1.3 Влияние принятия Жилищного кодекса на организационно-экономический механизм функционирования жилищной сферы

Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, дает определение жилищного фонда, содержит классификацию видов жилищного фонда. Исходя из содержания ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд может находиться в частной, государственной и в муниципальной собственности.

В Жилищном кодексе особое внимание уделено разграничению компетенции между органами государственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области регулирования жилищных отношений.

В отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства новый Жилищный кодекс классифицирует жилищный фонд по двум критериям: в зависимости от формы собственности (частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд и муниципальный жилищный фонд) и в зависимости от целей использования (жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования). Такая классификация вряд ли необходима, поскольку правовой режим жилых помещений, относящихся к тому или иному жилищному фонду, определяется, прежде всего, целевым назначением этих жилых помещений, а не формой собственности на них. От формы собственности зависит лишь особенности содержания прав собственника жилого помещения.

В собственности граждан и юридических лиц находится частный жилищный фонд как совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания граждан – собственников таких помещений, членов их семьи и граждан на условиях безвозмездного пользования, а также использования юридическими лицами для проживания в таких помещениях граждан на аналогичных условиях. Эти жилые помещения образуют индивидуальный жилищный фонд.

В государственной и муниципальной собственности находятся жилищный фонд социального использования как совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма, а также специализированный жилищный фонд. Основной задачей государства теперь будет обеспечение бесплатным жильем нуждающихся в нем малоимущих граждан, поддержка иных категорий граждан (беженцы, переселенцы и др.), которым временно нужна помощь.

Четко разграничена компетенция в регулировании жилищных правоотношений между Российской Федерацией, ее субъектами и органами местного самоуправления. Вопросы жилищного законодательства остаются в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст.5 ЖК РФ).

Появился самостоятельный раздел, посвященный регулированию отношений собственности и других вещных прав на жилые помещения. Он признан, дополнить и детализировать нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие права собственника и иных лиц на жилые помещения.

Новый жилищный кодекс основывается на принципе, согласно которому граждане сами должны заботиться об обеспечении себя жильем, самостоятельно вкладывать средства либо в строительство, либо в покупку жилого помещения.

Принципиально изменился и подход к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма. Если ранее, согласно ст.29 ЖК РСФСР 1983 года, нуждаемость граждан в жилых помещениях определялась главным образом в зависимости от качества их жилья (обеспеченность жилой площадью ниже установленного уровня, проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи, проживание в общежитиях и т.п.), то сегодня основной признак нуждаемости – материальное положение гражданина. В соответствии с ч.2 ст.49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма будут предоставляться малоимущим гражданам, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Федерации. При этом во внимание будет приниматься не только доход, приходящейся на каждого члена семьи, но и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Граждане, поставленные на учет для получения жилья по договору социального найма, в этой очереди останутся. Из ЖК РФ исключены такие понятия, как первоочередное и внеочередное предоставления жилых помещений.

В новом Жилищном кодексе не определена норма жилой площади на одного человека (ранее – 12 квадратных метров). Теперь, легально закреплены учетная норма площади жилого помещения, из которой определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для принятия на учет нуждающегося, и норма предоставления – минимальный размер площади жилого помещения для определения общей площади жилья, которое предоставляет нуждающемуся по договору социального найма. Размер этих двух нормативов определяют органы местного самоуправления.

Содержание общего имущества в многоквартирных домах возлагается на собственников жилых помещений. Согласно ст.39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут на себе бремя расходов на содержание общего имущества дома в форме оплаты доли обязательных расходов, размер которой определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме каждого собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливается Правительством РФ. Реализация обязанности по содержанию общего имущества предполагает необходимость управления многоквартирными домами, которое также должны осуществлять собственники жилых помещений.

Жилищным кодексом четко регламентированы права, обязанности и ответственность всех граждан, пользующихся жилыми помещениями, будь это собственник или наниматель, члены их семей или временные жильцы.¹³

Для регулирования жилищных отношений важна не только вторая часть ГК РФ, которая определяет порядок и условия заключения сделок в жилищной сфере (договоры дарения, купли-продажи, ренты, мены, найма жилого помещения), но и нормы, содержащиеся в первой части ГК РФ, которые регулируют такие значимые для жилищной сферы вопросы, как право собственности, общие положения об обязательствах, сделки и представительство.

