Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения

Ставка дисконтирования рассчитана методом кумулятивного построения на основе:

1) Безрисковой процентной ставки

В качестве безрисковой процентной ставки Оценщик принимает ставку доходности по облигациям федерального займа, срок погашения которых наиболее близок дате окончания срока экономической жизни объекта оценки. В качестве безрисковой процентной ставки принимаем ставку рефинансирования. На дату оценки составляет 8,25 %.

2) Премии за финансовый менеджмент

В отличие от безрисковых вложений, чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Менеджментом является совокупность принципов, методов, и средств управления, обеспечивающих достижение целей и решение задач рационального хозяйствования на управляемой совокупности объектов недвижимости.

Многофункциональность объекта оценки предполагает, выбор среди различных вариантов финансирования и принятия решений об удержании или продаже активов. Минимальный риск возникает при управлении единичным объектом недвижимости (0%), максимальный риск – инвестиционным портфелем доходной недвижимости (5%).

Собственно управление как деятельность управляющего над деятельностью исполнителей предусматривает выполнение трех основных функций: планирование, руководство и контроль, решающий определенные задачи. Готовые решения основных функций управления объекта оценки являются критерием риска вложения средств в объект оценки. Наличие готовых решений (действующий бизнес) – минимальный риск (0%). Отсутствие готовых решений (стадия проектирования бизнеса) – максимальный риск (5%).

Прогнозируемость. Возможность ретроспективного анализа и прогноза изменении спроса и предложения на рынке для построения на их результатах будущих денежных потоков. Наличие информации – минимальный риск (0%); отсутствие информации – максимальный риск (5%).

3) Премии за низкую ликвидность

Возврат инвестиций, кроме безрисковых вкладов, требует большего времени, а иногда для продажи некоторых видов недвижимости могут потребоваться годы, особенно в период спада активности на рынке недвижимости, в частности, срок продажи недвижимости в процессе ликвидации предприятия составляет 12-18 месяцев, причем со скидкой 20-50%.

Развитость рынка. Развитый рынок позволяет более точно оценить сроки и величину дохода от реализации объекта недвижимости. Развитый рынок – минимальный риск (0%), закрытый или неразвитый рынок – максимальный риск (5%).

Наличие спроса. Наличие спроса на сегменте рынка, к которому относится объект недвижимости, увеличивает ликвидность объекта. Отсутствие спроса – максимальный риск (5%), наличие спроса – минимальный риск (0%).

Наличие предложения. Наличие предложения на сегменте рынка, к которому относится объект недвижимости, уменьшает ликвидность объекта. Отсутствие предложений на рынке (отсутствие конкуренции) – минимальный риск (0%). Наличие большого числа предложений аналогичных объектов – максимальный риск (5%).

4) премии за риск вложения в объект недвижимости - все другие инвестиции, кроме безрисковых, имеют более высокую степень риска, которая сильно варьирует в зависимости от форм капиталовложения.

Инвестиционная привлекательность. Основной характеристикой инвестиционной привлекательности является показатель срока окупаемости. Учитывая инвестиционную политику Правительства РФ (Федеральный Закон «Об инвестициях в капитальные вложения») к рассмотрению принимаются инвестиционные проекты со сроком окупаемости до 7 лет. Иностранные инвестиции осуществляются со сроком окупаемости до 5 лет. За минимальный риск принимаем срок окупаемости 5 лет, максимальный 25 лет.

Вид инвестиций. Наименьший риск имеют финансовые инвестиции (инвестиции в ценные бумаги). Максимальный риск несут реальные инвестиции (инвестиции в недвижимость), в данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта.

Расчет ставки дисконтирования:

Под ставкой возмещения (норма возврата) капитала понимается возмещение из текущего дохода ожидаемой потери первоначальной стоимости объекта за время владения. Для расчета нормы возврата применен метод Ринга, который предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть эта величина, обратная сроку службы актива. Остаток экономической жизни объекта оценки составляет _20_ лет.

Таким образом, Rн = 100 / ___ =___ %. Следовательно, норма возврата составит __ % в год.

Вышеприведенные расчеты позволяют нам произвести расчет коэффициента капитализации:

___% + ____% = ____ % или ______.