Способы оценки проектов недвижимости, основанные на бухгалтерском учете

1. Метод определения срока окупаемости

Срок окупаемости проекта (payback period - П ок) - один из наиболее часто применяемых показателей сравнительного анализа инвестиционных проектов. Грубо он может быть определен по формуле:

Пок = IC/P_k. (2.1)

Здесь IС - инвестиционный капитал;

Рк - ежегодный чистый доход.

Капитал, который инвестор вкладывает в реализацию коммерческого проекта с целью его возврата с прибылью по прошествии определенного условиями проекта времени, называется инвестиционным капиталом (IС).

Условием выполнимости этой формулы является одинаковая годовая ценность (значение) дохода от проекта в разные годы (Р,=Р₂=...=Р_П). Таким образом, смысл периода окупаемости, определяемого формулой (2.1), заключается в тождестве периода окупаемости и периода времени, в течение которого не дисконтированные прогнозируемые поступления денежных средств превысят не дисконтированную сумму инвестиций. Более обоснованным является метод, основанный на работе с приведенными (дисконтированными) величинами. В этом случае под сроком окупаемости понимают продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиций, равна сумме инвестиций. Сказанное иллюстрируется формулой

, (2.2)

Здесь Т- срок завершения инвестиций;

IС - инвестиционный капитал;

Рк - ежегодный чистый доход

2. Метод расчетной нормы прибыли НП (АRR) или прибыль на капитал (ROI)

Этот метод сравнивает доходность проекта и вложенный капитал.

Формула НП может быть представлена в двух вариантах:

НП= (2.3)

или

НП = (2.4)

Способы, основанные на принципах экономических теорий

1. Метод чистой дисконтированной стоимости чдс (npv)

Метод чистой дисконтированной стоимости позволяет сравнить текущую стоимость будущих доходов от капитальных вложений с требуемыми сейчас затратами. То есть все будущие доходы от инвестиций дисконтируются на настоящий момент времени и сравниваются с инвестиционными издержками. Следовательно, чистая дисконтированная стоимость — это разница между текущей стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.

Для разовых инвестиций расчет чистой дисконтированной стоимости можно представить формулой

(2.5)

где Р₁, Р₂, Р_к - годовые денежные поступления в течение n лет;

k - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;

n - продолжительность расчетного периода;

K₀ - разовые инвестиции (вложенный капитал);

Е - ставка сравнения (постоянная норма дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал);

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных поступлений.

2. Метод внутренней нормы доходности, внд (irr)

Внутренняя норма доходности (прибыли) — второй важный показатель при анализе капиталовложений.

Внутренняя норма доходности — это норма прибыли, полученная в результате осуществления проекта, при равенстве текущей стоимости будущих доходов и первоначальных затрат.

Метод ВНД основывается на определении учетной ставки, при которой ЧДС проекта была бы равна 0. Определяется ВНД путем сравнения с требуемой инвестором нормой дохода на капитал. Если значение ВНД оказывается выше требуемой нормы дохода, то такой инвестиционный проект эффективен для инвестора. Выбирается вариант с максимальным значением ВНД.

3. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (доходности) РI использует ту же самую информацию о дисконтированных денежных потоках, как и метод ЧДС. Однако вместо нахождения разницы между первоначальными затратами и текущей стоимостью будущих доходов РI определяет соотношение этих показателей. Общая формула выглядит так:

(2.6)