Глава 2

_______________________________________________________________

Способы оценки проектов недвижимости, основанные на бухгалтерском и экономическом учете

При экономической оценке и сравнительном анализе инвестиционных проектов традиционно используются такие методы, как:

1. Метод расчетной нормы прибыли НП (АRR) или прибыль на капитал (ROI);

2. Метод определения срока окупаемости П _ок (payback period - РР);

3. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (доходности) РI;

4. Метод чистой дисконтированной стоимости ЧДС (NPV);

5. Метод внутренней нормы доходности, ВНД (IRR);

Введем некоторые понятия и обозначения.

Капитал, который инвестор вкладывает в реализацию коммерческого проекта с целью его возврата с прибылью по прошествии определенного условиями проекта времени, называется инвестиционным капиталом и обозначается IC. Сумма, которую инвестор получает по окончании указанного в проекте срока, состоящая из суммы инвестиционного капитала и прибыли, называется поступлениями и обозначается Р. Заметим, что приводимые в работе методы позволяют проводить сравнительный анализ проектов в фиксированных ценах (ценах базисного периода), рассмотрение влияния инфляции выходит за рамки данной работы.

Если инвестор вкладывает инвестиционный капитал один раз и получает поступления также однократно, такой случай называется простой инвестицией. Возможна ситуация, когда поступления могут идти инвестору долями в различные промежутки времени, такой процесс называется потоком поступлений. Если инвестор осуществляет вложение капитала порциями через различные промежутки времени, то такой процесс называется потоком инвестиций. Поток поступлений иногда называют денежным притоком, а ноток инвестиций - денежным оттоком с точки зрения инвестора.

Существуют два основных подхода к финансовой оценке проектов, которые образуют теоретический фундамент анализа капитальных вложений: бухгалтерский и экономический (или финансовый).

Бухгалтерский подход предполагает, что долгосрочный финансовый успех определяется доходностью, в то время как при оценке краткосрочного успеха больше внимания уделяется ликвидности проекта - экономический подход.

Понятие доходность затрагивает вопрос о получении прибыли от капиталовложений, то есть определяет результат всей предпринимательской деятельности.

Понятие ликвидность затрагивает вопрос о том, насколько быстро ожидается погашение, а методы анализа капиталовложений оценивают скорость, с которой проект возместит первоначальные затраты.

Основные критерии в оценке инвестиционных проектов: чистая дисконтированная стоимость ЧДС, индекс рентабельности инвестиции РI; внутренняя норма доходности ВНД; модифицированная внутренняя норма прибыли; период окупаемости инвестиции Пок; расчетная норма прибыли НП.

Логика критерия чистой дисконтированной стоимости

Логика критерия такова:

а) если критерий < О, проект следует отвергнуть;

б) если критерий = О — любое решение (в случае принятия проекта благосостояние владельцев компании не изменится, но в то же время объемы производства возрастут, т. е. компания увеличит свою стоимость);

в) если критерий > О, проект принимается.

Логика критерия индекса рентабельности инвестиций

Логика критерия такова: он характеризует доход на единицу затрат;

именно этот критерий наиболее предпочтителен, когда необходимо упорядочить независимые проекты для создания оптимального портфеля в случае ограниченности общего объема инвестиций, т. е. если критерий >1, проект принимается; <1 - проект следует отвергнуть; равен 1 - любое решение.

Логика критерия внутренней нормы доходности

Логика критерия такова: он показывает максимальный уровень затрат, который может быть ассоциирован с данным проектом, т.е. если цена капитала, привлекаемого для финансирования проекта, больше критерия, то проект может быть выполнен только в убыток, а следовательно, его надо отвергнуть.

Логика критерия периода окупаемости инвестиций

Логика критерия такова: он показывает число базовых периодов, за которые исходная инвестиция будет полностью возмещена за счет генерируемых проектом поступлений денежных средств. Критерий равен min n,где n продолжительность проекта; денежные поступления, генерируемые проектом в году n, больше или равны величине первоначальных инвестиций.