- •Введение
- •Раздел 1 организационно-правовые и методологические основы оценки имущества и имущественных прав в украине
- •Глава 1. Организационно-правовые основы оценки
- •1.1 Правовые основы оценки имущества и осуществления профессиональной оценочной деятельности
- •Профессиональная подготовка оценщиков и сертификация субъектов оценочной деятельности
- •1.2 Государственное и общественное регулирование оценки имущества и профессиональной оценочной деятельности: сущность и механизмы
- •1.3 Организация проведения оценки
- •4, Порядок приема-передачи работ
- •5. Ответственность сторон
- •6. Условия расторжения договора
- •7. Срок действия договора
- •8. Юридические адреса и подписи сторон:
- •Глава 2. Теоретико-методологические основы оценки
- •2.1 Базы оценки. Рыночная стоимость
- •2.2 Принципы оценки
- •2.3 Методические подходы к оценке
- •2.4 Финансовые инструменты в оценке
- •2.5. Принципы и основные подходы стандартизации оценки имущества в Украине
- •2.6 Стоимость в международных стандартах оценки и финансовой отчетности
- •Раздел 2 оценка объектов в материальной форме
- •Глава 3. Оценка зданий и сооружений
- •3.1 Сущность и общая классификация недвижимости. Понятия, признаки и классификация недвижимости
- •3.2 Система ценообразования в строительстве
- •3.3 Оценка доходной недвижимости
- •3.4 Ставка капитализации при оценке недвижимости
- •3.5 Исследование рынка и сравнительный подход к оценке недвижимости
- •3.6. Затратный подход к оценке
- •3.7 Оценка износа зданий и сооружений Общие понятия
- •3.8 Особые случаи оценки
- •Составлена в текущих ценах по состоянию на « » 200_года
- •Глава 4. Оценка земельных участков
- •4.1 Основные понятия и принципы оценки земель
- •4.2 Нормативная денежная оценка земель различных категорий
- •4.3 Денежная оценка земель населенных пунктов
- •4.4 Денежная оценка земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)
- •4.5 Экспертная денежная оценка земельных участков несельскохозяйственного назначения
- •4.7. Информационное обеспечение денежной оценки земель
- •4.8 Организация землеоценочной деятельности
- •Глава 5. Оценка машин и оборудования
- •5.1 Основные аспекты идентификации машин и оборудования для целей оценки
- •5.2 Затратный подход к оценке машин и оборудования
- •1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат
- •5.3 Износ машин и оборудования и основные подходы к его оценке
- •Метод потери производительности машин и оборудования
- •Метод потери прибыльности
- •Достоинства
- •Недостатки
- •5.4 Оценка машин и оборудования с использованием сравнительного подхода
- •5.5 Оценка машин и оборудования с использованием доходного подхода
- •Глава 6. Оценка транспортных средств
- •6.1 Классификация транспортных средств
- •6.2 Оценка автотранспортных средств
- •6.3 Оценка летательных аппаратов и связанного с ними оборудования
- •6.4 Оценка аэродромно-технического оборудования
- •6.5 Оценка судов
- •Особенности определения физического износа судна и его основных элементов
- •Определение остаточного срока службы судна в целом
- •Определение остаточного срока службы основных конструкционных элементов судна
- •Корпус и надстройки
- •Значение коэффициентов ηі
- •6.6 Оценка железнодорожного транспорта и связанной с ним инфраструктуры
- •1 Вариант
- •2 Вариант
- •Раздел 3 оценка нематериальных активов
- •Глава 7. Классификация нематериальных активов
- •7.1 Виды нематериальных активов
- •7.2 Ценообразование на нематериальные активы
- •Глава 8. Методика оценки нематериальных активов
- •8.1 Основные этапы и процедуры оценки
- •8.2 Методические подходы к оценке нематериальных активов
- •8.3 Методические особенности оценки некоторых видов нематериальных активов
- •Раздел 4 оценка целостных имущественных комплексов
- •Глава 9. Целостный имущественный комплекс как объект оценки
- •9.1 Понятие и классификация целостных имущественных комплексов
- •9.2 Активы целостных имущественных комплексов и источники их финансирования
- •I. Собственный капитал
- •IV. Текущие обязательства
- •9.3 Ценообразование на фондовом рынке
- •9.4 Оценка инвестиционной привлекательности предприятий
- •9.5 Оценка финансового состояния предприятий
- •Глава 10. Оценка стоимости предприятий
- •10.1 Сравнительный подход к оценке бизнеса
- •10.2 Имущественный подход при оценке предприятий
- •Порядок применения мероприятий по финансовой реструктуризации при определении размера уставных фондов оао
- •10.3 Техника дисконтирования и капитализации
- •10.4 Прогнозирование денежных потоков
- •10.5 Оценка рисков и ставки дисконта
- •10.6 Оценка ценных бумаг предприятий
- •10.7 Оценка отдельных типов стоимости предприятий
- •10.8 Стоимостные параметры реструктуризации предприятий
- •10.9 Специфика оценки ущерба, нанесенного предприятию
- •10.10 Методологические особенности оценки стоимости предприятий в условиях экономической трансформации
9.2 Активы целостных имущественных комплексов и источники их финансирования
Составные части целостных имущественных комплексов выступают в форме активов.
