16. Риэлторская организация и требования к ней.

Риэлтерская организация – коммерч.орг-ция,осущ-щая риэлт.деят-ть на основании специального разрешения (лицензии) на осуществление деятельности по оказанию юр.услуг с оказанием составляющих лицензир.видов деятельности и услугОсн. цель: извлечение прибыли. На должность руководителя назначается лицо получившее свидетельство риэлтора,имеющего стаж работы не менее 3-х лет в риэлтерской организации. Риэлтор должен иметь свидетельство об аттестации риэлтера, выдаваемое лицензирующим органом сроком на пять лет.Такое свидетельство выдается физическому лицу с высшим образованием(юридическим, экон-ким или по строительной специальности);имеющему стаж работы не менее 1 года по специальности, соответствующей образованию, либо в качестве агента по операциям с недвижимостью;сдавшему аттестационный экзамен.

Риэлт. орг-ция должна иметь: лицензию выданную министерством юстиций, штат(за искл. технич.и вспомогательный персонал) не менее чем 5 риэлторов и агентов по операциям с недвижимостью, кол-во которых не может превышать кол-во риэлторов более чем в 3 раза, что отражается в штатном расписании организации.договор обязательного страхования, комплекс документов обеспечивающих учет риэлтерской деятельности(книга замечаний и прдложений,книга регистрации договоров,кассовый аппарат, документ, содержащий порядок оплаты риэлтерских услуг ), нежилое помещение, соответствующее санитарно-гигиеническим, противопожарным треб-ям;базу данных объектов недвижимости.

Указ Президента №15 от 9 января 2006 г. №15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» является основополагающим нормативным правовым актом, регулирующим риэлт. деятельности.

17 Подходы к оценке.

1. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимы для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.

2. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

3. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Основные методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

C = NOI / R_k

где

C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

R_k — Коэффициент капитализации

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.