3.1.12. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов

А. Правовое регулирование долевого участия в строительстве

Значительную трудность до настоящего времени представляла квали­фикация договоров, заключенных застройщиком с инвесторами: физичес­кими или юридическими лицами, принимающими участие в строительс­тве объекта недвижимости, в том числе и путем осуществления долевого финансирования строительства денежными средствами.

Проблема квалификации указанных договоров решена вступившим в силу 31.03.2005 Законом об участии в долевом строительстве, который:

- регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартир­ных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве;

- устанавливает основания и условия возникновения у участников до­левого строительства права собственности на объекты долевого строи­тельства;

- устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и иму­щества участников долевого строительства.

В соответствии с положениями ст. 2, п. 1 ст. 3 данного Закона застрой­щик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительс­тва (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собс­твенности на жилое помещение строящемся доме, на основании договора на участие в долевом строительстве если он:

1. является юридическим лицом любой организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем;

2) имеет в собственности или в аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрирова­ны в ЕГРП;

3) имеет разрешение на строительство;

При этом привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома может осуществляться только на основании дого­вора долевого участия в строительстве, за исключением привлечения де­нежных средств граждан жилищными накопительными кооперативами.

Объектами строительства являются многоквартирные дома, гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предприниматель­ской деятельности, торговли, культуры, иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое поме­щение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного мно­гоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников доле­вого строительства.

Участие в строительстве физических и юридических лиц путем вне­сения инвестиций (вклада) в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т.п. не подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируется нормам ГК и Законом об инвестиционной деятельности.

Б. Договор участия в долевом строительстве, уступка прав требо­вания и исполнение договора

1. Определение договора участия в долевом строительстве содержится в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект доле­вого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект' долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязанности застройщика:

- построить (создать) многоквартирный жилой дом и (или) иной объ­ект недвижимости;

- построить объект недвижимости в срок, определенный договором;

- получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта;

- передать объект долевого строительства участнику долевого стро­ительство в предусмотренный договором срок. При этом срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участни­ков долевого строительства.

Обязанности участника долевого строительства:

- уплатить обусловленную договором цену денежными средствами;

- принять объект долевого строительства (жилое или нежилое помеще­ние), но только после получения разрешения на эксплуатацию.

Договор участия в долевом строительстве заключается в простой пись­менной форме и подлежит государственной регистрации в ЕГРП в поряд­ке, установленном ст. 25.1 Закона о государственной регистрации. Дого­вор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Кроме того, ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве содержит требования к существенным условиям договора, при отсутствии которых в договоре, такой договор считается незаключенным.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве:

1. Предмет договора - объект долевого строительства (жилое и (или) нежилое помещение), который подлежит передаче застройщиком участ­нику долевого строительства после завершения строительства здания и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Определение предмета договора осуществляется в соответствии с проектной документацией.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства учас­тнику долевого строительства - единый для всех участником долевого строительства (ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

3. Цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих уп­лате участником долевого строительства, и порядок ее уплаты (единовре­менно или в установленный договором период) (ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

1. Уступка прав требований по договору участия в долевом строительс­тве. Договор об уступке прав требований по договору подлежит государс­твенной регистрации (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве).

Уступка участником долевого строительства прав требования по дого­вору допускается:

- после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строи­тельства, в порядке установленном Гражданским кодексом;

- с момента государственной регистрации договора и до момента под­писания сторонами передаточного акта или иного документа по передаче объекта долевого строительства (ст. 11 Закона об участии в долевом стро­ительстве).

В. Исполнение обязательств по договору

После окончания строительства объекта недвижимости и получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока, застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилое или (и) нежи­лое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

На участника долевого строительства законом также возложена обя­занность по приемке объекта долевого строительства. Получив сообще­ние застройщика о завершении строительства и готовности жилых или (и) нежилых помещений к передаче, участник долевого строительства обязан приступить к приемке в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения уведом­ления застройщика (п. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполнен­ными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответс­твии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Г. Государственная регистрация договора участия в долевом стро­ительстве и ипотеки в силу закона

1. Особенности государственной регистрации договоров участия в до­левом строительстве установлены ст. 25.1 Закона о регистрации прав. Го­сударственная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора - застройщика и участника долевого строительства.

ГЛ. Для государственной регистрации первого договора участия в до­левом строительстве застройщиком представляются следующие доку­менты:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимости (дома) с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объ­екта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площа­ди каждого из указанных помещений.

