Глава 2. Теоретико-методологические основы оценки

2.1 Базы оценки. Рыночная стоимость

Стоимость и цена имущества и имущественных прав как категория экономических отношений в странах переходного типа исследованы недостаточно. Стоимость и цена имущества равны между собой только в условиях совершенного рынка. Цена выражает стоимость определенного количества товара (объекта собственности) при осуществлении процесса купли-продажи в условиях рынка. И в этом понимании цена является денежным измерителем стоимости этого товара1¹.

Однако, с позиции оценки, стоимость объекта собственности (имущества, имущественных прав) является денежной мерой того, сколько покупатели (инвесторы) платят за аналогичную собственность на рынке при определенных условиях сделок. В тоже время цена объектов собственности - это совершившийся факт, отражающий то, сколько конкретные покупатели (инвесторы) затратили средств на покупку конкретных объектов собственности в условиях прошлых сделок. Оценивая конкретное имущество для целей совершения сделки, оценщик может определять только стоимость этого имущества. Результат сделки выявит цену имущества. В случаях, предусмотренных законодательством Украины, когда цена имущества устанавливается на основании вывода о его стоимости по результатам проведенной оценки, цена и стоимость имущества будут тождественны.

Такая же ситуация будет наблюдаться в случаях, когда стороны сделки согласны на ее осуществление по стоимости, отраженной в выводах оценщика.

Таким образом, стоимость является общественно признанным эквивалентом ценности объекта оценки, выраженным в денежной форме (сумме денег), цена - это сумма денег, за которую осуществляется переход прав на объект оценки от одной стороны сделки к другой стороне.

Оценка имущества и имущественных прав, как процесс определения их стоимости, всегда нацелена на определенную область использования ее результатов. Именно поэтому при проведении оценки определяется конкретный вид стоимости объекта оценки как вероятная сумма денег, которая может быть получена за объект оценки на дату оценки исходя из предполагаемых условий сделки, для целей которой проводится оценка. Определенный вид стоимости, который соответствует условиям будущей сделки и в сути которого реализуются методические подходы, методы и оценочные процедуры, называется базой оценки.

Типичным условиям осуществления сделки с точки зрения рынка конкретных объектов собственности соответствуют рыночные базы оценки. В иных случаях, если условия будущей сделки специфичны, как правило, определяются нерыночные базы оценки. В конечном итоге, выбор базы оценки зависит от цели, для которой проводится оценка, особенностей объекта оценки, а также учитывает законодательные и нормативные ограничения и требования.

Рыночная база оценки представлена рыночной стоимостью. Использование в качестве цели оценки рыночной базы оценки возможно при соответствии условий будущей сделки, для обеспечения которой проводится оценка, условиям, соответствующим смыслу понятия "рыночная стоимость". При этом условия будущей сделки не должны предусматривать дополнительные ограничения или требования, влияющие на будущие экономические выгоды от использования объекта оценки потенциальным покупателем. Исключение могут составлять случаи использования рыночной базы оценки, установленные законодательством или договором на проведение оценки имущества, когда условия будущей сделки могут значительно отклоняться от типичных условий для определения рыночной стоимости. Так, установленные правительством методические подходы проведения оценки государственного и коммунального имущества предполагают применение рыночной стоимости как базы оценки для целей определения стартовой стоимости имущества на аукционе вне зависимости от процедуры его проведения (приватизация, принудительная продажа через механизмы исполнительного производства, отчуждение имущества государственными предприятиями).

Рыночная стоимость

Рыночной стоимостью является вероятная денежная сумма, по которой возможны покупка и продажа объекта оценки на дату оценки на рынке в результате сделки между несвязанными сторонами после соответствующего маркетинга и при условии, что каждая из этих сторон действует со знанием дела, рассудительно и без принуждения, а также сделка будет финансироваться в типичных для данного типа сделок на рынке условиях финансирования (типичных условиях финансирования).

Рыночная стоимость, определяемая оценщиком, всегда вероятная величина, т. е. она отражает одновременно наиболее вероятную и обоснованную с точки зрения оценщика цену, которую может получить продавец за объект оценки, и самую выгодную цену, которую могут согласиться заплатить на дату оценки покупатели. Следует отметить, что при определении рыночной стоимости оценщик всегда исходит из предположения, что продавец ради достижения максимального финансового эффекта от сделки купли-продажи будет осуществлять комплекс необходимых маркетинговых мероприятий, которые обеспечивают выставление и продажу на рынке объектов, подобных объекту оценки, наилучшим способом, включая необходимый для этого период экспозиции на рынке.

