- •Глава 3.
- •3.1. Гражданское законодательство и муниципальное право
- •3.1.1. Источники гражданского права
- •3.1.2. Гражданское законодательство
- •3.1.3. Законодательство о хозяйственной деятельности
- •3.1.4. Система нормативных актов гражданского права
- •3.1.5. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
- •3.1.6. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты
- •3.1.7. Предоставление земельного участка для строительства
- •3.1.8. Разрешение на строительство
- •3.1.9. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности
- •3.1.10. Документы для регистрации права застройщика
- •3.1.11. Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости
- •3.1.12. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов
- •3.1.13. Жилищные накопительные кооперативы
- •3.1.14. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства
- •3.1.15. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
- •3.1.16. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства
- •3.1.17. Муниципальное право Российской Федерации
- •3.2. Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости
- •3.2.1. Получение прав на частные объекты недвижимости
- •3.2.2. Порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости
- •3.23. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией а. Состав проектно-сметной документации на строительство и порядок ее разработки
- •3.2.4.0 Порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве
- •3.3. Юридическое сопровождение инвестиционного проекта
- •3.3.1. Собственность и право собственности, «триада» правомочий
- •3. Проблема "доверительной" и "расщепленной собственности"
- •3.3.2. Исключительные права (интеллектуальная собственность) а. Понятие интеллектуальной деятельности и ее результата
- •3.3.3. Доверительное управление имуществом а. Доверительное управление как институт обязательственного права
- •3.3.4. Аренда
- •3.3.5. Договор купли-продажи
- •3.3.6. Финансовая аренда (лизинг)
- •3.3.7. Коммерческая концессия (франчайзинг)
- •3. Обращение взыскания на заложенное имущество
- •3.4. Защита прав, связанных с недвижимостью
- •3.4.1. Защита права собственности и иных вещных прав а. Понятие защиты вещных прав
- •3.4.2. Вещно-правовые иски а. Виндикационный иск
- •3.4.3. Защита права собственности по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве
- •3.4.6. Проблемы, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость)
- •3.4.7. Недвижимость и юридические дефекты
- •3.4.8. Независимая экспертиза - эффективный инструмент разрешения конфликтов между участниками строительства
- •3.5. Правовой мониторинг
- •3.5.1. Правовое обеспечение рынка недвижимости
- •3.5.2. Право и саморегулирование
- •3.5.3. Правовой мониторинг в сфере оборота земельных участков
- •3.5.3. Правовой мониторинг в сфере оборота земельных участков
- •3.6. Условный пример
- •Вопросы для самоконтроля
3.4.6. Проблемы, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость)
Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в России рыночных отношений.
Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" и Указе Президента РФ от 29 января 1992 г. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.
Однако документы, выдаваемые такими организациями и учреждениями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.
Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие это-го были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.
А. Правовая интерпретация государственной регистрации
Рассматривая вопрос регистрации договоров в частности, невозможно не выделить целый блок правовых норм, устанавливающих необходимость государственной регистрации тех или иных фактов, а также порядок ее осуществления. Анализ действующего законодательства позволяет утверждать, что гражданско-правовая регистрация имеет особенности в зависимости от того, что регистрируется: субъекты гражданских прав, объекты гражданских прав, гражданские права, сделки и другие юридические факты.
Б. Государственная регистрация субъектов гражданских прав
В настоящее время регистрации подлежат юридические лица и граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица (индивидуальные предприниматели).
Правовая природа регистрации определяется прежде всего правовой природой самого юридического лица и целями, которые ставит государство, вводя регистрацию юридических лиц. Таких целей несколько:
- осуществление государственного контроля за выполнением условий ведения предпринимательской деятельности. Регистрирующий орган обязан проверить, отвечают ли учредительные документы фирмы нормам законодательства России. Несоответствие предписанным правилам - одно из немногих и, пожалуй, важнейших оснований отказа в государственной регистрации.
