- •Домашняя правовая энциклопедия. Раздел V-I. Дом (жилище)
- •1. Жилищные права граждан
- •1.1 Виды жилых помещений
- •1.2 Жилищные права членов семьи
- •1.3 Жилищные права детей
- •2. Жилье социального найма
- •2.1 Учет граждан, нуждающихся в жилье
- •2.2 Очередность предоставления жилья
- •2.3 Договор социального найма
- •2.4 Служебное жилье и общежития
- •3. Аренда (коммерческий наем) жилого помещения
- •3.1. Услуги риэлтеров при аренде жилья
- •3.2 Договор коммерческого найма
- •4. Право собственности на жилье
- •4.1 Реализация права на жилье
- •4.2 Приватизация жилья
- •4.3 Покупка жилья - как избежать обмана
- •4.4 Договор купли-продажи жилого помещения
- •4.5 Покупка квартиры в строящемся доме (долевое строительство)
- •4.6 Права на земельный участок, занятый приобретенным недвижимым имуществом
- •4.7 Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома
- •4.8 Кредиты при строительстве и покупке жилья (ипотека)
- •4.9 Жилищные субсидии и сертификаты
- •4.10 Рента и пожизненное содержание с иждивением
- •5. Обмен жилыми помещениями
- •5.1 Общие условия и требования к обмену
- •5.2 Когда обмен запрещен
- •5.3 Обмен жилья социального фонда на коммерческое жилье
- •6. Пользование жильем. Коммунальные услуги и платежи
- •6.1 Управление многоквартирным домом
- •6.2 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
- •6.3 Товарищество собственников жилья
- •6.4 Управляющая организация
- •6.5 Коммунальные услуги
- •6.6 Претензии к качеству коммунальных услуг
- •6.7 Коммунальные платежи
- •6.8 Льготы по оплате, субсидии, компенсации
- •7. Налог на доходы физических лиц (ндфл) при сделках с жильем
- •8. Образцы документов
5.2 Когда обмен запрещен
Обмен не допускается, если:
- нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания (например грозит обвалом);
- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Отказ наймодателя в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Ранее действовало правило о запрете обмена, если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. По новому ЖК РФ такого запрета нет, но граждане, которые намеренно для приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся ухудшили свои жилищные условия, принимаются на учет не ранее, чем через 5 лет со дня совершения этих намеренных действий.
5.3 Обмен жилья социального фонда на коммерческое жилье
Жилищный кодекс РФ не регулирует обмена жилыми помещениями между нанимателем по договору социального найма и собственником. Однако на практике такие обмены возможны с согласия уполномоченного органа (Комиссии по жилищным вопросам). Так, в Москве действует Временное положение об обмене жилых помещений в городе Москве, согласно которому правила подобных обменов аналогичны установленным для обмена жилья социального фонда. Отказ в подобном обмене возможен только по основаниям, установленным законодательством.
При обмене нанимателя с собственником жилого помещения между ними заключается договор отчуждения (обмена) жилого помещения. К собственнику переходят права нанимателя, наниматель же, после государственной регистрации, приобретает права собственника обмениваемого помещения частного жилищного фонда. При этом необходимо согласие сособственников, членов семьи, а если затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных - органов опеки и попечительства.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие уполномоченного органа на осуществление сделки являются основанием расторжения ранее заключенных договоров найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения новых договоров найма с гражданами, вселяющимися в жилые помещения в связи с обменом.
Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, не выплативший пай полностью и не являющийся еще собственником жилого помещения, также вправе произвести обмен занимаемого им жилья. Для этого необходимо кроме согласия всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (независимо от признания за ними права на часть паенакопления), также согласие правления кооператива.
При обмене кооперативной жилой площади на жилое помещение в другом ЖК, ЖСК, а также в доме государственного, муниципального, общественного жилищного фонда наниматель, собственник, въезжающий в кооперативный дом в порядке обмена, принимается в члены кооператива общим собранием, а прежний - исключается.
Вступающий в кооператив обязан внести паевой взнос, выбывшему из кооператива возвращается стоимость пая. При обмене кооперативного жилья на кооперативное равные суммы паенакоплений взаимно передаются членами кооператива, что подтверждается соответствующими платежными документами. Разница между паенакоплениями должна быть внесена вновь принятым, а выбывшим - получена от кооператива.