Одновременно, оценщик предполагает, что заинтересованность потенциальных покупателей в приобретении объекта оценки может основываться, прежде всего, на прогнозируемости доходов от его наиболее эффективного использования. При этом, предполагаемая сделка не предусматривает каких-либо дополнительных ограничений или инвестиционных условий, влияющих на будущие экономические выгоды потенциального покупателя от использования приобретаемого объекта. Под дополнительными инвестиционными условиями понимаются капиталовложения сверх цены объекта собственности по договору купли-продажи, вносимые в этот объект или передаваемые покупателем. Немаловажным аспектом типичных условий финансирования является и средство платежа. Оптимальным средством платежа является денежный платеж. Однако фактор инфляции национальной денежной единицы оказывает существенное влияние на определение рыночной стоимости и должен учитываться оценщиком. В принципе, глубокий анализ типичных для рынка условий финансирования сделок купли-продажи объектов, подобных оцениваемому, дает возможность грамотно учесть этот фактор. Например, в Украине, на определенных рынках объектов собственности сложились достаточно устойчивые характеристики типичных сделок в части средства платежа. На рынке недвижимости с целью избежания влияния фактора инфляции гривны сделки купли-продажи традиционно ориентируются на использовании иностранной валюты в качестве эквивалента денежного платежа. При проведении оценки недвижимости, в том числе государственной и коммунальной собственности, рыночная стоимость определяется, как правило, в долларах США с дальнейшим учетом курса гривны. В тоже время, анализируя сделки купли-продажи целостных имущественных комплексов, акций, говорить об иностранной валюте как типичном средстве платежа преждевременно.

Базы оценки, отличные от рыночной стоимости

(нерыночные виды стоимости)

В зависимости от цели оценки одно и тоже имущество может иметь разные стоимости. Такое различие обусловлено основными критериями выбора базы оценки, которые рассматривались выше. В основу выбора базы оценки, в первую очередь, положены условия будущей сделки, в целях обеспечения которой проводится оценка, а также нормативно-правовые требования и ограничения. Влияние последних достаточно существенно и, как правило, затрагивает процедурные вопросы оценки определенных видов имущества для определенных целей, связанных с распоряжением и управлением. Имущество, которое вследствие особенностей рынка, своих уникальных характеристик и других факторов является привлекательным для узкого круга потенциальных покупателей, оценивается с учетом более длительного срока экспозиции на рынке по сравнению с объектами, пользующимися более высоким спросом. Процедуры продажи определенных видов имущества, обстоятельства, вынуждающие продавца к быстрой продаже имущества, безусловно влияют на стоимость. Таким образом, отклонения условий будущей сделки от типичных для рынка данного имущества условий сделки требует учета этого фактора оценщиком и обоснования в отчете об оценке.

К нерыночным видам стоимости относятся остаточная стоимость замещения (восстановления), стоимость в использовании, стоимость ликвидации, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость, чистая стоимость реализации, налоговая стоимость, оценочная стоимость и другие. Порядок определения всех рыночной стоимости и нерыночных видов стоимости устанавливается положениями (национальными стандартами) оценки имущества.

Остаточная стоимость замещения (восстановления) определяется как стоимость замещения (восстановления) объекта оценки за вычетом всех видов износа. При этом для объектов недвижимости дополнительно учитывается рыночная стоимость земельных участков (прав, связанных с земельными участками), на которых они расположены, с учетом их существующего функционального использования.

Стоимость замещения рассчитывается как текущая на дату оцен­ки стоимость затрат на создание или приобретение нового объекта оценки, полезность которого аналогична полезности объекта оценки и может быть адекватной заменой ему. Стоимость восстановления представляет собой текущую на дату оценки стоимость затрат на создание (приобретение) в данных рыночных условиях нового объекта, который является точной копией объекта оценки, в том числе с использованием аналогичных проекта и материалов.

Для узкоспециализированных объектов, рынок купли-продажи которых неразвит и отсутствуют достоверные данные о рыночной стоимости, и в то же время условия будущей сделки соответствуют типичным условиям осуществления таких сделок на рынке, их остаточная стоимость замещения (восстановления) может быть тождественна рыночной стоимости. Учет потенциальной доходности объектов оценки при определении остаточной стоимости замещения (восстановления) происходит в процессе оценки рыночной стоимости земельных участков, на которых они расположены.

