4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В, Г. Цены объектов, полезная площадь, время продажи, местоположение и состояние приведены в таблице 2.

Таблица 2. Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Полезная площадь здания, кв. м.	3566	2066	3266	1866
Время продажи, месяцы	3	3	1	1
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)	аналог	хуже	хуже	хуже
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)	лучше	аналог	аналог	лучше

4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

1. Корректировка по времени продаж:

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Б и В: 11,01 - 9,59 = 1,42

Т.е. за два месяца цена продажи 1 м недвижимости данного типа выросла на 1,42. Отсюда рост цена за 1 месяц составит: 1,42/ 2 = 0,71.

Проведем корректировку цены продажи 1 м :

по объекту А: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

по объекту Б: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

по объекту В: 0,71 * (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;

по объекту Г: 0,71* (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;

2. Корректировка по местоположению:

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект А и Г: 15,38 - 12,35 = 3,03 тыс. руб./м ;

3. Корректировка по состоянию объекта:

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Г и Б: 15,38 - 14,74 = 0,64 тыс. руб./м ;

Результаты расчетов приводятся в таблице 3.

Таблица 3. Характеристика объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания, тыс. руб.	13,25	9,59	11,01	11,64
Величина корректировки по времени продаж	+2,13	+2,13	+0,71	+0,71
Скорректированная по времени продажи цена	15,38	11,71	11,72	12,35
Величина корректировки по местоположению	0	+3,03	+3,03	+3,03
Скорректированная по местоположению цена	15,38	14,74	14,75	15,38
Величина корректировки по состоянию объекта	-0,64	0	-0,01	-0,64
Скорректированная по всем показателям цена	14,74	14,74	14,74	14,74

В итоге расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м ;

Стоимость оцениваемого здания V_B определяется по формуле

V_B = Р_с * S_B, (7)

где: Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

S_B - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

Получим: V_B = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.