Краткое описание структуры курсового проекта
2.1. В анализе рынка рассматриваемого объекта недвижимости необходимо
рассмотреть классификацию и определить к какому классу относится рассматриваемый объект. Произвести маркетинг исследования рынка по России и региону, за последние 3 года в сопоставимых ценах, проанализировать:
- динамику рыночной стоимости квадратного метра продажи, аренды объектов аналогов;
- долю загруженности рынка подобными объектами;
- спрос на проектируемый объект, исходя из среднего дохода на душу населения.
2.2. Последовательность выполнения курсового проекта
На основе выданного задания (прил.2) необходимо произвести следующие расчеты:
Определение потенциального и эффективного валовых доходов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а так же прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
,
(1)
где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Аст - арендная ставка за 1 м2.
Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.
Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.
Эффективный валовой доход (ЭВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь из-за неплатежа с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования недвижимости.
ЭВД= ПВД – Потери +Дпроч. (2)
Определение коэффициента недоиспользования и потерь из-за неплатежей осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ЭВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем.
Коэффициент загрузки определялся экспертно исходя из критерия востребованности данных помещений и услуг в районе месторасположения объекта.
Данные расчеты сводятся в табл. 1.
Таблица 1
Расчет эффективного валового дохода
№ |
Доходы |
Ед.измер. |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
|||||||||
Аренда (под парикмахерскую) |
|||||||||||||||||||
1 |
Ставка арендной платы |
тыс. руб./м2/год |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
2 |
Арендуемая площадь |
м2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
3 |
ПВД |
тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
4 |
Коэффициент загрузки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
5 |
Потери дохода |
тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
6 |
ЭВД |
тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
7 |
Консультации |
приемов/год |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
8 |
Тариф |
тыс. руб./прием |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
9 |
ПВД |
тыс.руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
10 |
Коэффициент загрузки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
11 |
Потери дохода |
тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
12 |
ЭВД |
тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
Последующие года арендная ставка увеличивается относительно проценту инфляции.