3. Правомочия распоряжения

Выражается

• В отчуждении жилого помещения. Особым основанием является деприватизация жилого помещения, возможность которой сохраняется до 2013 года. Деприватизация – это передача раннее приватизированного жилого помещения в гос или муниц собственность с заключением договора соц найма. + купля-продажа, рента

• Перевод из жилого в нежилое

• Перепланировка жилого помещения ( изменение самого объекта ПС)

• В передаче во владение и (или) пользование . причем, с учетом ограничения этого права ( на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, юр лицу на основании договора аренды, иные : на основании оперативного пользования)

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот

Смотрим самостоятельно по жилищному кодексу. Обратить внимание на основные моменты:

• Для признания жилого нежилым необходимо наличие отдельного входа в него и возможность создания этого входа

• Такое помещение должно находиться на первом этаже. Могут и на более высоких этажах, но только под ними находятся нежилые помещения.

• Для перевода из нежилых в жилое соответствующее нежилое должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям

• Осуществляются ОМСУ, однако, такой перевод – это форма реализации правомочий распоряжения. Поэтому должен решать собственник. Если собственник публичный, то процедуру перевода должен инициировать управомоченный орган

• Перевод связан с необходимость перепланировки или переустройств. ( нужно ли согласие собственников многоквартирного дома? Ответ – нет , ответил Верховный суд)

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Установка, замена или перенос инженерных сетей санитарно технического или электрического оборудования, требующего изменения труд паспорта

Представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, также требующего…

Согласия не требуется , когда в результате переустройства и перепланировки захватывается часть общего имущества.

Любые перепланировки, кот принадлежат часть имущества, треб согласования с иными собственниками в порядке, установленным законодательством в решении вопросов владения, пользования, распоряжения.

Судебная практика отличает понятие перепланировка от реконструкции

Перепланировка – изменение конфигурации существующего жилого помещения.

Реконструкция – это изменение параметров капитального строительства, его частей, высоты, кол-ва этажей, площади, объема, в том числе, перестройка, расширение объектов капитального строительства, а также замена и(или) восстановление не сущих строит конструкций, за исключением замены отдельных элементов на аналогичные или улучшающие показатели элементы

Реконструкция проводится и согласовывается не порядке, установленном ЖЗ, а в порядке, предусмотренном Градостроит. зак-вом для капитального строительства.

Порядок согласования перепланировки – жк самостоятельно!!!!!

При наличии разрешения ОМСУ . выдаются администрациями районов.

Перепланировка м б произведена с согласия собственника, при этом законодатель из несобственников, специально упоминает только нанимателя по договору соц найма. В отношении иных пользователей ( нанимателей помещения общежитий, служебных помещений) существует неопределенность, даже если есть согласие собственника.

Для узаконения перепланировок обязательным является согласие собственника.

Последствия самовольной перепланировки .

Два основания :

• Отсутствие разрешения

• Отступление от проекта

• Жилищный кодекс не называет, но надо знать, что даже при наличии разрешения самовольной является без согласия собственника

По общему правилу лицо, осущ незаконную перепланировку, обязано привести помещение в первоначальное состояние в разумный срок и в порядке с органом. Есть сходства с нормами самовольной постройки.

По решению суда жилое помещение мб сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии , если этим не нарушаются права и законные интересы других граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровья

Существует некая определенность. В каком порядке происходит сохранение .

1. Помещение мб сохранено в решении об отказе в иске о приведении такого помещения в первоначальное состояние, расторжении договора найма

2. Когда гражданин обращается в уполномоченный орган согласования не законной перепланировки, и орган отказывает. Такой отказ мб оспорен по правилам производства из публичных правоотношений.

Если помещение не приводится в первоначальное состояние, можно обратиться со следующими требованиями

1. В отношении собственника. О продаже помещения с публичных торгов. с вычетом расходом

2. В отношении нанимателей

Признание жилого помещения непригодным для проживания

Основания :

• Физ износ , снижение до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций

• Изменение окружающей среды и микроклимата самого жилого помещения

• Наличие хим и биолог веществ, опасных для человека, ухудшение качества воздуха, уровня радиационного фона, шум, вибрация, электромагнитные поля.

• Помещения, располагающиеся в опасных зонах. Зоне вероятных разрушениях при техногенных авариях

……………………..

