книги2 / 221

Глава 11. Товарищество собственников жилья

Глава 11. Товарищество собственников жилья

§ 1. Понятие и общая характеристика ТСЖ

Экономические преобразования,которые имели место в Кыргызской Республике в 1990-х годах,приватизация жилищного фонда,обусловили возникновение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.Одновременно с их появлением возникла необходимость законодательных и организационных реформ в сфере управления жилищным фондом.В этой частитоварищество собственников жилья (далее–товарищество или ТСЖ) является основным институциональным механизмом,призванным упорядочить правовые и хозяйственные вопросы в области управления имуществом многоквартирных домов.

Деятельность ТСЖ направлена на повышение эффективности управления общим имуществом в многоквартирных домах. Благоустроенный, ухоженный двор, детские площадки и газоны, домофон, чистые лестницы и лифты – все это сказывается нетолько на настроении жильцов,но и на рыночной стоимости квартир в доме.

ТСЖ представляет собой организацию взаимной выгоды собственников квартир и нежилых помещений,первичную ячейку гражданского общества.Члены ТСЖ, научившись управлять общим имуществом и принимать согласованные решения, являются активными участниками местного самоуправления.

В соответствии со ст. 3 Закона Кыргызской Республики «О товариществах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов» от 9 июля 2013 года (далее – Закон о ТСЖ):

«Товарищество собственников жилых и нежилых помещений в многоквар-

тирном доме – это некоммерческая организация, создаваемая собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом (комплексом недвижимого имущества) в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса,владения,пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме».

С ТСЖ на сегодняшний день связываются основные ожидания в сфере повышения эффективности управления жилищно-коммунальным хозяйством в стране. Анализ научно-теоретических и практически ориентированных исследований в сфере деятельности ТСЖ показал, что к числу основных преимуществ данной формы управления имуществом относятся:

161

1)Цель деятельности товарищества. Под целью деятельности ТСЖ пони-

мается предоставление гражданам прав и возможностей для его реализации по обеспечению комфортного проживания. Как правило, цель деятельности ТСЖ как организации совпадает с интересами и потребностями каждого отдельного собственника жилого помещения.

2)Обеспечение внешних отношений собственников жилых помещений с треть-

ими лицами. Безусловно,для всех собственников жилых помещений очень удобно, когда их интересы в отношениях с третьими лицами представляют органы управления товариществом, которые, в свою очередь, выбраны самими жильцами. Поскольку в подавляющем большинстве случаев потребности собственников совпадают,им достаточно выразить свою согласованную волю для вступления в какое-либо правоотношение либо его прекращение. Орган управления, наделенный необходимыми полномочиями, является представителем коллектива собственников113.

3)Возможность прямого участия в решении важных вопросов,связанных суправлением общим имуществом многоквартирного дома и его благоустройством. Пра-

вовой статус ТСЖ и порядок принятия в нем решений позволяет каждому члену товарищества высказать собственное мнение по любым значимым вопросам.

4)Возможность привлечения дополнительных доходов за счет использования общего имущества многоквартирного дома. Будучи юридическим лицом, ТСЖ может осуществлять различные виды деятельности при условии, что они соответствуют уставнымдокументам,втом числе,итем,которые направлены на получение прибыли.При этом,являясь некоммерческой организацией (НКО),товарищество все полученныедоходы можетпотратить надальнейшее благоустройство общего имущества.

5)Прямое влияние на рыночную стоимость жилья. Эффективная работа ТСЖ позволяет существенно повысить продажную стоимость квартиры за счет благоустроенной прилегающей территории.

6)Формирование эффективного собственника.Мировая практика показывает,

что жители многоквартирных домов, в которых созданы ТСЖ, являются гораздо более ответственными и сознательными, обладают высоким уровнем культуры общежития, что не может не сказываться на общем облике города.

Приведенные выше достоинства ТСЖ как формы управления общим имуществом не являются исчерпывающими, но уже при их рассмотрении можно увидеть существенный потенциал данной формы юридического лица для дальнейшего развития рынка жилья, жилищного законодательства и сферы жилищно-комму- нальных отношений.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ТСЖ является самой перспективной формой управления жилыми зданиями и имеет ряд преимуществ с точки зрения экономической целесообразности управления общим имуществом и упрощения процедуры взаимодействия собственников жилых помещений с третьими лицами.

Глава 11. Товарищество собственников жилья

§ 2. Правовой статус ТСЖ

Правовое положение ТСЖ в Кыргызской Республике определяется в соответствии с Законом о ТСЖ. Помимо данного специального нормативного правового акта, отдельные аспекты, связанные с деятельностью ТСЖ, содержатся в кодифицированных актах: Гражданском и Жилищном кодексах Кыргызской Республики114.

В соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса КР, управление общим имущест-

вом собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан,надлежащее в соответствии сустановленными нормами и правилами содержание общего имущества в многоквартирном доме, своевременное и квалифицированное решение вопросов пользования указанным имуществом115.

Жилищный кодекс КР предусматриваетследующие формы управления общим имуществом в многоквартирном доме:

–непосредственное обслуживание самими собственниками помещений, но только втех случаях,когда многоквартирный дом состоит не более,чем из четырех квартир;

–заключение договора с управляющей организацией или управляющим;

–создание ТСЖ;

–управление со стороны жилищного или жилищно-эксплуатационного кооператива;

–управление специализированным государственным или муниципальным учреждением, в установленных законом случаях.

Вопрос о выборе формы управления остается на рассмотрение собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома и определяется в ходе общего собрания таких собственников большинством голосов от общего числа владельцев квартир.Решениетакого большинства является обязательным для всех собственников жилых помещений.

Гражданский кодекс КР непосредственно отношения, связанные с деятельностью ТСЖ, не регулирует, однако содержит общие положения о юридических лицах и их правовом статусе,атакже нормы,определяющие осуществление права собственности на жилые помещения, предусматривая, что для целей управления общим имуществом в многоквартирном доме может быть создан ТСЖ.

При этом согласно ст. 247 Гражданского кодекса КР, общей долевой собственно-

стью собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме являются помещения,внутридомовые сети и инженерное оборудование внутри многоквартирного

114Гражданский кодекс Кыргызской Республики, часть 1, от 8 мая 1996 года № 15.

115Жилищный кодекс Кыргызской Республики от 09.07.2013 года № 117.

163

дома,обслуживающие более одного собственника (подъезды,вестибюли,межквартирные лестничные клетки и площадки, лестницы, вентиляционные и лифтовые шахты, внеквартирные коридоры,коридоры,сушилки,прачечные,кладовые,чердак,технические этажи,подвалы,переходные шлюзы,мусорокамеры,мусоропроводы,кровля,строительные конструкции здания,другие подсобные помещения и прочее),а также придомовые земельные участки.

Закон КР «О некоммерческих организациях» не содержитспециальных норм о ТСЖ,однако,по нему по аналогии могут быть сверены общие требования,предъявляемые к деятельности любого некоммерческого юридического лица116.

Что касается подзаконных нормативных правовых актов в сфере регулирования деятельности ТСЖ, то к ним можно отнести, например, постановление Правительства КР «Об утверждении Временного положения о порядке определения и оформления границ земельного участка при многоквартирном жилом доме» от 15 февраля 2011 года №50.

§ 3. Организация ТСЖ

Порядок организации или создания ТСЖ схож с процедурами,установленными для НКО, основанных на членстве. Существенным отличием в данном случае является состав учредителей товарищества, которыми могут выступать только собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (далее по тексту – собственники).

В одном многоквартирном доме не может быть создано более одного ТСЖ.

Процедура создания ТСЖ урегулирована ст. 4 Закона о ТСЖ.

Для создания ТСЖ 10 процентов собственников жилых и нежилых помещений вправе образовать инициативную группу. Инициативная группа проводит собрание, где определяется дата, время и место учредительного собрания, предварительная повестка учредительного собрания и предварительное наименование ТСЖ. Собрание инициативной группы должно быть запротоколировано с указанием фамилий,имен и отчеств,адресов,телефонов собственников жилья,принимающих участие в собрании инициативной группы.

Инициативная группа за десятьдней до проведения учредительного собрания направляет письменное уведомление исполнительному органу местного самоуправления о намерении провести учредительное собрание ТСЖ с указанием даты,

116 Закон КР «О некоммерческих организациях» от 15 октября 1999 года № 111.

164

Глава 11. Товарищество собственников жилья

времени и места проведения учредительного собрания, а также контактов всех участников инициативной группы.

Инициативная группа письменно уведомляет всех собственников о проведении учредительного собрания не позднее 10 дней до даты проведения учредительного собрания с указанием даты,времени,места проведения учредительного собрания,фамилий,имен и отчеств,адресов,контактов участников инициативной группы,предварительной повестки учредительного собрания и предварительного наименования ТСЖ.

Письменное уведомление о проведении учредительного собрания должно быть вручено каждому собственнику под подпись, а в случае отсутствия собственника по месту проживания или нежелания принимать уведомление об этом делается запись в журнале уведомлений,который ведется инициативной группой.

Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, построившее многоквартирный дом, его учредители и сотрудники не вправе быть в составе инициативной группы и учредительного собрания.

Исполнительный орган местного самоуправления вправе направить на учредительное собрание сотрудника для оказания необходимой помощи при создании ТСЖ и дальнейшего взаимодействия органа местного самоуправления с ТСЖ.

Учредительное собрание принимает решение:

1)о создании ТСЖ;

2)об утверждении наименования и местонахождения ТСЖ;

3)об утверждении устава;

4)об избрании органов управления ТСЖ.

Учредительное собрание вправе рассматривать и другие вопросы,относящиеся к созданию и деятельности ТСЖ в соответствии с законодательством Кыргызской Республики.

Учредительное собрание правомочно,если на нем присутствует большинство собственников жилых и нежилых помещений.

Голосование может проводиться с использованием бюллетеней или иным образом, определяемым собранием.

В голосовании может принимать участие только один собственник жилого или нежилого помещения. Если у собственника несколько жилых или нежилых помещений,то его голос приравнивается к одному голосу.

165

Решение об учреждении ТСЖ считается принятым,если за него проголосовало не менее 51 процента голосов от общего числа голосов собственников.

Итоги голосования доводятся до сведения собственников в срок не позднее 30 дней после принятия решения.

Протокол учредительного собрания ведется в обязательном порядке.

Инициативная группа несет ответственность за достоверность сведений,предоставляемых в уполномоченные органы при государственной регистрации ТСЖ.

ТСЖ считается созданным и является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в соответствии с законодательством Кыргызской Республики.

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества,а члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества.

Законодательством КР о государственной регистрации юридических лиц предусмотрены некоторые специальные правила для формирования документов, подаваемых для регистрации ТСЖ.Так,нетребуется предоставлять копии паспортов учредителей, но к регистрационному заявлению следует приложить список собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, принявших участие в учредительном собрании ТСЖ с указанием фамилии, имени, отчества, адреса и реквизитов правоустанавливающих документов на принадлежащие им на праве собственности помещения.

Кроме того, при регистрации ТСЖ применяются общие требования к процедуре создания НКО,которые предписывают,что при государственной регистрации НКО заявитель представляет в регистрирующий орган:

–регистрационное заявление по форме,утвержденной Кабинетом Министров;

–решение о создании НКО,утверждении устава и формировании органов управления НКО;

–устав в двух экземплярах,подписанный руководителем НКО;

–список учредителей создания НКО или список граждан-инициаторов (для ТСЖ);

–список членов руководящих органов НКО с указанием фамилии, имени, отчества,года рождения,выборной должности.

166

Глава 11. Товарищество собственников жилья

В списке учредителей или граждан-инициаторов указываются фамилия, имя, отчество, год рождения и адрес учредителей. Список подписывается учредителями или инициаторами,при этом их подписи должны быть засвидетельствованы.

Решение о создании ТСЖ, утверждении устава и формировании органов управления НКО,за исключением случаев,установленных законодательством Кыргызской Республики,подписывается председателем и секретарем собрания,подписи которых должны быть засвидетельствованы нотариально.

Нужно отметить,что законодательством Кыргызской Республики предъявляются особые требования к уставу ТСЖ.

В соответствии со ст. 5 Закона о ТСЖ устав ТСЖ должен содержать:

1)полное наименование ТСЖ и его юридический адрес, предмет и цели деятельности;

2)порядок управления деятельностью ТСЖ, количественный состав и сроки полномочий органов управления;

3)порядок уведомления собственником ТСЖ о предоставлении жилого или нежилого помещения в аренду;

4)иные вопросы, которые общее собрание посчитает необходимым внести в него в соответствии с законодательством Кыргызской Республики.

После государственной регистрации ТСЖ, собственники жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома,которые изъявляютжелание на членство,становятся его членами.При этом отсутствие членства в ТСЖ не освобождает собственников отбремени содержания общего имущества в многоквартирномдоме.

Подъезды,лестничные пролеты,крыши,чердаки,лифты и другое имущество, принадлежащее государственным органам и органам местного самоуправления, за исключением подвалов жилых и нежилых помещений,должны быть переданы в безвозмездное пользование ТСЖ.В случае если орган местного самоуправления или государственный орган отказывается передать в безвозмездное пользование имущество,указанное выше,управление многоквартирным домом осуществляется за счет владельца этого имущества.

В дальнейшем реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляются на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством Кыргызской Республики.

