Глава 1. Общая характеристика договора финансовой аренды (лизинга).

§ 1. Историко-правовые аспекты лизинга (развитие и совершенствование российского законодательства о лизинге)

Успешная реализация экономических реформ в РФ во многом зависит от нахождения способов финансирования, обеспечивающих обновление производственно-технической базы при недостаточности собственных ресурсов. Способом, доказавшим свою эффективность и признаваемым одним из ключевых механизмов финансирования бизнеса, является лизинг.

Для того чтобы в полной мере раскрыть потенциал лизинга, необходима четкая, последовательная, заинтересованная политика государства, выражающаяся прежде всего в надлежащем правовом регулировании лизинга. Только при этом условии лизинг, в том числе лизинг недвижимости, сможет содействовать ускорению создания и обновления основных фондов в производственной и социальной сфере, а правовые нормы законодательства о лизинге - стать самостоятельным косвенным фактором, способным повлиять на экономический рост в стране.

С 1 марта 1996 г. была введена в действие часть вторая ГК РФ, в состав которой в гл. 34 были включены нормы о договоре финансовой аренды (лизинга), объединенные в § 6 (ст. 665-670).¹Впервые в истории российского законодательства нормы о договоре лизинга были помещены в кодифицированный акт. Квалификация договора лизинга в качестве вида договора аренды позволила не дублировать нормы§ 1 гл. 34в§ 6 той же главыГК РФ и соблюсти принцип законодательной экономии. Однако через незначительный промежуток времени этот принцип был нарушен. 29 октября 1998 г. Президент РФ подписал Федеральныйзаконо лизинге².Пункт 1 ст. 10Закона о лизинге установил, что права и обязанности сторон договора лизинга регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором лизинга. Этот способ регулирования может привести к нарушению правил юридической техники, когда одни и те же положения повторяются в общем и специальном актах. Вопрос о целесообразности Федеральногозакона"О финансовой аренде (лизинге)" требует самостоятельного изучения в рамках рассмотрения соотношенияГКРФ и законов, принятых в развитие положений Кодекса. Однако необходимо отметить, что в Определениях Конституционного Суда РФ от 5 ноября 1999 г.N 182-Ои от 3 февраля 2000 г.N 22-Оутверждается, что ни один федеральный закон в силуст. 76Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой³. Лучшим вариантом для единообразного регулирования лизинга может стать дополнение§ 6 гл. 34ГК РФ гражданско-правовыми нормамиЗаконао лизинге с одновременным отказом от специального закона, тем более ГК РФ не предусматривал принятия отдельного законодательного акта о лизинге. Это не приведет к значительному увеличению нормативных положений о лизинге в ГК РФ.

Одно из перспективных направлений лизинга - это лизинг недвижимости, с помощью которого можно приобрести недвижимое имущество во владение и пользование без единовременной выплаты полной его стоимости. Но в РФ лизингу недвижимости принадлежит небольшой сегмент этого рынка. Причинами такого результата называют противоречия и пробелы в законодательстве, которые препятствуют распространению этого вида лизинга в деловой практике, и непрозрачность отечественного рынка недвижимости. Действующее законодательство в ст. 666ГК РФ ист. 3Закона о лизинге налагает запрет на предоставление в лизинг земельных участков. Однако лизинг представляет собой вид аренды, главными отличительными чертами которого является приобретение лизингодателем предмета лизинга в собственность, срок, порядок определения лизинговых платежей, особое распределение прав и обязанностей между его участниками, освобождающее лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя и наделяющее лизингополучателя определенными правами и обязанностями в отношении продавца имущества по договору купли-продажи. Никаких отличий по составу объектов лизинга по сравнению с объектами аренды, обусловленных природой лизинга, нет. Между тем лизинг земельных участков способен придать импульс развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного и иного строительства, созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов и т.п.

Таким образом, особенностью лизинга недвижимости является то, что, обладая преимуществами перед иными способами передачи недвижимости во владение и пользование, он предоставляет возможность выбора оптимальной схемы приобретения недвижимости. Поэтому лица, участвующие в лизинге недвижимости, могут выбрать различные сочетания договоров в зависимости от целей сторон. Например, для лизинга коммерческой недвижимости, бывшей в эксплуатации, это может быть договор лизинга и договор купли-продажи, для лизинга объекта недвижимости, возводимого для лизингополучателя, - договор лизинга и договор строительного подряда. Выбор конкретного договора, на основании которого недвижимость приобретается лизингодателем в собственность, может осуществляться совместно лизингодателем и лизингополучателем на стадии заключения договора лизинга недвижимости.