Не может служить основаниями :

• Отсутствие канализации 1-2 этаж

• Отсутствие лифта и мусоропровода в доме , свыше 5 этажей, если дом не подлежит ремонту

• Несоответствие планировок отдельных помещений , их площадей и расположения строительным нормам, если эти помещения были построены по раннее действующим нормам

Порядок признания

Признается исключительно межведомственной комиссией, кот создается на всех уровнях

Основания для начала процедуры:

• Заявление собственника или нанимателя помещения

• Заключение органа, уполномоченного на проведение гос контроля или надзора

Межведомственная комиссия проводит комплексную проверку и выносит решение

Суд не в праве напрямую решить вопрос о признании жилого помещения непригодным для проживания. Вместе с тем решение межведомственной комиссии мб оспорено в суде. А если комиссия не предпринимает никаких действий, в суде мб оспорено бездействие такой комиссии.

10.03.12

Тема: Иные вещные права

В отличие от вещных прав на иные объекты, ряд вещных прав либо вообще не подлежит гос. регистрации, либо подлежит факультативной гос. регистрации. Вещные элементы есть в различных правоотношениях (соц. найм жилого помещения, правоотношение м\у нанимателем и членами его семьи). Также относится: право ХВ, ОУ, установление залога.

Права членов семьи собственника жилого помещения

Понятие «член семьи» в ЖП и СП разные!

Понятие «член семьи» в ЖП используется для обозначения круга юр. фактов, которые порождают у лиц, проживающих с собственником или нанимателем жилого помещения соответствующих прав.

Члены семьи собственника жилого помещения - граждане, отвечающие следующим признакам:

1. Совместно проживают с данным собственником в принадлежащем ему помещении:

   1. Юр. факт - существование правоотношения собственности, объектом которого является именно то жилое помещение, в котором проживает член семьи;

   2. Юр. факт - совместное проживание. Помещение, принадлежащее собственнику должно отвечать признакам места жительства, т.е. быть местом постоянного или преимущественного проживания членов семьи. Совместное, постоянное или преимущественное проживание - оценочные категории. Суд определяет в каждом конкретном случае. Юр. факты д.б. в совокупности.

2. Наличие определенных отношений с собственником:

   1. Брак;

   2. Наличие родства первой степени (родители, дети).

3. (альтернативно 2 признаку):

   1. Наличие родства иных степеней («другие родственники»);

   2. Наличие иждивенческих отношений и факта нетрудоспособности (гр, достигшие пенс возраста, недостигшие совершеннолетия, инвалиды I, II группы); Иждивение - основным источником доходов и жизнеобеспечения одного гражданина являются средства иного гражданина;

   3. Иные граждане (в искл случаях; по судебному усмотрению; суд должен обосновать исключительность; исключительность усматривается в наличии, например, фактических брачных отношений).

+ к любому из фактов 3 признака необходимо установить факт вселения гражданина собственником в качестве члена семьи (вселение не равно регистрации, это предоставление доступа к помещению для целей постоянного или преимущественного проживания).

Для определения статуса члена семьи у других родственников, нетрудоспособных, иных граждан выясняется наличие волеизъявления собственника, выясняется не предоставлялось ли жилое помещение по иным основаниям (безвозмездное пользование; аренда). Уст. на основании объяснения сторон, показаний свидетелей, письменных и иных доказательств. Необходимо выяснить были ли м\у собственником и предполагаемым членом семьи семейные отношения, которые характеризуются взаимным уважением и взаимной заботой, личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, отношениями неимущественного характера (в том числе нерегулируемыми правом: интимные отношения, общение, наличие общих интересов), ведением общего хозяйства (наличие общих покупок, общих бытовых расходов и т.д).

Регистрация лица по месту жительства не является решающим обстоятельством для признания гражданина членом семьи собственника. Но факт регистрации является одним из доказательств, подлежащих оценке наряду с другими доказательствами; это объективное доказательство, чаще всего является решающим доказательством.

Содержание прав членов семьи:

1. Владение (отсутствует; лицо имеет доступ);

2. Пользование: осуществляет наравне с собственником, если иное не установлено соглашением м\у собственником и членами семьи. В правоотношении пользования выделяют:

   1. Внешние отношения - м\у членом семьи и 3ми лицами;

   2. Внутренние отношения - м\у членами семьи и собственником по порядку пользования помещением. Соглашением о порядке пользования помещением в пользование членам семьи м.б. предоставлены отдельные комнаты, уст порядок пользования общими помещениями, определен размер расходов на оплату. Если нет соглашения, то член семьи имеет равные права и несет равные обязанности с собственником, иными членами семьи.

