Методички и пособия / Рыжевская М. П. Организация строительного производства

ГЛАВА 1. СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

•передавать подрядчику необходимую документацию, свидетельствующую о качестве строительных конструкций, изделий и материалов;

•выполнять условия договора поставки, заключенного с подрядчиком;

•возмещать подрядчику убытки, связанные с устранением дефектов конструкций, изделий и материалов в гарантийные сроки.

Изготовитель имеет право требовать своевременную оплату за поставляемые материалы и изделия.

Современные условия организации и управления строительным производством значительно расширили перечень участников строительства: появились инвесторы, девелоперы, дольщики и др.

Инвестор – лицо, осуществляющее капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

Девелопер – предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. В настоящее время девелоперами чаще всего выступают юридические лица – девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции для развития своих проектов.

Дольщики – граждане и (или) юридические лица, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов

и(или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве,

Все организации-участники работают на договорной (контрактной) основе (подробнее см. гл. 2).

Структура взаимоотношений основных участников строительной деятельности представлена на рисунке 1.2.

20

1.3. УЧАСТНИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА, ИХ ФУНКЦИИ И ЗАДАЧИ

ИЗГОТОВИТЕЛЬ

Договоры субподряда

СУБПОДРЯДЧИК

СУБПОДРЯДЧИК

СУБПОДРЯДЧИК

Рис. 1.2. Структура взаимоотношений участников строительства

Нормативные ссылки

1.Альбом схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве, раскрывающих основные стадии этого процесса (от инвестиционного замысла до введения в эксплуатацию построенного объекта и его государственной регистрации) и установленные законодательством требования (условия, административные процедуры), соблюдение которых обязательно при прохождении этих стадий : [утв. постановлением Министерства архитектуры

истроительства Республики Беларусь от 27.03.2014 № 17].

2.Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность : технический регламент (ТР 2009/013/BY) [утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2009 № 1748].

3.Концепция развития строительного комплекса Республики Беларусь на 2011–2020 годы : [утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.10.2010 № 1589].

4.Об утверждении Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда : [постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450].

21

ГЛАВА 1. СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

5.О мерах по совершенствованию строительной деятельности : Указ Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26.

6.Правила заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством : [утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 297].

ВОПРОСЫ И ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

1.Перечислите, какие организации входят в состав строительного комплекса.

2.Назовите, какой республиканский орган осуществляет управление строительным комплексом.

3.Какие функции выполняет Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь?

4.Назовите основные направления деятельности Минархитектуры

внастоящее время, дайте им краткую характеристику.

5.Перечислите основных участников строительства. Каковы их обязанности и права?

6.Проанализируйте необходимость правильной и точной координации действий каждого из участников строительства.

7.Дайте оценку работы организаций строительного комплекса в настоящее время.

8.Какие направления повышения эффективности работы Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь и антикризисные меры вы могли бы предложить для успешной работы строительной отрасли?

22

ГЛАВА 2 ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА

2.1. ЗНАЧЕНИЕ И ЭТАПЫ ОРГАНИЗАЦИОННОТЕХНИЧЕСКОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА

При участии в строительстве объекта большого количества организаций сложно скоординировать их деятельность, а без предварительно продуманного и взаимоувязанного плана совместных действий нельзя рассчитывать на успешное осуществление строительства.

Организацию строительного производства можно разделить на два периода: п о д г о т о в и т е л ь н ы й и о с н о в н о й. Они отличаются специфическими методами производства работ, взаимоотношениями участников строительства и документацией.

Для осуществления эффективного строительства большое значение имеет подготовительный период, когда требуется провести комплекс различных мероприятий и работ, таких как получение разрешения на строительство и оформление необходимой документации, подготовка строительной площадки, машин, механизмов и т. д. В данном случае речь идет о проведении организационно-технической подготовки строительного производства, которой принадлежит особая роль в проведении основных этапов строительства.