4) договор участия в долевом строительстве;

5) документ с описанием объекта долевого строительства (помещения) с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижи­мого имущества и планируемой площади объекта долевого строительс­тва.

Следует заметить, что п. 2 ст. 25.1 содержит требование о предоставле­нии заявления сторон договора (застройщика и участника долевого стро­ительства) для регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства. Относительно того, кто может обратиться с заяв­лением о регистрации последующих договоров на участие в строитель­стве (стороны договора вместе или одна из сторон договора) указанная норма не содержит никаких указаний.

Очевидно, что для регистрации всех последующих договоров на учас­тие в строительстве не требуется тех документов, которые застройщик обязан предоставить при регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства. Указанные документы представляют­ся застройщиком только при регистрации первого договора, при регист­рации последующих договоров указанные документы не представляются. Однако если договор со стороны застройщика подписан не тем должнос­тным лицом, который от имени застройщика заключал договор с первым участником долевого строительства, то потребуется представления доку­ментов подтверждающих полномочия лица, подписавшего договор.

Представляется, что в силу того, что ст. 25.1 не устанавливает како­го-либо специального порядка для представления документов на госу­дарственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, государственная регистрация таких договоров, как первого договора, так и всех последующих, осуществляется на основании заявления сторон до­говора: застройщика и участника долевого строительства (п. 1 ст. 16 Зако­на о регистрации).

1. Для регистрации второго и последующих договоров, заключенных с участниками долевого строительства, представляется:

- заявление сторон договора - застройщика и участника долевого стро­ительства;

- договор участия в долевом строительстве в трех подлинных экземп­лярах (экземпляр застройщика, экземпляр участника долевого строительс­тва и экземпляр для хранения в органе по государственной регистрации);

- описание объекта долевого строительства с указанием его местопо­ложения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и пла­нируемой площади объекта долевого строительства;

- документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших дого­вор - при необходимости.

Г.2. Документы, содержащие описание создаваемого объекта. В соот­ветствии со ст.25.1 Закона о регистрации прав для регистрации договоров участия в долевом строительстве требуется представление двух докумен­тов с описанием создаваемого объекта:

1. План создаваемого объекта недвижимости, который:

- содержит информацию о местоположении строящегося объекта, о количестве, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из ука­занных помещений;

- графически отображает информацию о находящихся в составе созда­ваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и их пла­нируемой площади;

- изготавливается застройщиком в соответствии с проектной докумен­тацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

- соответствует сведениям, содержащимся в опубликованной проект­ной декларации (подпункты 4 и 5 п. 1 ст. 2-1 Закона об участии в долевом строительстве);

- представляется застройщиком только один раз при регистрации дого­вора на участие в строительстве, заключенного с первым участником;

- удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица за­стройщика и скрепляется печатью застройщика, при необходимости сши­вается.

2. Описание объекта долевого строительства:

- представляется при регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, как первого, так и всех последующих;

- осуществляется застройщиком в соответствии с проектной докумен­тацией;

1. - содержит информацию о технических характеристиках объекта доле­вого строительства и его планируемой площади, а также о планируемой

площади всех жилых и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства;

- к описанию должен быть приложен план создаваемого объекта не­движимости, на котором указано местоположение объекта долевого стро­ительства (жилых и (или) нежилых помещений).

- удостоверяется застройщиком или совместно застройщиком и участ­ником долевого строительства.

Запись о регистрации договора участия в долевом строительстве вно­сится в подраздел Ш-4 (сделки) открытого на земельный участок раздела ЕГРП и указывается в при выдаче информации о правах на земельный участок (выписке из ЕГРП). В этот же подраздел вносятся записи о регис­трации изменений к договору, о расторжении договора, об уступки прав требования по зарегистрированному договору.

Запись о расторжении договора участия в долевом строительстве осу­ществляется по заявлению одной из сторон договора на основании до­кументов, подтверждающих расторжение договора. Получив заявление о внесении записи о расторжении договора участия в долевом строитель­стве, орган по регистрации в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить другую сторону договора о поступлении такого заяв­ления (п. 3 ст. 25.1 Закона об участии в долевом строительстве). Если в установленный для регистрации срок от другой стороны договора не поступит возражений, то орган по государственной регистрации вносит запись о расторжении договора.