3. Распоряжение - нет; не могут распоряжаться помещением и своим правом (поэтому права членов семьи не полежат гос. регистрации).

Члены семьи собственника не вправе вселять в данное жил. помещение других лиц. Закон не делает исключений из этого правила. Но ППВС о применении ЖК: учитывая положения ст.679 ГК и ч.1ст.70 ЖК о праве родителей на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей без согласия остальных членов семьи нанимателя по договору соц. найма по аналогии закона за членами семьи собственника может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение. ВС передает определенные правомочия за членами семьи. Бандо не согласен, эффективно отражает позиции судов!

Бремя содержания имущества: дееспособные и ограниченные в дееспособности члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам.

Бывшие члены семьи

В случае прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, иное м.б. установлено соглашением. Если у бывшего члена семьи основания приобретения или осуществления права пользования иным жил. помещением, а также, если его имущ. положение не позволяет обеспечить себя своим жилым помещением, то право пользования м.б. сохранено на определенных срок (максимальный срок законом не установлен; разумный срок) по решению суда. Если собственник исполняет алиментные обязательства в отношении бывших членов семьи, суд вправе обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи жилым помещением. Если бывший член семьи собственника в момент приватизации жилого помещения имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, право пользования жил. помещением за ним сохраняется.

Прекращение семейных отношений:

1. Расторжение брака/признание брака недействительным;

2. Отказ от ведения общего хозяйства;

3. Отсутствие общего бюджета;

4. Неоказание взаимной поддержки друг другу;

5. Выезд в другое место жительство. Все указанные обстоятельства могут свидетельствовать о прекращении отношении м\у собственником и членами семьи, но должны оцениваться в совокупности с иными обстоятельствами.

П.4ст.71 СК: ребенок, в отношении которого родители (один из родителей) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.

Прекращение отношений м\у родителями совершеннолетнего ребенка, проживающего в жил. помещении, принадлежащем на ПС одному из родителей, не влечет утрату права пользования ребенком этим помещением, независимо от того как решен вопрос о месте проживания ребенка. Ребенок не рассматривается как бывший член семьи!

Вопрос о возможность сохранения за бывшим членом семьи права пользования на определенный срок, суд рассматривает в обязательном порядке, даже если нет заявления от бывшего члена семьи. Продолжительность суд определяет исходя из принципов разумности и справедливости, с учетом материалов дела, мат. положения, возможности/невозможности совместного проживания участников спора.

В резолютивной части решения суда по иску собственника о прекращении права пользования помещением бывшего члена семьи и его выселении д.б. четко сформулировано:

1. Устанавливает ли суд временное пользование (суд всегда рассматривает этот вопрос, не нужен встречный иск);

2. Предоставляет ли суд отсрочку;

3. Был ли встречный иск об обеспечении бывшего члена семьи жилым помещением. Суд вправе обязать собственника предоставить бывшему члену жилое помещение по договору найма, безвозмездного пользования или на праве собственности (только если есть встречный иск).

Собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядится жил. помещением и в том случае, если не истек срок права пользования бывшего члена семьи. Если в период действия срока ПС прекращается (в связи со смертью, совершение сделки), право пользования бывшего члена семьи прекращается одновременно с прекращением ПС до истечения указанного срока и он обязан освободить жил. помещение. Договор к-п недвижимого имущества: сущ. условие - указать права 3х лиц, бывшего члена семьи не надо указывать, он утратит право пользования. При этом бывший член семьи не лишается права потребовать собственника обеспечить его жил. помещением.

Пользование жил. помещением, предоставленным по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением.

Наследование по завещательному отказу - разновидность правопреемства в наслед. правоотношений; в отличии от общего наследства, это правопреемство явл сингулярным, а не универсальным.

Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущ. хар-ра в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнение этой обязанности.

ЗО уст не право на имущество, входящие в наследство, а право требования к наследнику. ЗО д.б. установлен в завещании. Завещание может исчерпываться уст ЗО.

Предмет ЗО:

- Передача отказополучателю в собственность, на ином вещном праве вещи, входящие в состав наследства.

ГК - нормы о пользовании жил. помещением, предостав по ЗО на время. По истечении указанного в ЗО срока пользования жил.помещением, право пользование им прекращается за исключением случаев, если гражданин приобрел на ином законном основании. Отказополучатель, проживающий в жилом помещении несет солидарную ответ-ть с собственником по обязательствам, вытек из права пользования.

Право пользование м.б. зарегистрировано (по желанию отказополучателю).