Активы - это ресурсы, полученные в результате прошлых действий, использование которых, как ожидается, приведет к увеличению экономических выгод в будущем.
Различают активы:
необоротные - используются длительное время, на протяжении которого сохраняют свою первоначальную натуральную форму;
оборотные - денежные средства и их эквиваленты, которые не ограничены в использовании, а также другие активы, предназначенные для реализации или потребления на протяжении операционного цикла;
расходы будущих периодов - это затраты, осуществляемые в настоящее время, которые будут возмещаться в будущем.
Более детальная структура активов приведена ниже.
I. Необоротные активы:
нематериальные активы;
незавершенное строительство;
основные средства;
долгосрочные финансовые инвестиции;
долгосрочная дебиторская задолженность;
отсроченные налоговые активы;
прочие необоротные активы.
II. Оборотные активы:
производственные запасы;
животные на выращивании и откормке;
незавершенное производство;
товары;
готовая продукция;
векселя полученные;
дебиторская задолженность за товары, работы, услуги;
дебиторская задолженность по расчетам с бюджетом;
дебиторская задолженность по выданным авансам;
дебиторская задолженность по начисленным доходам;
дебиторская задолженность по внутренним расчетам;
прочая текущая дебиторская задолженность;
текущие финансовые инвестиции;
4 денежные средства и их эквиваленты;
прочие оборотные активы.
Ш.Расходы будущих периодов.
Нематериальный актив - немонетарный актив, который не имеет материальной формы, может быть идентифицирован (обособлен от предприятия) и содержится предприятием в целях использования в течение периода.
В составе целостного имущественного комплекса выделяются следующие виды нематериальных активов (классификация согласно стандартам бухгалтерского учета):
-права пользования природными ресурсами (право пользования недрами, другими ресурсами природной среды, геологической и другой информацией о природной среде и др.);
-права пользования имуществом (право пользования земельным участком, право пользования зданием, право на аренду помещений и др.);
-права на знаки для товаров и услуг (товарные знаки, торговые марки, фирменные названия и др.);
-права на объекты промышленной собственности (право на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, сорта растений, породы животных, ноу-хау, защиту от недобросовестной конкуренции и др.);
-авторские и смежные с ними права (право на литературные и музыкальные произведения, программы для ЭВМ, базы данных и др.);
-гудвилл;
прочие нематериальные активы (право на осуществление деятельности, использование экономических и других привилегий и др.).
В бухгалтерской отчетности нематериальные активы отражаются по балансовой и остаточной стоимости.
Нематериальные активы подлежат амортизации. Они амортизируются по каждому объекту отдельно равными частями исходя из его первоначальной стоимости; срок амортизации устанавливается владельцем самостоятельно исходя из периода полезного использования объекта или срока деятельности предприятия, но не более 10 лет непрерывной эксплуатации.
Незавершенное строительство - это незаконченное строительство, включая оборудование для монтажа.
Основные средства - материальные активы, которые содержатся с целью использования их в процессе производства или поставки товаров, предоставления услуг, сдачи в аренду другим лицам или для осуществления административных и социально-культурных функций, ожидаемый срок полезного использования (эксплуатации) которых более одного года (или операционного цикла, если он больше года).
