2. Структура и классификация недвижимости

В процессе классификации рынка недвижимости определя­ются группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследова­нию рынка недвижимости и облегчает в дальнейшем определе­ние ее стоимости и управление. В составе недвижимости можно выделить следующие группы: 1) земельный участок; 2) жилое по­мещение (жилой дом, квартира, комната, коттедж); 3) нежилое помещение, здания и сооружения; 4) предприятие с комплексом объектов недвижимости; 5) недра; 6) водные объекты; 7) лесной фонд, многолетние насаждения; 8) морские суда и суда внутрен­него плавания; 9) воздушные суда и космические объекты.

К жилым помещениям относятся помещения, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градострои­тельным и техническим требованиям и предназначенные для | проживания граждан. Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое производится в порядке, определяемом жилищным законода­тельством.

В общероссийском классификаторе основных фондов на­родного хозяйства в Российской Федерации дается определение здания и сооружения. Здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. К сооружениям относятся технические объекты, которые создают необходимые I условия для производственных процессов (мосты, плотины, ка-' налы, шахты, нефтяные скважины, дороги), а также отдельные инженерно-строительные объекты, предназначенные для целей непроизводственного обслуживания (сооружения городского благоустройства). К незавершенному строительству относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объектов в эксплуатацию.

Предприятием признается имущественный комплекс, ис­пользуемый для осуществления предпринимательской деятель­ности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятель­ности, включая земельные участки, здания, сооружения, обору­дования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предпри­ятие, товарные знаки и др.

Все леса и представленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд России. В состав земель лесного фонда входят: лесные земли, покрытые лесом, а также не покры­тые лесом — вырубки, гари, редины, прогалины; нелесные земли (болота, дороги, просеки и др.). В состав земель лесного фонда не входят: защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственногоназначения; защитные лесные насаждения на полосах отвода же­лезных дорог, автодороги каналов; озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах; деревья и группы деревьев на приусадебных и дачных участках.

К многолетним насаждениям относятся все виды искусствен­ных насаждений, независимо от возраста: плодовоягодные, тех­нические, защитные, декоративные и озеленительные всех ви­дов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.

Можно привести более детальную классификацию объектов недвижимости, при разработке которой учитывался ряд специ­ фических характеристик. ^:

1. Происхождение:

1. Естественные природные объекты;

2. Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение:

1. Свободные земельные участки (под застройку или дру­ гие Цели использования поверхности земли);

2. Природные комплексы (месторождения и т. п.) для их эксплуатации.

2.2. Постройки: '

1. Для жилья;

2. Для офисов;

3. Прочие.

3.Масштаб: '

3.1. Земельные массивы;

3.1.1.Отдельные земельные участки.

3.2. Комплексы зданий и сооружений (дачный Поселок, ми­ крорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п.):

1. Многоквартирный жилой дом;

2. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);

3. Секция (подъезд);

1. Этаж секции;

4. Квартира;

5. Комната;

6. Дача; . . ■

1. Комплекс административных зданий;

2. Здание;

3.3.3 Помещение или часть здания (секция, этажи). 4. Готовность к использованию:

1. Готовые;

2. Требующие реконструкции или капитального ремонта;

3. Требующие завершения строительства (незавершенное строительство).

На сформировавшемся западном рынке принята другая, от­личающаяся от предложенной выше, классификация объектов недвижимости по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцами для ведения бизнеса.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными ви­дами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды или извлечения прибыли на вложенный ка­питал.

Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем, поэтому объявляются избыточ­ной недвижимостью.

Как отмечалось выше, объекты недвижимости привязаны к земельным участкам, на которых они построены. В рыночных условиях в стоимость любого вида строения (жилого дома, пред­приятия, торгового здания, гаража и т. д.) входит стоимость со­ответствующего участка. Следовательно, необходимы четкие правила купли-продажи земельных участков или их аренды на длительные сроки. Конституция РФ закрепляет за гражданами v их объединениями право иметь в частной собственности землю юй ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водостоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Не­дра Российской Федерации являются государственной собствен­ностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения войной форме. Пользователями недр могут быть субъекты предприни­мательской деятельности, в том числе участники простого това­рищества, иностранные граждане, юридические лица, если фе­деральным законом не установлены ограничения пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на опре­деленный срок и без ограничения срока: для геологического из­учения, добыче полезных ископаемых, добычи подземных вод. На пользование недрами необходимо иметь лицензию.

По функциональному назначению недвижимость можно раз­бить на следующие основные составляющие: земельные участки;

объекты жилья (городское, сельское, загородное); нежилые помещения (офисы, торговые помещения, склад­ские помещения);

промышленная недвижимость; недра, лесной фонд и водные объекты; суда и (Космические объекты.

Каждая из этих составляющих объектов недвижимости разви­ вается самостоятельно, так как опирается на собственную зако­ нодательную и нормативную базу и имеет существенные разли­ чия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности. '