20. Договор аренды предприятий

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п.1ст.656 ГК).

• возмездный

• двусторонне обязывающий

• консенсуальный

Договор аренды предприятия – юридический факт, влекущий возникновение обычного договорного обязательства имущественного найма и не служит основанием приобретения статуса особой организационно-правовой формы ЮЛ.

Выделение аренды предприятия в самостоятельный вид договора аренды обусловлено: в аренду сдается действующий, функционирующий, постоянно меняющийся объект оборота, предприятие «на ходу», бизнес арендодателя.

Совершение данного договора (как и договора купли-продажи) не влечет изменение в правовом статусе арендодателя или арендатора: арендодатель не прекращает деятельность в качестве субъекта ГП – ЮЛ или ИП: он вправе продолжать предпринимательскую деятельность, сохраняя прежний статус.

В правовом регулировании отношений приоритетные: правила гл.34 ГК об аренде предприятий; нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (п.2 ст.650 ГК); общие положения ГК об аренде.

Субъектный состав договора аренды предприятия

Определяется согласно общим положениям об аренде, т.к. ГК не содержит прямых указаний относительно сторон.

Предприятие – имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности, то сторонами договора аренды предприятия, как правило, выступают лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью:

• КО

• НКО, правомочные осуществлять предпринимательскую деятельность

• ИП.

Форма договора аренды, его государственная регистрация и порядок заключения

Под угрозой его недействительности заключается в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами (пп.1 и 3 ст.658 ГК).

Договор аренды предприятия подлежит гос.регистрации и считается заключенным с момента его гос.регистрации (п.2 ст.658 ГК) – требование распространяется на любые договоры независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений).

Содержание и исполнение договора аренды предприятия

Существенные условия (п.1 ст.432, п.3 ст.607, п.2 ст.650 и п.1 ст.654 ГК):

• предмет договора

• условие о размере арендной платы

Предмет рассматриваемого договора – предприятие:

• в целом как особый объект оборота

• имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п.1 ст.132 ГК)

Имущественный комплекс предприятия может совпадать с имущественным комплексом, принадлежащим ЮЛ или ИП, а может составлять его часть. Сдана в аренду как предприятие может быть не любая часть имущественного комплекса предпринимателя, а отвечающая критериям предприятия как объекта гражданского оборота. Все другие сочетания вещей, прав и обязанностей предмета не образуют: предметом может быть имущественный комплекс, закрепленный за филиалом торговой организации (за одним из ее магазинов).

Предприятие – сложный объект, для определения предмета договора и заключения сделки необходимо точное определение элементов, т.е. установление состава предприятия (п.3 ст.607 ГК): на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости имущества, перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов и характера, размеров и сроков их требований, баланса, отражающего все активы и долги предприятия.

В составе предприятия можно выделить группы объектов с различным правовым режимом:

1. земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства

2. запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Входящие в состав имущественного комплекса основные средства предоставляются арендатору во временное владение и пользование, т.е. с возвратом. Объекты второй группы (запасы сырья, топлива, материалов, исключительные права) передаются в аренду «в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором» (ст.656 ГК). Применительно к некоторым видам объектов второй группы требование относительно их возврата исполнено быть не может; заведомо без цели возврата (а для потребления) передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Если предприятие в целом как имущественный комплекс передается во временное владение и пользование и должно быть возвращено, то отдельные виды объектов, включенных в его состав, могут передаваться и без цели возврата.

При аренде предприятия не допускается передача арендатору прав арендодателя, полученных на основании разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью, если иное не установлено ПА (п.2 ст.656 ГК). При включении в состав предприятия обязательств, исполнение которых арендатором стало невозможным в силу отсутствия лицензии на занятие определенной деятельностью, арендодатель не освобождается от обязательств перед кредиторами. Законодатель защищает интересы кредиторов арендодателя в обязательствах, исполнение которых связано с личностью исполнителя: при включении в состав предприятия обязательств по производству лекарственных средств и невозможности их исполнения арендатором ввиду аннулирования его лицензии на их изготовление произвести указанные товары обязан будет арендодатель.

Размер арендной платы относится к существенным условиям. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным (п.2 ст.650, п.1 ст.654 ГК).