- получение государством статистических сведений, необходимых для регулирования экономики.
Согласно Федеральному закону от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц", государственная регистрация юридических лиц - это "акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый посредством внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, а также иных сведений о юридических лицах в соответствии с настоящим Федеральным законом".
В. Государственная регистрация объектов гражданских прав
Гражданский кодекс РФ не предусматривает регистрации объектов гражданских прав, а устанавливает требование о регистрации прав на них. Так, в ст. 131 ПС РФ, которая называется "Государственная регистрация недвижимости", речь идет о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Статья 131 ГК устанавливает наиболее общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновения, перехода и прекращения, также перечень таких прав.
Право собственности и другие вещные права на недвижимость возникают с момента государственной регистрации.
В соответствии с п.2 данной статьи наряду с государственным законом может предусматриваться специальная регистрация или учет отдельных видов имущества. Такая регистрация не имеет правоустанавливающего значения.
Г. Государственная регистрация прав и сделок
Государственная регистрация прав и государственная регистрация сделок неразрывно связаны между собой. Основной разновидностью рассматриваемой регистрации в настоящее время является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью, предусмотренная практически во всех современных правопорядках.
В России Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) действует с 1998 г. При этом права на недвижимость, возникшие до введения в силу названного акта, признаются независимо от их регистрации и могут быть зарегистрированы по желанию их обладателя. Однако государственная регистрация возникших после введения в действие Закона N 122-ФЗ ограничений (обременении) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует регистрации прав на данный объект, возникших до введения Закона N 122-ФЗ в действие.
В то же время письмом Минюста РФ от 16 августа 1999 г. N 6677-ЙК разъяснено, что государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона N 122-ФЗ, независимо от желания правообладателя требуется в случаях, когда подлежат обязательной государственной регистрации возникшие после введения в действие Закона N 122-ФЗ ограничения (обременения) таких прав, в том числе, когда подлежат обязательной государственной регистрации сделки, связанные с ограничением (обременением) этих прав.
Таким образом, если после введения в действие Закона N 122-ФЗ лицо заключает, например, договор об ипотеке или договор доверительного управления, то права, возникшие до введения в действие Закона N 122-ФЗ, требуют государственной регистрации. Однако в случае, когда лицо после введения в действие Закона N 122-ФЗ заключает, например, договор купли-продажи или дарения, то права, возникшие до введения в действие данного акта, могут быть зарегистрированы по желанию их обладателей. Обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 4 Закона N122-ФЗ, подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона N 122-ФЗ.
Д. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров
В статье 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Законодатель определяет, какие сделки подлежат регистрации: договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, предприятия, дарения недвижимого имущества, отчуждение имущества под выплату ренты, аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года. Приведенный перечень не охватывает всех видов сделок, заключаемых на рынке недвижимости. Например, для договора купли-продажи недвижимости нормы Гражданского кодекса РФ прямо не требуют государственной регистрации.
Большое распространение в отношениях между юридическими лицами и гражданами получил договор о долевом участии в строительстве жилья (договор долевого строительства). В ряде регионов рекомендуют, а в некоторых и обязывали регистрировать названные договоры. Такая практика не имеет нормативного обоснования. Ведь само гражданское законодательство отнесено к исключительному ведению РФ, поэтому отдельные ее субъекты не вправе принимать нормативные акты, регулирующие гражданские отношения (в частности, возникает вопрос о гражданско-правовых последствиях нарушения установленного требования). Кроме того, нормы Гражданского кодекса нигде не содержат общего правила о регистрации договоров с недвижимым имуществом (в отличие от регистрации прав) и не устанавливают обязанность регистрировать договор о долевом строительстве. Поэтому не случайно в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 16 февраля 2001 года, Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание, что изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых Федеральным законом такая регистрация не установлена, не применяется (п.1). Согласно пункту "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В зависимости от значения, которое законодатель придает государственной регистрации договора, нарушение требования о регистрации влечет недействительность договора или свидетельствует о не заключении его. Для признания договора заключенным соглашение сторон должно содержать все конститутивные элементы, требуемые нормами закона. К таким элементам следует относить существенные условия договора (ч.1 ст.432 ГК РФ); передачу вещи для реальных договоров (ч.2 ст.433); государственную регистрацию договора, если в соответствии с законом нарушение требования о регистрации не влечет недействительность сделки (ч.З ст.433); а также письменную форму, если стороны договорились заключить договор в такой форме, хотя законом она не требовалась (п.2 ч.1 ст.434 ГК РФ). Отсутствие одного или нескольких элементов свидетельствует, что договор не заключен. Исполнение одной или всеми сторонами такого договора влечет за собой определенные последствия, которые ошибочно было бы сводить к последствиям недействительности сделок.
