- •1. Деловая ситуация
- •1.1. Краткая характеристика объекта оценки
- •1.2. Цель оценки
- •1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости
- •1.4. Основные понятия, используемые в работе
- •1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •1.6. Дата оценки стоимости объекта
- •2. Оценка земельного участка
- •3. Оценка объекта затратным подходом
- •3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания
- •3.2.Определение накопленного износа здания.
- •3.3. Определение остаточной стоимости здания
- •3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •4. Оценка объекта рыночным подходом
- •4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
- •4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
- •4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •5. Оценка объекта доходным подходом
- •5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания
- •5.2. Действительный валовой доход от аренды здания
- •5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
- •5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
- •5.5.Реальный денежный поток
- •5.6. Коэффициент дисконтирования
- •5.7. Дисконтированный денежный поток
- •5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
- •5.9. Текущая стоимость здания
- •5.10.Стоимость объекта недвижимости
- •6. Согласование результатов оценки
5.10.Стоимость объекта недвижимости
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле
VDI=PVB+VL, (20)
Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле (1).
VDI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.
Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом
-
Наименование показателей
Значение показателей по годам
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год
Полезная площадь здания, кв.м.
3516
3516
3516
3516
3516
Полезная площадь подвала, кв.м.
666
666
666
666
666
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.
0,37
0,41
0,45
0,49
0,54
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, руб.
0,22
0,24
0,26
0,29
0,32
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.
11708,28
17298,72
18986,40
20674,08
22783,68
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб.
1318,68
1918,08
2077,92
2317,68
2557,44
Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб.
13026,96
19216,80
21064,32
22991,76
25341,12
Коэффициент заполняемости
0,6
0,85
1
1
1
Действительный валовой доход тыс.руб.
7816,18
16069,68
20773,80
22851,60
25136,88
Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб.
540,00
756,00
793,80
833,49
875,16
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб.
145,80
204,12
214,33
225,04
236,29
Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.
2215,08
3174,95
3413,07
3669,05
3944,23
Прочие расходы, тыс.руб.
1423,98
2041,04
2194,16
2358,67
2535,57
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.
1895,85
1895,85
1895,85
1895,85
1895,85
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.
6220,71
8071,96
8511,21
8982,10
9487,10
Остаточная стоимость здания, тыс.руб.
158531,20
156635,35
154739,50
152843,65
150947,800
Налог на имущество, тыс.руб.
1585,31
1566,35
1547,39
1528,43
1509,47
Налог на прибыль, тыс.руб.
2,44
1543,53
2571,65
2961,86
3393,67
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб.
1903,57
6783,69
10039,40
11275,06
12642,49
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб.
360,59
552,91
635,85
731,23
840,91
Реальный денежный поток, тыс.руб.
2264,16
7336,60
10672,25
12006,29
13483,40
Ставка дисконтирования, % 1
19,0
22,0
24,0
25,0
25,0
Коэффициент дисконтирования
0,84
0,69
0,55
0,44
0,35
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб.
2265
5062,25
5869,74
5282,77
4719,19
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб.
2466
0
0
0
0
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб.
16 854,25
Текущая стоимость здания, тыс. руб.
38 135,38
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.
44 676,10