перевод земель из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, возможен в случае:

1) консервации земель;

2) создания особо охраняемых территорий или отнесения земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) установления или изменения границы населенных пунктов;

4)размещения промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;

5) включения непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) выполнения международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) добычи полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) размещения объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается.

Таким образом, появились реальные возможности перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности. Такой перевод позволит распоряжаться переведенными участками абсолютно свободно.

Рисунок 14 – Схема технического порядка перевода земельных участков из категории в категорию

Основанием перевода является статья 7 п. 4 ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», где указано, что с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В соответствии с постановлением Правительства Пермского края от 27.07.2009 года № 488-п «Об утверждении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Коми-Пермяцкого округа Пермского края», данные земельные участки относятся к 1 группе земель сельскохозяйственного назначения, их удельный показатель кадастровой стоимости составляет 0,4300 руб./кв.м. Согласно постановлению Правительства Пермского края от 25.05.2007 года № 110-п «Об утверждении минимальных и средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков», средний удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения 1 группы по Кудымкарскому муниципальному району составляет 0,4300 руб./кв.м. Таким образом, кадастровая стоимость земель не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.

2) Так же был проведен анализ возможности использования данного земельного участка для целей, связанных с сельскохозяйственным производством. Результаты показали, что потребуются неприемлемые для собственника затраты по восстановлению почв, так как земельный участок не обрабатывался в течение нескольких лет. Земельный участок характеризуется слабым уклоном поверхности, и вследствие этого затруднен поверхностный сток воды, кроме того наблюдается высокое стояние грунтовых вод. Чтобы предотвратить затопляемость на данном земельном участке, по периметру участка рекомендуется проложить дренаж из каменной наброски. Далее необходимо выкопать глубокую траншею (2 м), заполненную щебнем или гравийно-галечниковой смесью. Для того, чтобы не просыпалась почва необходимо наложить фильтрующий слой – ветки хвойных деревьев, так называемый, лапник. Сверху засыпается поверхностный слой – почвогрунт.

Интенсивное движение транзитного транспорта по существующей магистрали увеличило антропогенную нагрузку на данные земельные ресурсы. На фоне развития негативных процессов наблюдалось сокращение работ по повышению плодородия почв. Содержание гумуса – показателя плодородия – в почвах составляет от 2,8 до 4%. Показателем состояния земель является и баланс питательных веществ, который с уменьшение применения средств химизации становился отрицательным. Это в свою очередь привело к снижению урожайности сельскохозяйственных культур.

Существующие значения транспортных потоков на данном отрезке дороги определены экспертным путем с учетом размещения и развития производственных сил района, тяготения дорог, строительством трассы «Кудымкар – Сыктывкар», сложившейся обстановки на рынке труда в г.Кудымкаре, интенсивности движения на расчетный период (до 2025 года), показал, что размеры транспортных потоков увеличатся в 1,5-3 раза.

Принимая во внимание выше изложенное, проведенные маркетинговые исследования, технико-экономическое обоснование проекта, местоположение земельного участка (вблизи автодороги межрегионального значения «Кудымкар – Сыктывкар»), можно утверждать, что испрашиваемый земельный участок удачно подходит для возведения объекта дорожного сервиса. Планируемый объект будет полностью обеспечивать удовлетворение нужд участников движения, не нарушая при этом требований безопасности и экологии, не создавая помех для автомобилей на автотрассе.

Кроме ходатайства в Правительство Пермского края предоставляются:

1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить – 2 экз.;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица - паспорт - 1 экз.;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок – 2 экз.;

4) Нотариальные копии свидетельства о государственной регистрации о государственной регистрации прав собственности на 1 л. – 2 экз.;

5) Письмо из Администрации Степановского сельского поселения;

6) Технические условия из Федерального управления автомобильных дорог.

В ходатайстве содержатся кадастровые номера земельного участка, его площадь, категория земель, в состав которых входит земельный участок и вид разрешенного использования, категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить перевод и вид разрешенного использования после перевода, а так же свидетельство о государственной регистрации права и обоснование данного перевода. Так же предоставляются технические условия, так как данный земельный участок находится в охранной зоне региональной автомобильной дороги «Кудымкар – Сыктывкар».

После того, как собственник земельного участка предоставил все необходимые документы, Правительство Пермского края принимает акт о переводе земли из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности.

Сведения о принадлежности земельного участка к определенной категории земель в течение тридцати дней бесплатно вносятся в государственный кадастр недвижимости по заявлению правообладателя земельного участка. Внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отнесении земельного участка к определенной категории земель осуществляется в порядке, установленном статьей 21 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".