25. Дайте характеристику основным особенностям социального жилищного фонда. Каковы основные принципы его предоставления?

В зависимости от целей использования жилых помещений в составе жилищного фонда выделяются: - жилищный фонд социального использования; - специализированный жилищный фонд; - индивидуальный жилищный фонд; - жилищный фонд коммерческого использования (ч. 3 ст. 19 ЖК).

К жилищному фонду социального использования относится совокупность тех жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, которые предоставляются гражданам по договорам социального найма. Отдельным категориям граждан жилые помещения из государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются по договорам найма специализированного жилого помещения или по договорам безвозмездного пользования (ч. 1 ст. 99 ЖК). Совокупность таких жилых помещений составляет специализированный жилищный фонд. Как специализированный жилищный фонд, так и жилищный фонд социального назначения состоят из жилых помещений, в свою очередь находящихся только в составе государственного и муниципального жилищных фондов.

В социальном жилищном фонде не ставится задача извлечения прибыли, поэтому ситуация, когда в эксплуатации длительное время находится жилье, затраты на содержание которого не покрываются арендной платой и иными платежами нанимателя, является достаточно типичной. Это происходит в двух случаях: при прямом субсидировании строительства и эксплуатации социального жилья из бюджета; при усреднении величины арендной платы в пределах города даже в тех случаях, когда сам по себе социальный жилищный фонд из бюджета не субсидируется (rent pooling), в последнем случае может происходить перекрестное субсидирование проживающих в социальном жилье с относительно высокими затратами по строительству и эксплуатации за счет проживающих в более "экономичном" социальном жилье. Следует также учитывать, что в России и многих странах бывшего СССР оплата социального жилья рассчитывается исходя из необходимости компенсации операционных расходов, а компенсация капитальных расходов практически не учитывается (в России большая часть приватизированного жилищного фонда до настоящего времени фактически приравнена по условиям оплаты к социальному жилью). Это очень часто приводит к полному переходу на "затратный" принцип определения величины жилищных платежей, когда связь между величиной жилищных платежей и потребительскими качествами жилища не только размывается, но и приводит к обратно пропорциональной зависимости. Например, содержание ветхого жилья на краю города, постоянно нуждающегося в ремонте, стоит гораздо дороже, нежели такого же жилья, построенного недавно в центре города. Подобная инверсия жилищных платежей негативно сказывается на экономике жилищного сектора и может также являться источником социальной напряженности. В то же время rent pooling либо установление платежей в социальном жилье пропорционально его потребительским качествам также имеет отрицательные стороны: собственник социального жилья (муниципалитет), не получая вовремя экономических сигналов об экономической нецелесообразности эксплуатации того или иного дома, будет менее эффективно осуществлять вывод из эксплуатации старого и строительство нового жилья, что в конечном счете может сказаться на качестве социального жилищного фонда.