Для отдельных видов объектов оценки, функциональное использование которых предопределено, специфично и не является наиболее эффективным, определяется стоимость в использовании. При определении стоимости в использовании оценщик учитывает неизменность функционального использования объекта оценки, равно как и фактическую эффективность этого использования. При этом фактическая эффективность использования объекта может совпадать с максимально возможной для данного вида объектов оценки. Поэтому потребность в определении стоимости в использовании часто возникает для целей, когда условия сделки предполагают сохранение существующего состояния и функционального использования объекта оценки вследствие учета юридической и физической невозможности (нецелесообразности) любых изменений. В некоторых случаях стоимость в использовании может отражать максимально возможную стоимость объекта оценки, что обусловлено влиянием остаточного срока его будущей полезной жизни.

Стоимость ликвидации является вероятной суммой денег, кото­рая ожидается к получению за объект оценки в материальной форме, исчерпавший свою полезность с точки зрения первоначальной цели или функции его использования. Стоимость ликвидации определяется преимущественно для объектов оценки, планируемых к отчуждению путем продажи по частям (например для разборки на материалы), а также в случае оценки основных средств предприятий, срок полезной жизни которых исчерпан, дальнейшее использование которых в данном состоянии запрещено, а осуществление капитальных затрат на их восстановление неэффективно. Стоимость ликвидации в этой связи может быть использована при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета.

Стоимость ликвидации представляет собой сумму ожидаемых валовых доходов от реализации объекта оценки как целого или по составным частям с учетом принципа наиболее эффективного использования за вычетом ожидаемых затрат, связанных с такой ликвидацией. В ситуациях, когда ожидаемые затраты на ликвидацию объекта оценки превышают ожидаемые валовые доходы от ликвидации, стоимость ликвидации в соответствии с нормативно-правовыми актами Украины принимается равной одной гривне.

Инвестиционная стоимость определяется с целью учесть усло­вия сделки, отличающиеся от типовых в части необходимости дополни­тельного инвестирования или выполнения других требований, влекущих за собой определенные материальные затраты.

Влияние условий и цели инвестирования на стоимость объекта оценки очевидно, поскольку ограничивает свободу покупателя. Такими дополнительными условиями могут быть требования инвестирования, сохранения неэффективного функционального использования объекта оценки, сохранения определенных направлений и объемов затрат, обязательствами по компенсации каких-либо затрат, понесенных покупателем в соответствии с законодательством или договором до предстоящей сделки. Информационной основой для учета таких условий могут быть бизнес-план, проектно-сметная документация и документы, подтверждающие осуществленные затраты, анализ и обоснования влияния предполагаемых дополнительных условий сделки на ее результативность и т.п. В отчете об оценке также необходимо отразить отличия предполагаемых условий сделки от типичных условий, в том числе с учетом их соответствия дальнейшему наиболее эффективному использованию объекта оценки, а также влияние их на его стоимость.

В ряде случаев сделки на рынке даже в типичных условиях ее проведения, соответствующих понятию «рыночная стоимость», осуществляются по более высокой цене в связи с нетипичной, особой заинтересованностью в объекте покупателя. В рамках Международных стандартов оценки такая стоимость называется специальной стоимостью. Формирующаяся при этом надбавка к рыночной стоимости практически не может быть обоснована рыночными данными и продиктована влиянием субъективных факторов.

В некоторых случаях известно использование в процессе оценки оценочных процедур по определению специальной стоимости, которые обосновываются расчетами «от обратного». Например, для целей продления договоров аренды объектов недвижимости государственной и коммунальной собственности, которые в соответствии с законодательством Украины предполагают установление ставки арендной платы за год как части стоимости объекта аренды. В этом случае, при условии существенного уменьшения рыночной стоимости объекта аренды за время аренды для достижения согласия сторон будущего договора в части сохранения размера арендной платы, может быть использована специальная стоимость.

При определении специальной стоимости оценщик обязан определить также рыночную стоимость. Недопустимо определение специальной стоимости объектов залога, а также в случаях определения размера ущерба и компенсаций и т.п.

По ликвидационной стоимости оцениваются преимущественно объекты оценки в случаях их вынужденной продажи, а также продажи в более короткий срок по сравнению с типичным сроком экспозиции аналогичных объектов на рынке. Применению ликвидационной стоимости как базы оценки предшествует дополнительное исследование предполагаемых условий продажи объекта оценки типичным рыночным условиям продажи аналогичных объектов.

При определении ликвидационной стоимости оценщик обязан дополнительно определить рыночную стоимость объекта оценки и в отчете об оценке предостеречь заказчика (пользователя) оценки о порядке использования ее результатов, в частности, о действительности выводов о ликвидационной стоимости при соблюдении условий продажи, которые были положены в основу ее определения.