Г.З. Ипотека в силу закона. Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются ипотекой. Предметом ипотеки является предоставленный для строительства объекта недвижи­мости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительс­тва, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собствен­ности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Ипотека возникает в силу прямого указания закона, а именно ст. 13 Закона о договорах участия в долевом строительстве, с момента государс­твенной регистрации договора участия в долевом строительстве. Залого­держателями являются участники долевого строительства.

1. При государственной регистрации договора участия в долевом строи­тельстве в ЕГРП вносится запись о возникающем на основании федераль­ного закона о залоге земельного участка или залоге права аренды земель­ного участка. При государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект, объект признает­ся находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента

государственной регистрации права собственности (п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Соответственно при регистрации пра­ва собственности застройщика на незавершенный строительством объект или на помещения в составе объекта в ЕГРП вносится запись об ипотеке в силу закона.

Представления заявления застройщика или участников долевого стро­ительства, а также каких-либо дополнительных документов для внесения записи об ипотеке, не требуется. Запись об ипотеке земельного участка или права аренды земельного участка, а также незавершенного строитель­ством объекта вносится без заявления и взимания государственной пош­лины за регистрацию.

Д. Государственная регистрация прав участника долевого строи­тельства

Законом об участии в долевом строительстве определены специаль­ные требования для регистрации права собственности участника до­левого строительства на переданные ему застройщиком жилые или (и) нежилые помещения. Закон о государственной регистрации прав в качес­тве специального основания для регистрации права на созданный объект недвижимости определяет документы, подтверждающие факт создания объекта (п. 1 ст. 25). Закон об участии в долевом строительстве устанавли­вает, что при регистрации права участника долевого строительства, доку­ментами, подтверждающими факт создания объекта являются:

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (жилого или(и) нежилого помещения).

Для регистрации прав на объекты долевого строительства застройщик предает в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или нотариаль­но удостоверенную копию данного разрешения, не позднее чем через де­сять рабочих дней после получения разрешения.

Регистрация прав участников долевого строительства осуществляется:

1. - по заявлению участника долевого строительства или его наследника; (обратиться с заявлением о государственной регистрации права на объ­ект долевого строительства могут также и наследники участника долевого строительства, о чем прямо указано в п. 4 ст. 16 Закона об участии в до­левом строительстве. В этом случае должен быть представлен документ, подтверждающий, что заявитель является наследником участника долево­го строительства. Таким документом является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом.)

- при представлении акта приема передачи участнику долевого строи­тельства объекта долевого строительства;

- при наличии в органе по государственной регистрации разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в котором расположены переданные участ­нику долевого строительства жилые и (или) нежилые помещения или его нотариально удостоверенной копии. Представляется, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта может быть представлено застройщиком вместе с заявлением участника долевого строительства, первым обратив­шимся за государственной регистрацией. Однако к моменту регистрации права первого обратившегося в орган по государственной регистрации прав участника долевого строительства, в органе по государственной ре­гистрации уже должно иметься разрешение на ввод в эксплуатацию объ­екта или его нотариально удостоверенная копия, представленное застрой­щиком.

Государственная регистрация права собственности участника доле­вого строительства является одновременно регистрацией права долевой собственности на общее имущество дома и земельный участок.

После регистрации права собственности участника долевого строи­тельства вносится запись о прекращении ипотеки в силу закона земельно­го участка или права аренды земельного участка, объекта незавершенного строительства, внесенная в ЕГРП договора участия в долевом строитель­стве. Указанная запись должна вносится в силу положений ст. 413 ПС РФ (совпадение залогодателя и залогодержателя в одном лице), п. 8 ст. 13 За­кона об участии в долевом строительстве без заявления и без взимания государственной пошлины.

Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено, что зе­мельный участок или право аренды земельного участка и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости, могут быть переданы застройщиком в залог банку в качестве обеспечения иных обязательств застройщика. В этом случае имеет место ипотека, возникшая на основании договора. Несмотря на то, что Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что банк и застройщик несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика перед участниками доле­вого строительства, нормы, которые бы устанавливали прекращение до­говорной ипотеки с момента регистрации права собственности участника долевого строительства, отсутствуют.

Государственная регистрация прав инвесторов, участвующих в строи­тельстве объекта недвижимости не на основании договора участия в до­левом строительстве, а на основании т.н. инвестиционного договора или договора простого товарищества (совместной деятельности) и осуществлявших вклад в строительство не денежными средствами осуществляет­ся при представлении договора и акта передачи жилого и (или нежилого помещения.