20. Частичные интересы; в сфере недвижимости.

21. Понятие и сущность ипотеки.

Ипотека – это залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит – это кредит, который обеспечивается недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создать систему ипотечного кредитования можно на основе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. Состав первичного рынка ипотечного капитала: 1) кредиторы – они предоставляют заемный капитал; 2) заемщики-инвесторы, покупают недвижимость для использования или инвестирования в коммерческой деятельности. Вторичный рынок – это процесс купли-продажи закладных ценных бумаг, выпущенных на первичном рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную ценную бумагу, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке – это главная задача вторичного рынка ипотечного капитала. Кредитор может распорядиться недвижимостью по своему усмотрению, если заемщик не возвращает кредит, в этом и состоит преимущество ипотечного кредитования. Недвижимость долговечна и ее цена стабильна. Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, потому что стоимость недвижимости не отвечает финансовым возможностям потенциальных покупателей, но кредит, полученный на покупку недвижимости, может служить в качестве обеспечения – обязательства по его возврату. Основной проблемой ипотечного кредитования выступает недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Источником долгосрочных средств могут стать вклады частных лиц. В 1998 г. произошедший финансово-экономический кризис привел к уменьшению реальных доходов населения и обесценил их сбережения, способствовал оттоку частных вкладов в Сбербанк. Одной из проблем является оценка платежеспособности потенциального заемщика исходя из реальных доходов. Официальные доходы потенциальных заемщиков невысоки, потому что доля теневого сектора экономики очень велика, это затрудняет коммерческими банками принимать решения по кредитованию. Хорошо продуманная государственная налоговая политика ипотечного кредитования населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Развитие системы ипотечного кредитования – основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части населения. За счет ипотеки можно финансировать большинство операций, которые связаны с недвижимостью во многих странах. Долгосрочный кредит под низкий процент позволит ускорить процесс приобретения жилья населением. В настоящее время, население вынуждено очень долго откладывать денежные средства на приобретение жилья в полном объеме. Очень широко используются традиционные походы к оценке недвижимости при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при определении стоимости объектов, которые используются в качестве залога при предоставлении ипотечных кредитов.

22. Основные этапы процесса оценки стоимости объекта недвижимости.

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.  Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:  1й этап. Постановка задания на оценку.  1.1. Цель оценки.  1 2 . Вид определяемой стоимости.  1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.  1.4. Дата проведения оценки.  2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.  2.1. График работ по оценке.  2.2. Источники информации.  2.3. Выбор методов оценки.  2.4. Затраты на проведение оценки.  2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.  2.6. Составление договора на оценку.  3й этап. Сбор и анализ информации.  3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.  3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.  3.3. Физические характеристики и местоположение.  3.4. Экономическая информация.  3.5. Проверка достоверности собранной информации.  3.6. Анализ и обработка информации.  4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.  4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.  4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.  5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.  5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.  5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.  5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.  6й этап. Согласование полученных результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости.  6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.  6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.  6.3. Выведение итоговой величины стоимости.  7й этап. Составление отчета об оценке.