Основні проблеми такі:

1. Необхідність первинного придбання об’єкта нерухомого майна, а лише тоді – земельної ділянки, на якій він розташований. Придбання іноземною юридичною особою земельної ділянки під забудову, тобто ділянки, на якій відсутні будь-які об’єкти нерухомого майна, можливе лише в населених пунктах. Необхідність обов’язкового придбання об’єкту нерухомості створює для іноземного суб’єкта деякі негативні обставини: – по-перше, внаслідок придбання об’єкта нерухомості може різко зрости ціна на земельну ділянку. На практиці досить часто купують об'єкт нерухомості заради земельної ділянки, на якій він розташований, а відповідальності за знесення старого, щоб побудувати новий – немає.

2.Не зовсім чітким є формулювання п/п а) п. 2 ст. 82 ЗК України щодо можливості набуття права власності на земельні ділянки іноземними юридичними особами у межах населених пунктів для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні. Термін “пов'язаний з здійсненням підприємницької діяльності” можна трактувати досить широко, оскільки житловий будинок, який підприємець може збудувати на такій земельній ділянці, теж пов’язаний з здійсненням ним підприємницької діяльності в Україні. Аналогічно можна трактувати і спорудження об’єктів соціально-культурного чи спортивно-оздоровчого призначення.

3.Досить довільно можна трактувати також термін “землі несільськогосподарського призначення”, які може придбати іноземна юридична особа. До цих земель логічно можна зачислити землі всіх категорій, визначених у ст. 19 ЗК України, крім, відповідно, земель сільськогосподарського призначення. Тому до ЗК України потрібно внести доповнення, конкретизувавши поняття “землі несільськогосподарського призначення”.

4.Не визначено у ЗК України чи іншому земельному законодавстві підстав набуття іноземними юридичними особами права власності на земельні ділянки, як це зроблено для іноземних громадян. Адже термін “набуття права власності” є досить широким і може охоплювати багато різних підстав.

5.Керуючись змістом ст. ст. 129, 131 ЗК України, іноземні юридичні особи мають право придбати на вищезазначених умовах тільки земельні ділянки державної та комунальної власності, що унеможлмвлює таке придбання у громадян та юридичних осіб України.

Проте в Україні комунальна власність на землю існує тільки де юре, де факто її немає з низки причин. По-перше, не проведено розмежування державної та комунальної власності на землю, по-друге, поки що не видано жодного акту про право комунальної власності на землю. Тобто, фактично передачі земель територіальним громадам із земель державної власності не відбулося. А якщо немає комунальної власності на землю, то залишається купувати лише землю державної власності, яка поки що до розмежування в межах населених пунктів перебуває в розпорядженні місцевих рад.

6. Чи не найбільшою проблемою у сфері придбання іноземними юридичними особами земельних ділянок державної та комунальної власності є недоліки процедури продажу, яка в загальних рисах врегульована у ст. 129 ЗК України. Відповідно до неї, продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням із Верховною Радою України; що перебувають у власності територіальних громад – відповідними радами за погодженням із Кабінетом Міністрів України. Продаж земельних ділянок допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Якщо ж йдеться про продаж земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації, іноземним юридичним особам, то він здійснюється органами приватизації (Фонд державного майна) за погодженням з Кабінетом Міністрів України. Нестабільна політична ситуація, непрості стосунки між Верховною Радою та Кабінетом Міністрів України роблять процедуру продажу земель державної власності надто складною, якщо взагалі можливою.

7.Ще одна проблема полягає в тому, що закон (ст. 129 ЗК України) потребує подавати до клопотання про продаж договір оренди землі. Це означає, що перед придбанням у власність земельну ділянку необхідно взяти в оренду, що теж є надто тривалою процедурою. Очевидно, що йдеться тільки про землі в межах населених пунктів, призначених під забудову. Крім того, у ЗК України не встановлені строки, протягом яких повинно бути прийнятим рішення про продаж земельної ділянки, відповідні погодження тощо.

Висновки:

Проаналізовані відповідні правові норми щодо продажу земельних ділянок іноземним юридичним особам в Україні засвідчують, що ця процедура є складною, заплутаною, а саме право купівлі таких ділянок – значною мірою декларативним.

Коли ж немає можливості придбати земельну ділянку взагалі, то залишається варіант права довгострокового користування земельною ділянкою на умовах договору оренди. Щоправда, оренда є менш стабільною формою використання земель, ніж право власності, оскільки передбачена переважно для тимчасових видів землевикористання. Підприємницька ж діяльність полягає у будівництві та використанні постійних капітальних споруд та будівель. Договір довгострокової оренди укладається переважно для забудови. Ставши власником новозбудованої будівлі, іноземний суб’єкт у майбутньому може поставити питання про викуп земельної ділянки.

У цьому аспекті перспективним видається використання земель на підставі таких речових прав, як емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) та суперфіцій (право користування чужою земельною ділянкою для забудови). Емфітевзис виникає на підставі договору між власником земельної ділянки і користувачем, а суперфіцій – на підставі договору та заповіту.

Привабливішим для ведення підприємницької діяльності іноземними юридичними особами виглядає суперфіцій, оскільки передбачає користування земельною ділянкою для забудови. Недоліком суперфіцію є можливе припинення права власності на зведені користувачем споруди у разі його припинення. Право власності на споруди під час припинення суперфіцію може бути збережене, якщо це передбачено угодою сторін або за рішенням суду.