Форма договора аренды и последствия несоблюдения

Форма договора аренды:

• в случае, когда договор аренды заключают ЮЛ между собой или с ФЛ, то независимо от его срока он совершается в простой письменной форме (ст.609, п.1 ст.161 ГК)

• для сделок между ФЛ установлено специальное правило, учитывающее срок действия договора. Письменная форма требуется только в отношении сделок, заключаемых на срок более года (п.1 ст.609 ГК). Договоры аренды ФЛ между собой на срок 1 год и менее независимо от суммы сделки могут быть совершены в устной форме.

Независимо от срока, в письменной форме путем составления единого документа должны заключаться договоры аренды граждан между собой, подлежащие нотариальному удостоверению либо гос.регистрации. Соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма прямо предписана законом: в письменной форме должны совершаться договоры проката (п.2 ст.626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст.633, 643 ГК).

Гос.регистрации договора аренды подлежит договор аренды недвижимого имущества, если законом не установлено иное (п.2 ст.609 ГК). Не подлежит гос.регистрации договор аренды зданий и сооружений на срок менее года (ст.651 ГК). Гос.регистрации подлежит именно договор аренды.

Закон не предусматривает самостоятельной регистрации права аренды, возникающего на его основании ограничения (обременения) права собственности на объект. Гос.регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством гос.регистрации договора аренды недвижимого имущества (ст.26 ФЗ «О гос.регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрация возникающего из договора права аренды не является самостоятельной гос.регистрацией права, и если договор аренды недвижимого имущества не подлежит гос.регистрации, то не регистрируется право аренды недвижимости. Подобная регистрация осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных 3-их лиц знать о долгосрочной аренде.

Для арендаторов, однажды заключивших договор и заинтересованных в продолжении пользования имуществом, важную особенность порядка заключения составляет их преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (ст.621 ГК):

1. признается лишь за арендатором, надлежаще исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору.

2. важна готовность арендатора к заключению договора «при прочих равных условиях», т. е. на условиях, равных (либо не худших) тем, которые предлагаются другим претендентам на аренду. При этом стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора

3. арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. При соблюдении арендатором указанных условий никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества.

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действительно в течение 1 года со дня истечения срока договора (п.1 ст.621 ГК). Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному (в том числе на торгах) договору и возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор, либо потребовать только возмещения убытков.

Право арендатора на заключение договора на новый срок считается нарушенным, если происходит сдача в аренду другому лицу, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем (в безвозмездное пользование).

Интересы арендатора при заключении договора защищаются тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях, но на неопределенный срок. Подобный способ продления арендных отношений возможен в случае, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при соблюдении условия – отсутствие возражений со стороны арендодателя (п.2 ст.621 ГК). Арендатор может быть лишен этих прав соглашением сторон и законом: правила не применяются к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (ст.627, 632, 642 ГК).