3. Тенденции развития рынка недвижимости

Рынок недвижимости, в отличие от других рынков това­ров, относится к числу молодых. Если рынки потребительских и производственных товаров имеют продолжительную исто­рию, здесь накоплен большой опыт, используются различные формы взаимоотношений между покупателями и продавцами, то на рынке недвижимости подобного нет. Рынок недвижимо­сти — это особая сфера вложения капитала и система экономи­ческих отношений, возникающая при сделках с недвижимостью. Эти отношения появляются при ипотеке, инвестициях, сделках купли-продажи, сдаче объектов недвижимости в аренду, наем и т. д. При этих отношениях осуществляется движение капитала. Субъектами рыночных отношений на рынке недвижимости яв­ляются юридические и физические лица. Соотношение их ме­нялось в соответствии с происходившим процессом привати­зации собственности, в зависимости от законодательной базы, условий финансирования. Проведение приватизации государ­ственной собственности в РФ предусматривало два этапа ее ре­ализации: чековый (ваучерный) и денежный. Временные рамки указанных этапов были определены следующим образом: этап J чековой приватизации — с июня 1992 года по 1 июля 1994 года; этап денежной приватизации — с 1 июля 1994 года по настоящее время. Мероприятия по приватизации по времени осуществля­лись посредством включения в ежегодные государственные про­граммы приватизации, имевшие силу закона, конкретных адрес­ных заданий по приватизации.

Программа предусматривала четыре способа приватизации: аукцион, коммерческий конкурс, аренда с правом выкупа, ак­ционирование. В качестве основного инструмента приватиза­ции на первом этапе были использованы приватизационные чеки. Каждый владелец приватизационного чека имел четыре возможности: 1) использовать свой приватизационный чек при закрытой подписке на акции своего предприятия; 2) участвовать в чековом аукционе; 3) купить акции чекового инвестиционного фонда; 4) продать чек.

С I июля 1994 года начался денежный этап приватизации. Особенностью денежного этапа приватизации является его на­правленность на осуществление перехода от системы бесплат­ной раздачи собственности к ее реальной продаже. К основ­ным объектам приватизации нового этапа относятся три вида имущества: государственные пакеты акций приватизированных предприятий, земельные участки приватизированных предпри­ятий и объекты недвижимости. Рынок недвижимости, в основ­ном, представлен объектами, которые ранее были в эксплуата­ции (производственные здания и помещения, магазины, жилье и т. д.). Доля объектов нового строительства незначительная. По мере улучшения жизненного уровня населения доля новых объ­ектов будет возрастать, но ограниченность денежных доходов на­селения будет способствовать сохранению интереса к объектам, которые были построены ранее.

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов:

• местоположение объекта недвижимости (мегаполис, город, сельская местность, наличие инфраструктуры, источники сырья для предприятий и др.);

• доходы населения и уровень развития бизнеса;

• наличие финансовых и кредитных ресурсов (деловая ак­ тивность);

• состояние конкуренции и альтернативных смежных рын­ ков;

• цены на рынке недвижимости и уровень арендной платы;

• риски инвестиций в недвижимость и стоимость строитель­ ства;

• цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоре­ сурсы;

. — демографические тенденции;

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой и нежилой фонд, земельный и лесной фонд и т.д.

Объекты социального назначения — объекты недвижимости, предоставленные с целью оказания услуг (товаров, работ) населению по ценам ниже уровня, существующего на рынке на аналогичные услуги (товары, работы), либо в интересах выполнения иных социально значимых с точки зрения интересов города функций.

Объекты административного назначения — объекты недвижимости, предоставленные для использования их органами государственной власти и иными государственными учреждениями в процессе выполнения ими управленческих и иных государственных функций, связанных с реализацией властных полномочий.

Объекты коммерческого назначения — объекты недвижимости, используемые исключительно с целью извлечения дохода от их использования, не финансируемые из бюджета и не выполняющие социально значимых функций.

Использование объектов недвижимости в административных и социальных целях снижает возможности города по коммерческому использованию недвижимого имущества и должно быть ограничено на основе применения нормативов, определяющих масштабы и качество недвижимости, используемой органами государственной власти и иными организациями для выполнения административных или социальных функций.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует.

В числе первоочередных задач, стоящих перед системой управления недвижимостью, следует выделить - создание благоприятных условий для социально значимой деятельности.

Значительная часть недвижимости, относящейся к соци­альной сфере, находится в собственности государства и не фигурирует на рынке. Типичные примеры такой недвижимо­сти — здания и сооружения государственных организаций, занимающихся социальным обслуживанием населения бес­платно или на дотациях из бюджета (школы, детские дома и дома престарелых, больницы, вузы, театры и т.п.). Такое по­ложение сохранится и в обозримой перспективе.

К этому сектору примыкают объекты аналогичного назна­чения (например, детские сады или дома отдыха), которые на­ходились на балансе приватизированных предприятий.

Рассматривая проблемы управления муниципальной собственностью, Уваров А. А. пишет, что «уставы отдельных муниципальных образований закрепляют передачу права пользования и распоряжения муниципальной собственностью от населения органам и должностным лицам местного самоуправления».

Исходя из вышесказанного, сложились исключительно хорошие экономические условия, однако, высветилась проблема нехватки помещений для государственных и муниципальных образований.

Государственная собственность как экономическая категория означает принадлежность имущества народу в лице избранных им представительных органов государственной власти. По содержанию в институте государственной собственности преобладают гражданско-правовые нормы, а определяющую роль играют конституционные (государственно-правовые) нормы. Отсюда вытекает рассогласование взаимодействия органов исполнительной власти, правоохранительных органов и судебной системы с собственниками соответствующей государственной и муниципальной недвижимости.

Повышение эффективности использования недвижимого имущества возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений, возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и развития объектов недвижимости.

Основным способом государственной поддержки социально значимой деятельности должна стать целевая полная или частичная компенсация затрат по реконструкции и содержанию недвижимости за счет средств бюджета. Сюда относятся объекты выполняющие социально значимые функции с точки зрения интересов города как социального сообщества и оказывающие социально значимые услуги населению, проживающему на определенной территории (учреждения образования, здравоохранения).

Для первой группы основой является разработка системы натурально-вещественных показателей обеспечения населения необходимыми товарами и услугами, ответственность за обеспечение которыми по социальным ценам берет на себя государство (основанием являются существующие нормативы обеспечения населения социальными услугами, скорректированные с учетом изменений структуры и характера потребностей).

По отношению ко второй группе решения принимаются на основе признания органами государственной власти социальной значимости отдельных видов деятельности, не связанных с удовлетворением потребностей населения города, проживающего на определенной территории, и имеющих существенное значение для развития города как социального сообщества. В данном случае установление обязательных нормативов для отдельных организаций не представляется возможным.

Органы государственной власти должны устанавливать общие лимиты для подобных социальных объектов для каждого района и города в целом.