5.3. Пример решения
Рассмотрим инвестиционный проект строительства 10-ти этажного жилого дома повышенной комфортности со встроенными коммерческими помещениями.
Определим ставку дисконтирования.
В качестве ставки рефинансирования средневзвешенная ставка по операциям Банка России составляет 6,5%. Безрисковая ставка для дальнейших расчетов принята 6,5.
Надбавка за низкую ликвидность есть по смыслу поправка на длительную экспозицию при продаже. Объекты недвижимости данного сегмента рынка, выставленные на продажу, имеют срок экспозиции не более 6-ти месяцев (по данным риэлтерских фирм города Воронежа). Средний срок экспозиции принимаем 4 месяца. Исходя из этого, можно найти поправку на ликвидность объекта недвижимости:
Надбавка за инвестиционный менеджмент. Учитывая специфику управления оцениваемым объектом, принимаем надбавку за инвестиционный менеджмент в размере 1%.
Надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, данная надбавка принимается в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности и равна 1%.
Ставка дисконтирования равна: R=6, 5+2+1+1=10, 5 %.
Рассчитаем чистый дисконтированный доход.
Сметная стоимость строительства составляет 118 665 тыс. руб. Период расчета 7 лет.
Записываем данные в табл.12.
Таблица 12
Расчет чистого дисконтированного дохода
Показатели |
Период (год) |
||||||
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
|
Денежный поток, в тыс. руб. |
-118 665,00 |
76 460,24 |
45 787,57 |
28 785,18 |
34 226,83 |
45 778,04 |
48 524,72 |
Коэффициент дисконтирования |
1,00 |
0,90 |
0,82 |
0,74 |
0,67 |
0,61 |
0,55 |
Дисконтированный денежный поток, в тыс. руб. |
-118 665,00 |
69 194,79 |
37 499,29 |
21 334,48 |
22 957,13 |
27 787,27 |
26 655,66 |
Суммарная текущая стоимость будущих доходов, тыс. руб. |
-118 665,00 |
69 194,79+37 499,29+21 334,48+22 957,13+27 787,27+26 655,66 |
|||||
Чистый дисконтированный доход, тыс. руб. |
205 428,61-118 665,00=86 763,61 |
||||||
Для того чтобы рассчитать срок окупаемости составляем табл.13.
Таблица 13
Показатели |
Период (год) |
||||||
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
|
Денежный поток, в тыс. руб. |
-118 665,00 |
76 460,24 |
45 787,57 |
28 785,18 |
34 226,83 |
45 778,04 |
48 524,72 |
Коэффициент дисконтирования |
1,00 |
0,90 |
0,82 |
0,74 |
0,67 |
0,61 |
0,55 |
Дисконтированный денежный поток, в тыс. руб. |
-118 665,00 |
69 194,79 |
37 499,29 |
21 334,48 |
22 957,13 |
27 787,27 |
26 655,66 |
Накопленный дисконтированный денежный поток, в тыс. руб. |
-118 665,00 |
-49 470,21 |
-11 970,92 |
9 363,56 |
32 320,69 |
60 107,95 |
86 763,61 |
Срок окупаемости, год |
Т = 2 + 11 970,92/21 334,48 = 2,5 года |
||||||
Расчет индекса рентабельности.
По экономическому содержанию индекс рентабельности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций.
Индекс рентабельности больше единицы, следовательно, инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов.
Расчет внутренней нормы доходности.
Сначала рассчитаем дисконтированный денежный поток при ставке дисконтирования, равной 10,5%, а также при ставке, равной 40%. Полученные данные сведем в табл. 14.
Таблица 14