От аренды помещения, требующего капитального ремонта, лучше отказаться

Помимо условий предварительного договора аренды, смешанный договор должен содержать условия договора подряда. К его существенным условиям относятся предмет, состав технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, срок выполнения работ, а также цена, определенная путем составления сметы (ст. ст. 432, 708, 743, 746 ГК РФ).

Особое внимание следует обратить на предмет договора подряда. Если помещение требует капитального ремонта, от такого помещения лучше отказаться. В противном случае, у сторон могут возникнуть существенные трудности. Например, после проведения капитального ремонта предмет предварительного договора аренды может существенно измениться, и смешанный договор в части предварительного договора аренды может быть признан незаключенным.

Практика. Стороны заключили договор аренды, в соответствии с которым арендатор за свой счет обязался произвести реконструкцию объекта с существенным изменением его характеристик, в том числе площади. В период проведения реконструкции фактическое использование не осуществлялось, и арендная плата не начислялась. После проведения реконструкции собственник обратился в суд с иском о признании договора незаключенным в связи с несогласованностью условия о предмете. Суд первой инстанции в иске отказал, указав, что условие о предмете согласовано, договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, и договор по своей природе является смешанным. Однако кассационный суд направил дело на новое рассмотрение, сославшись на то, что предмет договора был согласован до проведения реконструкции и неясно, какое именно имущество стороны намеревались передать. При новом рассмотрении суд первой инстанции вынес решение в пользу истца и признал договор незаключенным. Основным доводом суда было то, что в первоначальном виде объект передаче не подлежал, а после реконструкции он настолько видоизменился, что условие о предмете договора аренды нельзя считать согласованным (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2010 по делу № 07АП-5743/2009(2)).

  В том случае, если помещение требует хотя существенного, но не капитального ремонта, сторонами должна быть подробно согласована вся техническая документация. Если помещение будет требовать только косметического ремонта, такой документацией может быть дизайн-проект с указанием используемых материалов, или иной аналогичный документ с описанием работ.

Оптимальным способом обеспечения смешанного договора является задаток

Срок выполнения работ является существенным условием договора подряда и может стать эффективным инструментом в руках арендатора, который стремится к заключению основного договора и к использованию помещения в определенный срок. В смешанном договоре должен быть установлен срок начала и окончания работ, причем данный срок должен быть установлен в рамках срока действия предварительного договора аренды, включенного в состав смешанного договора. за нарушение сроков выполнения работ разумно установить неустойку, чтобы будущий арендодатель был заинтересован в своевременном исполнении обязательств.

Следующее существенное условие договора подряда – его цена. В подрядной части договора стороны должны согласовать цену работ путем составления сметы. Однако при построении конструкции смешанного договора данный вопрос напрямую связан с финансированием будущей аренды. Учитывая, что финансировать проведение работ будет арендатор, имеет смысл применение конструкции, которая наиболее выгодно защитит его интересы.

Самым выгодным для арендатора способом обеспечения обязательств является задаток. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).

Привлекательность задатка состоит в том, что если обязательства будут не исполнены по вине арендодателя-подрядчика, он должен будет вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Однако сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что обязательства по предварительному договору не могут быть обеспечены задатком. Суды считают, что предварительный договор предусматривает обязанность заключить в будущем основной договор и право в судебном порядке понудить другую сторону заключить основной договор (ст. 426 ГК РФ). Из этого следует невозможность применения задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору и невозможность применения к возникшим из предварительного договора отношениям соответствующих последствий (определение ВАС РФ от 01.06.2011 № ВАС-6658/11).

Однако разрабатываемый смешанный договор включает в себя не только предварительный договор аренды, но и договор подряда, и он не является предварительным, следовательно, обязательства по нему могут быть обеспечены задатком. Поэтому в подрядной части договора необходимо предусмотреть условие о задатке. Следует также помнить, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме, причем перечисляемая сумма должна быть прямо названа задатком в тексте договора, в противном случае сумма может быть признана авансом, и возможность двойного взыскания задатка будет утрачена (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Определять сумму задатка необходимо исходя из стоимости ремонта, однако они не обязательно должны совпадать. При этом необходимо отдельно подчеркнуть, что установление суммы задатка не является определением цены работ по договору подряда или размера арендной платы. Все эти суммы должны быть согласованы – каждая в отдельности, а стоимость работ – путем составления сметы.

Сторонам также необходимо согласовать условие, что в случае нарушения арендодателем сроков окончания работ более чем на определенный срок, арендатор имеет право расторгнуть смешанный договор в одностороннем порядке. Такая схема позволит арендодателю в случае нарушения сроков окончания работ расторгнуть смешанный договор и вернуть задаток в двойном размере. Несмотря на то, что заключение договора в отношении помещения, не готового к использованию до проведения ремонта, характеризуется повышенным риском, в случае соблюдения требований законодательства с учетом сложившейся судебной практики такая конструкция позволит арендаторам не только уменьшить расходы на аренду, но и получить помещение, полностью удовлетворяющее их потребностям.