ТСЖ по решению общего собрания собственников может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

167

Имущество ТСЖ, оставшееся после его ликвидации и погашения долгов, распределяется между членами товарищества соразмерно их долям в общем имуществе.

Ст.9 Закона о ТСЖ устанавливает,чтодва и более ТСЖ могут создать объединение ТСЖ для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

§ 4. Правовое положение членов ТСЖ

Членство в ТСЖ формирует у собственников определенный правовой статус, наделяет их определенными правами и обязанностями.

В соответствии со ст.11 Закона о ТСЖ,членство в ТСЖ возникает у собствен-

ника на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

Членами ТСЖ могут быть как физические,так и юридические лица:

–граждане, являющиеся собственниками жилых или нежилых помещений

вмногоквартирных домах и, соответственно, объектов общего пользования; при этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных лиц представляют их законные представители;

–юридические лица,являющиеся собственниками жилых или нежилых помещений в многоквартирных домах и,соответственно,объектов общего пользования.

В случае прекращения права собственности на жилое или нежилое помещение члена товарищества членство в ТСЖ прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение.

При реорганизации юридического лица–члена ТСЖ,либо смерти члена ТСЖ, правопреемникитакого лица могут вступить в ТСЖ по решению общего собрания его членов.

Также основанием для прекращения членства может быть подача заявления о выходе из членов ТСЖ.

Основные права и обязанности членов товарищества определены в Законе о ТСЖ. Более полно права и обязанности определяются в уставах товариществ.

Собственник имеет право продавать, сдавать в аренду, завещать, передавать в залог или иным образом распоряжаться помещением в соответствии с законодательством Кыргызской Республики.

168

Глава 11. Товарищество собственников жилья

При переходе права собственности на помещение, одновременно новому собственнику помещения переходит доля в общем имуществе многоквартирного дома.Собственник помещения не может отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от права собственности на помещение.

Проживание собственника помещения в другом месте,атакже передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой передачу права голоса и не освобождают собственника от обязанностей, налагаемых на него законодательством и уставом ТСЖ.

Взаимодействие ТСЖ и собственника строится на основе Закона о ТСЖ. Так, при получении уведомления,собственник обязан обеспечитьдоступ представителя ТСЖ к помещению, если проводится проверка состояния общего имущества, его ремонт или замена элементов, доступ к которым проходит внутри помещения. ТСЖ, в свою очередь, возмещает ущерб, нанесенный собственнику в результате проведения работ по обеспечению содержания общего имущества.

Любой член ТСЖ вправе обжаловать решение общего собрания членов правления,председателя правления или ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ в случае, если такое решение противоречит нормативным правовым актам Кыргызской Республики или уставу ТСЖ.

§ 5. Органы управления и контроля ТСЖ

Товарищества образуют органы управления и контроля.Такие органы условно можно разделить на высшие, исполнительно-распорядительные, контрольные и вспомогательные.

В соответствии со ст. 12 Закона о ТСЖ, органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества и ревизионная комиссия (ревизор).

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управлениятоварищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Закон о ТСЖ устанавливает перечень вопросов, решение которых относится

ккомпетенции общего собрания членов ТСЖ:

1)внесение изменений и дополнений в устав товарищества, в том числе и принятие его в новой редакции;

2)принятие решения о ликвидации товарищества;

3)избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

169

4)установление размера обязательных платежей и взносов членов товари-

щества;

5)образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6)принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7)определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8)утверждение годового бюджета и годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9)рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10)принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11)определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12)принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13)утверждение ежегодного отчета правления;

14)принятие решения о передаче общего имущества товарищества в управление физическому или юридическому лицу (управляющему), а также определение перечня услуг,которые управляющий должен предоставлять товариществу;

15)принятие решения о строительстве дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

16)привлечение аудиторской организации либо аудитора для независимой проверки (аудита) финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ;

17)другие вопросы, предусмотренные законом или иными нормативными правовыми актами.

Компетенция общего собрания членов ТСЖ может быть расширена за счет иных вопросов, связанных с деятельностью товарищества, которые отнесены к ведению, например, правления товарищества.

Каждый член ТСЖ на общем собрании членов имеет один голос, независимо от размера принадлежащего помещения.

Участие в общем собрании членов товарищества возможно как лично, так и через представителя при условии оформления доверенности. Одной из особенностей участия представителя в общем собрании членов товарищества является возможность заверения доверенности,выданной членом ТСЖ близким родственникам, председателем правления товарищества и скрепление ее печатью ТСЖ.

170