Законодательством могут предусматриваться определенные ограничения (запрет) использования ликвидационной стоимости как базы оценки для осуществления сделок, условия которых в принципе соответствуют требованиям, выдвигаемым методическими основами определения ликвидационной стоимости, а также специфические методические подходы к ее определению. Например, одним из таких методических подходов может быть подход, базирующийся на применении понижающих коэффициентов к рыночной стоимости объекта оценки.

В целом, в современных условиях развития рынка отчуждения объектов собственности использование единых методических подходов к определению ликвидационной стоимости проблематично.

Рыночная стоимость объекта оценки за вычетом прогнозируемых затрат на обеспечение его продажи, в том числе налога на добавленную стоимость, представляет собой чистую стоимость реализации.

Стоимость, которая в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, за исключением положений (национальных стандартов) оценки имущества, определяется с использованием четкого методического алгоритма и установленного набора исходных данных, называется оценочной стоимостью.

К числу видов оценочной стоимости можно отнести налоговую стоимость - стоимость, рассчитываемую в соответствии с установленным порядком, на основе которой определяется база налогообложения.

Одними из специфических видов оценочной стоимости, применяемых в современной практике отчуждения целостных имущественных комплексов, находящихся в государственной коммунальной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ с долей государства не менее двадцати пяти процентов, являются стоимость действующего предприятия и рыночная стоимость предприятия при существующем использовании.

Рыночная стоимость предприятия при существующем использовании - совокупная переоцененная стоимость активов, используемых предприятием запланированным способом с целью получения текущего финансового результата, увеличенная на переоцененную стоимость избыточных активов, оцениваемых исходя из наилучшего варианта их альтернативного использования, включая стоимость ликвидации, и уменьшенная на суму обязательств.

Стоимость действующего предприятия (целостного имущественного комплекса) - стоимость предприятия, формируемая благодаря функционированию его как действующего единого целого, и является суммой капитализированных доходов от его деятельности, увеличенной на стоимость избыточных активов, определенную исходя из наилучшего альтернативного варианта использования этих активов, в том числе их ликвидации.

При этом под избыточными активами понимаются активы предприятия, не используемые в его текущей хозяйственной деятельности, использование которых по функциональному назначению маловероятно в будущем вследствие их физического состояния или отсутствия эффективности такого использования, и максимальная ценность которых достигается в результате отчуждения.

Применение данных видов оценочной стоимости также регламентируется определенными критериями.

Отдельную методическую схему, предусмотренную законодательством, имеет также оценка размера уставного фонда открытого акционерного общества, создаваемого в процессе приватизации (корпоратизации) предприятий. Такая схема предусматривает оформление результатов оценки в форме акта оценки. Однако методологически данная процедура на сегодняшний день представляет собой комплекс этапов переоценки необоротных активов предприятия путем проведения их независимой оценки, организационных этапов обеспечения достоверной и полной информацией об объекте оценки, а также проведение необходимых расчетов по определению размера уставного фонда. Методические и организационные подходы к осуществлению такой оценки подробно описаны в Справочном пособии о порядке подготовки и сбора информации для различных видов экспертной оценки объектов приватизации, акционирования, отчуждения, залога и аренды². Процедуры переоценки необоротных активов при применении такого методического подхода регламентированы в части порядка использования баз оценки для переоценки различных видов имущества.

Особенности определения и применения видов стоимости

Для определения рыночной стоимости объекта оценки используются все основные методические подходы оценки - затратный (имущественный), доходный и сравнительный. Основным фактором, влияющим на возможность использования того или иного методического подхода, является наличие соответствующей информации, требуемой для корректного расчета рыночной стоимости. Невозможность или нецелесообразность применения методического подхода вследствие отсутствия необходимой информации или ее недостоверности обосновывается в отчете об оценке. При этом, отдельными положениями (национальными стандартами) оценки имущества в Украине могут предусматриваться рекомендации о целесообразности использования отдельных методических подходов и порядке их применения при проведении оценки некоторых видов имущества.

В частности, в условиях Украины для проведения оценки имущества сравнительным подходом рыночная стоимость объекта оценки может быть определена с учетом анализа цен продажи или цен предложения на аналогичные объекты, сделки по купле-продаже которых соответствуют требованиям к определению рыночной стоимости. При использовании информации о ценах предложения одновременно применяются соответствующие поправки, учитывающие тенденции изменения цен продажи аналогичных объектов по сравнению с ценами их предложения на рынке. Если же влияние внешних факторов на состояние рынка определенных видов объектов настолько существенно, что делает невозможным предоставление аргументированного вывода о рыночной стоимости, ее определение может основываться на предшествующих результатах сделок купли-продажи или на предположении о стабилизации рыночной ситуации с одновременным предостережением заказчика (пользователя), отражаемым в отчете.

