Разделение по объему

Разделение по объему является одной из современных техник, позволяющих проводить многочисленные строительные операции. Одной из наиболее примечательных техник, поскольку она является ключевой в современном градостроительстве, облегчающей строительство новых кварталов и высотных зданий. В отличие от деления на общую собственность, которая является предметом законодательных рамок, деление по объему является исключительно договорной техникой.

Сразу после окончания второй мировой войны нотариусы, в частности Председатель Тибиерж, который работал вместе с профессором Сент-Алари и профессором Саватье, обеспечили современную адаптацию права суперфиция, узаконенного судебной практикой девятнадцатого века.

Традиционно право суперфиция состояло в праве собственности на сооружения или насаждения, находящиеся на участке, принадлежащем другому лицу. Два отдельных физических лица являются соответственно владельцами собственности на недра и собственности на здания, находящиеся на поверхности. Вещное разделение между этими двумя правами осуществляется по горизонтальной плоскости, которая проходит по периметру фундамента здания или корней деревьев. Собственник недр владеет частью, расположенной под этой плоскостью.

Техника объемов состоит во включении понятия пространства, не ограничивая право суперфиция несколькими метрами выше или ниже уровня земли.

В соответствии с этой техникой собственник земельного участка может продать кубические метры пространства выше или ниже уровня своего участка. Эти кубические метр определены на чертежах по вертикали и горизонтали.

Любопытно, что юристы публичного права сегодня открывают для себя эту технику, разработанную специалистами по гражданскому праву. Этот интерес оправдан, потому что крупные операции объединяют частных застройщиков и местные органы управления, которые подчиняются различным правилам либо по причинам организационного характера, либо по причинам имущественного характера.

Пятидесятилетие французского строительного кодекса

Две тысячи четвертый год стал юбилейным годом для французских юристов. Во-первых, это год двухсотлетия Гражданского кодекса, но также и год пятидесятилетия французского Строительного кодекса.

Французская Ассоциация по строительному праву, в настоящее время возглавляемая профессором Перине-Марке, посвятило этому свой ежегодный коллоквиум. Работы этого коллоквиума касались развития Строительного кодекса и его будущего. Заключительное слово произнес г-н Добресс, Государственный секретарь по вопросам жилья.

Нотариусы также участвовали в этом мероприятии.

Во-первых, г-жа Божиро, Директор Центра нотариальных исследований, информации и документации города Парижа, в числе других участвовала в разработке тематики этого коллоквиума.

Во-вторых, Мэтр Пизани, Председатель Палаты нотариусов Парижа, вел круглый стол с участием представителя Министерства оборудования и жилья, журналистов и университетских работников.

Рассмотрим теперь роль нотариусов в создании градостроительного права

Нотариусы играют определяющую роль в создании градостроительного права:

До семидесятых годов прошлого века работы по этой теме практически отсутствовали.

Центры нотариальных исследований, информации и документации, созданные нотариусами, стояли у истоков создания первых документов.

Более конкретно, г-н Вигье, Директор одного из пяти Центров, совместно с профессором Кателино осуществил первую систематизацию, в результате чего родилась первая работа, репутация которой на сегодняшний день неоспорима, а доработка которой в настоящее время осуществляется адвокатом г-ном Корнием, кстати, бывшим сотрудником этого самого исследовательского центра.

Работы съезда нотариусов Франции под председательством Мэтра Валлю, посвященные градостроительству и сроительству, официально закрепили роль нотариусов, которые вновь стали основными партнерами Министерства оборудования и жилья.

Мэтр Валлю в настоящее время является членом комиссии Пелетье. В задачу этой комиссии входила разработка реформы градостроительных разрешений, к числу которых можно отнести разрешение на строительные работы, разрешение на снос и прочие.

Мэтр Пелетье, руководящий работой этой комиссии, был Директором центра нотариальных исследований, информации и документации города Парижа.

Нотариусы играют важную роль в практике градостроительного права:

Я хочу проиллюстрировать эту роль несколькими примерами:

Первый пример: градостроительное свидетельство

Несмотря на то, что градостроительные правила часто являются предметом обязательной публикации, этого не всегда достаточно для того, чтобы предоставить владельцам соответствующих зданий или их возможным покупателям знания и особенно оценку значимости градостроительных требований, которые к ним применимы.

Поэтому одновременно с развитием градостроительного регламента, нотариусы приняли практику перед любой продажей недвижимого имущества запрашивать администрацию о характере и содержании применимых градостроительных сервитутов.

Ответ администрации давался в форме градостроительной справки, которая впоследствии получила название градостроительного свидетельства.

Эта исключительно нотариальная практика была признана и закреплена прежде всего административными циркулярами, а затем и законом.

Градостроительное свидетельство сегодня имеет законодательную основу и наделяет правами за счет гарантии, которую оно обеспечивает на случай изменения нормативов.

Второй пример: Право преимущественной покупки

Для решения различных задач государственной земельной политики, Кодекс градостроительства предоставляет местным органам управления возможность прибегнуть к особой технике - праву преимущественной покупки.

Эта процедура государственного приобретения земли, менее болезненная для собственников, чем экспроприация, позволяет местным органам управления в приоритетном порядке приобретать в определенных географических зонах имущество, выставляемое на продажу его владельцем.

Чтобы продажа такого имущества могла законным образом состояться, нотариус, отвечающий за составление акта, должен убедиться в том, что местные органы управления, имеющие право преимущественной покупки, явно или молчаливо отказались от осуществления этого права.

Третий пример: разбивка на участки

Разбивка на участки - это операция, состоящая в разделении земельного участка на несколько лотов, предназначенных для застройки.

Раньше владелец мог свободно осуществлять разбивку своего участка. Сегодня эта операция подчинена строгому регламенту, а нотариусы, если они участвуют в процедуре продажи участка под застройку, который является частью более крупной собственности, обязаны под свою ответственность удостовериться в том, что регламент был должным образом соблюден.

В заключении хотелось бы отметить, что все сказанное мною, не является актом восхваления нотариусов. Конечно же, нотариусы остаются важными партнерами государственной власти.

Однако же, в результате нынешнего ослабления властей, в результате практики экономического лоббирования, профессия уже не имеет того влияния на редакцию и легитимность законодательных текстов.

Понимая эту ситуацию, Палата нотариусов Парижа на протяжении многих лет проводит политику международного сотрудничества.

В отношении России эта политика должна выражаться в заключении договоров о сотрудничестве, во-первых, с Палатой нотариусов города Екатеринбурга, а во-вторых, с Центром нотариальных исследований при Государственной Палате нотариусов Российской Федерации.

* Нотариус г. Парижа (Франция).