Вторая часть ГК РФ включает в себе гл. 35 «Наем жилого помещения, которая посвящена общему регулированию найма жилого помещения, при чем ГК РФ « исходит из такого найма на найм жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (так называемый коммерческий найм)»¹⁴. Что касается договора социального найма жилого помещения, то в ГК РФ указывается, что данный договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Следовательно, найм жилого помещения социального использования регулируется в основном ЖК РФ. К этому договору применены лишь некоторые ст. ГК РФ (ст.674, 675, 678 и др.).

ГК РФ закрепляет самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Так, в ст. 288 ГК РФ установлено, что «перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определенным законодательством», а ст. 292 ГК РФ гласит, что «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством».

В регулировании жилищных отношений особое место продолжает занимать Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991 года¹⁵, который установил основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью данного Закона являлось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Согласно этому закону приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавшие занимаемые жилые помещения, по месту бронирования жилых помещений.

В настоящее время в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации»¹⁶ отдельные положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» утратили юридическую силу. Так, с 1 марта 2005 года утратили юридическую силу статьи 3, 9, 10 и раздел III Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» были созданы условия для перехода жилища как объекта государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан, создав тем самым условия для развития рынка недвижимости в России и формирования новых договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определил, как и в каком порядке, производится приватизация жилья¹⁷.

Из других законов, содержащих нормы жилищного права, можно выделить Федеральный Закон от16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹⁸.

Указанный закон имеет исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество.

В Закон «Об ипотеке» включены статьи, которые носят основополагающий характер для всего института ипотеки, содержатся нормы об общих и частных правилах заключения договора об ипотеке, нормы, определяющие порядок пользования заложенным имуществом, его содержание и ремонт, обеспечение страховой защиты, нормы об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, а так же нормы отражающие специфику построения правоотношений при залоге жилья.

В данном Законе содержится значительное количество нововведений. Среди них принципиальный характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной – именной ценной бумаге, предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. К новеллам можно отнести нормы о возможности залога принадлежащих залогодателю материалов оборудования, которые заготовлены для строительства жилого дома.

На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента Российской Федерации. Так, например, в целях расширения использования средств населения и иных источников финансирования жилищной сферы и защиты их от инфляции Президентом РФ был издан Указ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»¹⁹.

К источникам жилищного законодательства федерального уровня относятся также нормативные правовые акты министерств, федеральных служб, агентств. Данные нормативные правовые акты принимаются, как правило, в виде постановлений либо приказов соответствующих министерств, которыми утверждаются примерные или типовые положения, инструкции и т.д..

Дальнейшее развитие жилищного законодательства – это путь принятия федеральных законов и иных нормативных правовых актов.

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N28, ст. 959; СЗ РФ. 2005. № 1.Ст. 15.

2 В редакции ФЗ от 31.12.2005. № 199-ФЗ

3 Всеобщая декларация прав человека. «Права человека. Международный билль о правах человека». ООН, Нью-Йорк, 1988. С.11.

4 Гражданское право: В 2 т. Том П. Полутом 1: Учебник /Отв.ред. проф. Е.А.Суханов. М, 1999. С.431.

5 Реализация конституционного права граждан в современных условиях. /А.Н.Радионова/ Вопросы права и социологии: Межрегион.науч.изд.-Волгоград, 2002. Вып. 6. С.22-28.

6 См.: Жилищное право: Учебник /Под ред. П.И.Седугина. М., 2001. С. 47

7 Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С.25.

8 СЗ РФ. 1998. № 37. Ст. 4627; СЗ РФ. 2003. № 33. Ст. 3269

9 СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822; СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 25.

10 Баглай М.В. Конституционное право РФ: Учебник. М., 1999. С. 643-662.

11 Российская газета. 1998. 10 декабря.

12 ВВС СССР. 1976. № 17 (1831). Ст. 291.

13 Е.Грушевская, Г.Стриженко доценты кафедры гражданско-правовых дисциплин С-Петербургского юрид.института Генеральной прокуратуры РФ, кандидаты юридических наук. Ст. «Новый Жилищный кодекс», Журнал «Законность», 2005. № 5.

14 Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // ГК РФ. Часть вторая. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 350

15 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959; СЗ РФ.2005. №1.Ст. 15

16 «Российская газета» от 12 января 2005 г. № 1.

17 Мак-Мак В.П. Жил. право.Мет.рек-ции по изучению дисциплины. М., 2002.

18 СЗ РФ. 1998. № 29, Ст. 3400; СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 42.

19 СЗ РФ. 1994. № 7. Ст. 694; СЗ РФ. 2004. № 35. Ст. 3610.