Отдельного рассмотрения требует также вопрос о налоге на добавленную стоимость при формировании окончательного вывода о рыночной стоимости. В соответствии с Международными стандартами оценки рыночная стоимость не включает каких-либо дополнительных налогов. Однако в Украине этот вопрос нельзя рассматривать столь однозначно. Во избежание недостоверного вывода о рыночной стоимости в договоре на проведение оценки имущества целесообразно указывать вид стоимости, подлежащий определению, с учетом или без учета налога на добавленную стоимость при соответствующих корректировках в ее расчетах с использованием сравнительного подхода. Эта особенность требует отражения также в выводах о стоимости объекта оценки.

В процессе определения нерыночных видов стоимости рыночная информация об объектах, аналогичных оцениваемому, используется только в части, которая соответствует требованиям для определения конкретного вида стоимости. Приоритет, при этом, принадлежит информации, соответствующей типу сделки по условиям и ограничениям, для целей которой проводится оценка.

Затраты на замещение (восстановление) определяются на дату оценки с учетом рыночных условий, сложившихся в определенной отрасли хозяйства, к которой отнесен объект оценки. Остаточная стоимость замещения (восстановления) является основой для оценки специализированного имущества

При этом специализированным имуществом является имущество, редко продаваемое отдельно от целостного имущественного комплекса, полезность которого обусловлена полезностью в составе целостного имущественного комплекса.

Инвестиционная стоимость различных объектов оценки может быть определена с помощью далеко не всех существующих методических подходов и методов. Например, при определении инвестиционной стоимости целостных имущественных комплексов, паев, акций применяется преимущественно метод дисконтирования денежного потока в рамках доходного подхода; объектов оценки в материальной форме -комбинируются несколько методических подходов. В частности, при определении инвестиционной стоимости объектов недвижимости, продажа которых осуществляется с компенсацией покупателю стоимости неотделимых улучшений, проведенных до предстоящей сделки купли-продажи, используются все методические подходы и определяется рыночная стоимость с дальнейшей корректировкой с целью выделения той ее части, которая подлежит оплате покупателем. Подобный подход, закрепленный в нормативно-правовых актах по оценке имущества, позволяет учесть излишние улучшения объекта, не компенсируемые в рыночных условиях.

При необходимости проведения оценки имущества для целей страхования вероятный размер страховой суммы определяется на основании анализа условий договора страхования в целом, по каждому страховому случаю, группе страховых случаев, а также учитывает особенности физического состояния имущества, его текущее использование, влияние внешних факторов на формирование рыночной стоимости и т.п. При этом вероятная страховая сумма может определяться на рыночной и нерыночных базах оценки.

Для случаев определения вероятного страхового возмещения оценка застрахованного имущества проводится с учетом условий страхования, а также принципов полезности и замещения. Особенностью определения вероятного страхового возмещения по объектам, активно продающимся на рынке, является расчет прямого убытка, понесенного страхователем, но не более рыночной стоимости застрахованного имущества до наступления страхового случая на дату нанесения убытка. Расчет прямого убытка по специализированному имуществу, имуществу специальной конструкции или специального назначения предполагает, что сумма страхового возмещения не может быть больше его стоимости замещения (стоимости восстановления). Если же страховая сумма составляет определенную часть стоимости застрахованного объекта, вероятный размер страхового возмещения оценивается как соответствующая часть оцененного прямого убытка, если другие принципы его определения не были отражены в договоре страхования.

Определенные особенности характерны и при проведении переоценки активов для целей бухгалтерского учета. Справедливая стоимость актива может быть определена на рыночной базе оценки при возможности соблюдения всех условий ее определения. Для специализированных активов справедливая стоимость равна его остаточной стоимости замещения (восстановления), для активов, неразрывно связанных с целостным имущественным комплексом - на основе определения стоимости в использовании с дальнейшим разделением ее между отдельными объектами. Ликвидационная стоимость в понимании бухгалтерского учета определяется на базе стоимости ликвидации. При этом стоимость ликвидации основывается на использовании методических подходов определения рыночной стоимости. Полученная в итоге совокупная стоимость переоцененных активов признается их переоцененной стоимостью.