Основные средства классифицируются по следующим группам:
Земельные участки.
Капитальные затраты на улучшение земель.
Здания, сооружения и передаточные устройства.
Машины и оборудование.
Транспортные средства.
Инструменты, принадлежности, инвентарь (мебель).
Рабочий и продуктивный скот.
Многолетние насаждения.
Прочие основные средства.
Прочие необоротные материальные активы
Библиотечные фонды.
Малоценные необоротные материальные активы.
Временные (нетитульные) сооружения.
Природные ресурсы.
Инвентарная тара.
Предметы проката.
Прочие необоротные материальные активы.
В бухгалтерской отчетности основные средства отражаются по бухгалтерской и остаточной стоимости.
Основные средства подлежат амортизации. В практике хозяйствования (не оценки) под амортизацией подразумевается систематическое распределение стоимости основных средств и нематериальных активов в
течение срока их полезного использования (эксплуатации). Земля не является объектом амортизации.
Амортизация основных средств (кроме прочих необоротных материальных активов) начисляется с применением следующих методов:
прямолинейного, по которому годовая сумма амортизации определяется делением амортизируемой стоимости на ожидаемый период времени использования объекта основных средств;
уменьшения остаточной стоимости, по которому годовая сумма амортизации определяется как произведение остаточной стоимости объекта на начало отчетного года или первоначальной стоимости на дату начала начисления амортизации и годовой нормы амортизации. Годовая норма амортизации (в процентах) исчисляется как разница между единицей и результатом корня степени количества лет полезного использования объекта из результата деления ликвидационной стоимости объекта на его первоначальную стоимость;
ускоренного уменьшения остаточной стоимости, по которому годовая сумма амортизации определяется как произведение остаточной стоимости объекта на начало отчетного года или первоначальной стоимости на дату начала начисления амортизации и годовой нормы амортизации, которая исчисляется, исходя из срока полезного использования объекта, и удваивается;
кумулятивного, по которому годовая сумма амортизации определяется как произведение амортизируемой стоимости и кумулятивного коэффициента. Кумулятивный коэффициент рассчитывается делением количества лет, остающихся до конца ожидаемого срока использования объекта основных средств, на сумму числа лет его полезного использования;
производственного, по которому месячная сумма амортизации определяется как произведение фактического месячного объема продукции (работ, услуг) и производственной ставки амортизации. Производственная ставка амортизации исчисляется делением амортизируемой стоимости на общий объем продукции (работ, услуг), который предприятие предполагает произвести (выполнить) с использованием объекта основных средств.
Амортизация осуществляется также по нормам налогового законодательства. В соответствии с ними амортизации подлежат все основные средства вне зависимости от того, принимают ли они участие в данный период в производственном процессе или нет (за исключением не установленных средств групп 2 3, незавершенных объектов группы 1 и законсервированных основных средств).
Нормы амортизации устанавливаются в процентах к балансовой стоимости основных средств на начало налогового периода в размерах (в расчете на квартал):
группа 1 (здания, сооружения, их структурные компоненты и передаточные устройства, в том числе жилые дома и их части) = 1,25%;
группа 2 (автомобильный транспорт и запасные части к нему; мебель; бытовые электронные, оптические, электромеханические приборы и инструменты, включая электронно-вычислительные машины и другие машины для автоматической обработки информации, информационные системы, телефоны, микрофоны и рации, прочее офисное оборудование и принадлежности к нему) = 6,25%;
группа 3 (какие бы то ни было основные фонды, не включенные в группы 1 и 2) = 3,75%.
Решение об ускоренной амортизации основных фондов группы 3 принимается самостоятельно; нормы амортизации устанавливаются в процентах к балансовой стоимости в размерах (в расчете на год):
1-й год =15%;
2-й год = 30%;
3-й год = 20%;
4-й год =15%;
5-й год = 10%;
6-й год = 5%;
7-й год = 5%.