Организационно-техническая подготовка строительного производства – это комплекс организационно-технических и

23

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА

планово-экономических мероприятий, выполняемых до начала строительно-монтажных работ и предназначенных для создания необходимых условий планомерного и эффективного осуществления строительства в установленные сроки, с высокими технико-экономическими показателями и качеством работ.

В общем объеме СМР любого объекта организационнотехническая подготовка составляет примерно 14–17 % его сметной стоимости, 16–19 % общей трудоемкости, 14–20 % продолжительности строительства.

Организационно-техническая подготовка строительного производства состоит из следующих о с н о в н ы х э т а п о в:

•организационные мероприятия;

•подготовка строительной площадки;

•подготовка строительных организаций к производству работ.

Основные мероприятия и работы, которые выполняются на каждом отдельном этапе, представлены на рисунке 2.1 и приведены в Альбоме схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве, утвержденном постановлением Минархитектуры от 27.03.2014 № 17.

Каждый этап организационно-технической подготовки сопровождается разработкой, оформлением необходимой разрешительной, проектной или технологической документации.

2.1.1. Организационные мероприятия

Организационные мероприятия при подготовке к строительству являются первоочередными. Они предшествуют работам подготовительного периода и проводятся заказчи-

ком. Сроки выполнения организационных мероприятий не регламентируются нормами продолжительности строительства, а их содержание определяется ТКП 45-1.03-161–2009 «Организация строительного производства». Состав мероприятий:

•получение разрешения на строительство;

•отвод в натуре земельного участка для строительства;

24

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА

•решение вопросов о переселении лиц и организаций, проживающих и размещенных в подлежащих сносу зданиях;

•проведение подрядных торгов (торгов);

•заключение договоров подряда на строительство;

•обеспечение ПСД;

•открытие финансирования для строительства;

•организация поставки оборудования, конструкций и материалов;

•решение вопросов по обеспечению строительства подъездными путями, временными зданиями и сооружениями, коммуникациями.

Для сложных объектов содержание и сроки организационных мероприятий определяются директивными органами, принимающими решение о строительстве.

Получение разрешения на строительство заказчиком

(застройщиком) выполняется перед началом строительства объекта. Для этого заказчик обращается в органы Госстройнадзора с заявлением установленной формы и предоставляет документы согласно приложениям к Положению о порядке выдачи органами Государственного строительного надзора разрешений на производство СМР на объектах строительства.

Подрядчик предоставляет заказчику для предъявления органам Госстройнадзора следующие документы:

•копии сертификатов на производство СМР;

•приказ о закреплении ответственных производителей работ;

•стройгенплан подготовительного периода (при необходимости; перечень документов может меняться).

Отвод земельного участка для строительства произво-

дится заказчиком на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь, областного, районного или городского исполнительного комитета Совета народных депутатов.

Право заказчика (застройщика) на пользование земельным участком удостоверяется государственным актом, выдаваемым исполнительным комитетом по установленной форме.

Процедура получения разрешительной документации при предоставлении земельного участка приведена в Альбоме схем,

26

2.1. ЗНАЧЕНИЕ И ЭТАПЫ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА

определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве (схемы 4.1–4.4).

Запрещается пользоваться земельным участком до установления землеустроительными органами границ отводимых площадок в натуре и выдачи документа, удостоверяющего право пользования этим участком.

Решение вопросов о переселении лиц и организаций, проживающих и размещенных в подлежащих сносу зданиях, расположенных на строительной площадке, их переносу и реконструкции, а также получение разрешений от организаций на перенос с площадки строительства магистральных линий электропередачи, водопровода, газопровода, линий связи и других сооружений, препятствующих строительству на отведенной площадке, осуществляется заказчиком в сроки, предусмотренные в особых условиях к договору на капитальное строительство.

СМР, предусмотренные в сметах на строительство и связанные с освобождением площадки строительства, производятся подрядчиком. Демонтаж оборудования, механизмов, отключение действующих сетей и т. п. осуществляются заказчиком в сроки, согласованные с подрядчиком.

По соглашению заказчика с подрядчиком демонтаж оборудования, механизмов и устройств на объектах может быть поручен подрядчику.

Проведение подрядных торгов (торгов) осуществляется в соответствии с положениями Указа Президента Республики Беларусь от 31.12.2013 № 591 и постановления Совета Министров Республики Беларусь от 31.01.2014 № 88. Подрядные торги проводятся в целях определения победителя, с которым впоследствии заключается договор строительного подряда. (Подробнее о процедуре проведения подрядных торгов см. в п. 2.2.)

Заключение договоров подряда и субподряда на строитель-

ство осуществляется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 и Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, после проведения подрядных торгов. Генподрядчик вправе поручать по договору субподряда выполнение отдельных видов, комплексов и этапов работ специализированным организациям.

27

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА

Выполнение обязанностей заказчика по договорам субподряда возлагается на генподрядчика, а обязанностей подрядчика – на субподрядчика. (Подробнее о правилах заключения договоров подряда см. в п. 2.3.)

Обеспечение предпроектной (предынвестиционной) документацией и проектной документацией объекта строитель-

ства осуществляется заказчиком (застройщиком), проектной организацией (индивидуальным предпринимателем). На ПСД должен быть получен аттестат соответствия, выдаваемый в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, уполномоченной им организацией.

Разработка предпроектной (предынвестиционной) документации, проектной документации на объект строительства проектной организацией (индивидуальным предпринимателем) осуществляется на основании договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и ведение авторского надзора за строительством), заключаемого с заказчиком (застройщиком) в соответствии с правилами, утверждаемыми Советом Министров Республики Беларусь, в том числе с соблюдением требований законодательства о закупках при строительстве.

Разработанная ПСД утверждается заказчиком и передается им генподрядчику при заключении договора подряда. Приемка ПСД производится в соответствии с положениями ТКП 45-1.02-295–2014.

Последовательность действий при разработке проектной документации при одно- и двухстадийном проектировании приведена в Альбоме схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве (схемы 5.1, 5.2).

Открытие финансирования осуществляется после представления в банк необходимой документации – планов капитальных вложений и финансирования строительства, разрешения инспекции Департамента контроля и надзора за строительством на право производства работ, договора подряда на капитальное строительство, копии сводных смет и др. (перечень документов может меняться).

Решение вопросов по обеспечению строительства подъездными путями, временными зданиями и сооружениями, комму-

никациями предусматривает принятие решений и подготовку

28

2.1. ЗНАЧЕНИЕ И ЭТАПЫ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА

необходимой документации на устройство автомобильных и железных дорог, подъездных путей, инженерных коммуникаций, систем связи; организацию жилищно-коммунального и санитарно-бытового обслуживания в объеме, необходимом для нужд строительства; устройство ограждения строительной площадки и ворот.

Выполнение этих работ производится в соответствии с ПОС и ППР.

Организация поставки на строительство оборудования конструкций и материалов производится по договорам подряда, устанавливающим распределение обязанностей между заказчиком и подрядчиком по данным вопросам. К договорам прилагаются согласованные графики поставки с указанием сроков поставки.

Поставляемое заказчиком оборудование, подлежащее монтажу, и материалы передаются субподрядной монтажной организации по актам на приобъектных складах комплектно, в исправном состоянии и в сроки, установленные графиком к договору подряда. Тяжеловесное и крупногабаритное оборудование передается заказчиком в монтажной зоне на площадке укрупнительной сборки.

Подрядчик определяет потребность в материально-техни- ческих ресурсах, подлежащих поставке согласно договору подряда на основании ПСД (по рабочим чертежам, заказным спецификациям, ведомостям потребности, сметам) и организует материально-техническое обеспечение через снабженческие организации и службы.

До начала строительства объекта заказчик должен оформить и передать подрядной строительной организации следу-

ющие документы:

•копию разрешения на производство СМР, выданного государственным строительным надзором (кроме объектов, на строительство которых не требуется получение такого разрешения). Подрядчик имеет право приступать к производству СМР только при наличии у него разрешения;

•проектную документацию с отметками «К производству работ» на каждом листе проекта и промаркированную в соответствии с ТКП 5.1.08–2012;

29