Следствием нарушения требования о государственной регистрации (если регистрация - конститутивный элемент соглашения) является признание договора незаключенным. При отсутствии государственной регистрации как условия его действительности договор считается заключенным, но так как нарушено требование Закона о регистрации, он является ничтожным и не порождает тех последствий, на которые был направлен (см.ч.1ст.167ГКРФ).
Разграничение незаключенных и недействительных договоров имеет важное практическое значение. Пока договор не исполнен хотя бы частично одной из сторон, незаключенный договор, а равно недействительная сделка не влекут каких-либо последствий. При исполнении недействительного вследствие нарушения требования о государственной регистрации договора применяются правовые последствия, определенные в ст. 166-167 ГК РФ. Если хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в ст. 1104-И 08 ГК РФ.
Е. Анализ системы регистрации прав на недвижимость
Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих гарантий надежности и гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается путем предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых услуг, что, в конечном счете влияет на стоимость сделки с недвижимостью, определяет продолжительность ее осуществления и надежность совершения.
Принципы построения российской системы государственной регистрации прав соответствуют мировому опыту. Для нее характерны следующие особенности:
а) установлена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость, а также их ограничений (п. 1 ст. 131 и ст. 164 ГК РФ; ст.4 Закона о регистрации). Недействительна, т. е. ничтожна сделка с недвижимостью в случае несоблюдения требования о государственной регистрации (п.1 ст. 165 ПС РФ);
б) сделка с недвижимостью считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившими со дня внесения записи о праве на недвижимость или сделки с ней в Единый государственный реестр прав (п.7 ст. 16 Закона о регистрации);
в) сведения о государственной регистрации прав на недвижимость являются открытыми (п.4 ст. 131 ГК РФ, ст.7 Закона о регистрации);
г) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оно может быть оспорено только в суде (п.1 ст.2 Закона о регистрации);
д) государственная регистрация ведется в Едином государственном реестре прав на всей территории России по единой системе (п.1 ст. 131 ГК РФ, п.2 ст.2 Закона о регистрации);
е) каждый объект недвижимости идентифицируется в Едином государственном реестре прав (ст. 12 Закона о регистрации);
ж) записи в Единый государственный реестр прав вносятся при отсутствии противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества (п.1 ст. 13 Закона о регистрации).
Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость и их ограничения (обременения):
-право собственности,
-право хозяйственного ведения,
-право оперативного управления,
-право пожизненного наследуемого владения,
-право постоянного пользования,
-ипотека, сервитуты,
-доверительное управление,
-аренда,
-а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами.
При этом регистрация является обязательной, что подтверждается многими нормами Гражданского кодекса РФ.
Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации, осуществляется по желанию правообладателей. При отсутствии такового правообладатель может не обращаться в учреждение юстиции по регистрации прав в целях регистрации. Однако в случаях, когда после введения в действие Закона о регистрации возникли ограничения (обременения) прав или иных сделок с объектами недвижимости, подлежащих обязательной государственной регистрации, согласно п..2 ст.6 Закона о регистрации требуется государственная регистрация прав, возникших до введения в действие данного закона (см. об этом гл. III).