Долгосрочные финансовые инвестиции - это капиталовложения в ценные бумаги других предприятий и организаций (акции, облигации, сертификаты, казначейские обязательства), процентные облигации внутренних государственных и местных займов, а также вклады в уставные фонды совместных предприятий и другие финансовые вложения в прибыльные активы. В существующей практике хозяйствования долгосрочными являются финансовые вложения на срок более одного года.
Долгосрочная дебиторская задолженность - долги предприятию, срок погашения которых превышает 1 год.
Отсроченные налоговые активы - сумма налога на прибыль, которая подлежит возмещению в последующий период вследствие временной разницы между учетной и налоговой базами оценки.
Прочие необоротные активы - объединяют в себя необоротные активы, не вошедшие в вышеприведенные (задолженность учредителей предприятия по вкладам в уставный фонд; имущество, переданное предприятием в аренду; задолженность за проданные основные средства и др.).
Производственные запасы - это запасы сырья, основных и вспомогательных материалов, топлива, покупных полуфабрикатов, комплектующих изделий, запасных частей, тары, строительных материалов, необходимых для осуществления оборота в целостном имущественном комплексе.
Животные на выращивании и откорме (для предприятий, занимающихся сельскохозяйственным производством или имеющих подсобнoe хозяйство) — взрослые животные на откорме и нагуле, птица, звери, кроли, взрослые животные, выбракованные из основного стада для реализации (без постановки на откорм); животные, принятые от населения для реализации и молодняк животных.
Незавершенное производство - это незаконченная продукция (работы, услуги), а также незаконченные работы по капитальному ремонту основных средств.
Товары - это материальные объекты, которые приобретены предприятиями, осуществляющими свою деятельность в снабжении, сбыте, торговле и общественном питании с целью их последующей реализации.
Готовая продукция - это законченные в производстве товары, которые прошли испытание, приемку, укомплектованы согласно условиям договоров с заказчиками и отвечают техническим условиям и стандартам.
Векселя полученные - задолженность покупателей, заказчиков и прочих дебиторов за отгруженную продукцию (выполненную работу, оказанные услуги), которая обеспечена векселями.
Дебиторская задолженность за товары, работы, услуги - задолженность покупателей, заказчиков и прочих дебиторов за отгруженную продукцию (выполненную работу, оказанные услуги); кроме задолженности, которая обеспечена векселями.
Дебиторская задолженность по расчетам с бюджетом - задолженность финансовых и налоговых органов, а также переплата по налогам, сборам и другим платежам в бюджет.
Дебиторская задолженность по выданным авансам - сумма авансов, предоставленных другим предприятиям в счет последующих платежей.
Дебиторская задолженность по начисленным доходам - сумма начисленных дивидендов, процентов, роялти и т.п., которая подлежит поступлению.
Дебиторская задолженность по внутренним расчетам - задолженность связанных сторон и дебиторская задолженность по внутриведомственным расчетам (связанные стороны - предприятия, взаимоотношения между которыми обуславливают возможность одной стороне контролировать другую или осуществлять существенное влияние на принятие финансовых и оперативных решений другой стороной).
Прочая текущая дебиторская задолженность - задолженность дебиторов, которая не включена в другие элементы текущей дебиторской задолженности (задолженность поставщиков, подотчетных лиц, по недостачам товарно-материальных ценностей, а также штрафы, пени и неустойки, признанные должником, или по которым получено решение суда, арбитражного суда или иного уполномоченного органа об их взыскании; суммы недостач и потерь от хищения и порчи ценностей, по которым вопрос об установлении виновных лиц и отнесении на них недостач и потерь не решен, а также задолженность виновных по возмещению убытков от хищения, недостачи, уничтожения, порчи ценностей).
Текущие финансовые инвестиции - финансовые инвестиции на срок менее одного года, которые могут быть свободно реализованы в любой момент.
Денежные средства и их эквиваленты - деньги в кассе на текущих и других счетах банка, которые могут быть использованы для текущих операций, а также эквиваленты денежных средств.
Прочие оборотные активы - оборотные активы, которые не включены в приведенные выше элементы оборотных активов.
Расходы будущих периодов - это расходы, осуществляемые в настоящее время, которые будут возмещаться в будущем.
Пассивы
Источниками финансирования активов выступают пассивы, которые подразделяются на собственные и заемные.
Типовая классификация пассивов следующая: