3.2.3. Расчет коэффициента определенности.

Используемая в Методике схема факторного анализа позволяет перейти от набора сжатых факторов к набору показателей, линейная комбинация которых составляет эти факторы. При этом, для облегчения сбора информации и уменьшения ее объема необходимо определить наиболее значимые показатели. Значимость оценочных показателей устанавливается на основе значений коэффициента определенности (R²).

Определение коэффициента определенности (R²) требует выполнения следующих операций:

• объединение поселений в кластеры на основе анализа ценообразующих факторов;

• выделение в каждом кластере тестовых поселений;

• сбор по тестовым поселениям информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

• определение аналитических зависимостей между ценами сделок с объектами недвижимости и ценообразующими факторами;

• описание аналитической зависимости между ценами сделок с объектами недвижимости и ценообразующими факторами, как линейной функции от показателей,

Коэффициент определенности (R²) представляет собой процент дисперсии цен продаж, описываемый следующей математической моделью:

R² = 1 – sse_un/sse, (21)

где:

sse_un =  ( Y_i – Y_регр.i)²;

sse =  ( Y_i – Y_сред.)²;

Y_i –цена i-ой сделки (или цена предложения);

Y_регр.i –цены i-ой сделки, рассчитанная с помощью аналитической зависимости;

Y_сред – средняя цена сделки.

При адекватности математической модели рынку выполняется условие: R²>85%. Чем больше коэффициент определенности, и соответственно меньше sse_un, тем правдоподобнее полученный результат.

Поиск достаточного количества оценочных показателей, состоит в расчете вклада в коэффициент определенности комбинаций различных вариантов показателей, расположение их в порядке возрастания в зависимости от их вклада с учетом цены сбора информации и нахождения границы, при которой можно исключить полученный вариант комбинаций показателей. В результате, выявляются показатели, комбинации которых вносят наименьший вклад в коэффициент определенности. Эти показатели исключаются, оставшиеся (наиболее значимые) используются для сбора информации по объектам ГКОЗП с последующим отнесением этих объектов к определенному кластеру и расчетом для них аналитических зависимостей.

Кроме сокращения исходного объема данных, коэффициент определенности также служит критерием адекватности полученных аналитических зависимостей рыночным тенденциям. Чем больше значение коэффициента определенности, тем правдоподобнее результат. Расчеты признаются удовлетворительными при коэффициенте определенности равном или превосходящем 0.85. В дипломной работе рассматривается тестовый пример на получения кадастровой стоимости по многоэтажной жилой застройке. Так как было проанализировано необходимое количество сделок, модель построена правильно и R²<0,93, следовательно земли многоэтажной застройки наиболее информативный вид использования. В дальнейших расчетах получены зависимости будут определять «Базовый показатель» на котором построен расчет. Если расчеты признаны неудовлетворительными (R²<0.85), необходимо увеличить объем исходной информации по сделкам с земельными участками и другими объектами недвижимости. Объем исходной информации возможно расширить за счет привлечения в качестве таковых показателей УПКСЗ по видам функционального использования кадастровых кварталов, полученных по экспертной составляющей Методики.