- •Домашняя правовая энциклопедия. Раздел V-I. Дом (жилище)
- •1. Жилищные права граждан
- •1.1 Виды жилых помещений
- •1.2 Жилищные права членов семьи
- •1.3 Жилищные права детей
- •2. Жилье социального найма
- •2.1 Учет граждан, нуждающихся в жилье
- •2.2 Очередность предоставления жилья
- •2.3 Договор социального найма
- •2.4 Служебное жилье и общежития
- •3. Аренда (коммерческий наем) жилого помещения
- •3.1. Услуги риэлтеров при аренде жилья
- •3.2 Договор коммерческого найма
- •4. Право собственности на жилье
- •4.1 Реализация права на жилье
- •4.2 Приватизация жилья
- •4.3 Покупка жилья - как избежать обмана
- •4.4 Договор купли-продажи жилого помещения
- •4.5 Покупка квартиры в строящемся доме (долевое строительство)
- •4.6 Права на земельный участок, занятый приобретенным недвижимым имуществом
- •4.7 Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома
- •4.8 Кредиты при строительстве и покупке жилья (ипотека)
- •4.9 Жилищные субсидии и сертификаты
- •4.10 Рента и пожизненное содержание с иждивением
- •5. Обмен жилыми помещениями
- •5.1 Общие условия и требования к обмену
- •5.2 Когда обмен запрещен
- •5.3 Обмен жилья социального фонда на коммерческое жилье
- •6. Пользование жильем. Коммунальные услуги и платежи
- •6.1 Управление многоквартирным домом
- •6.2 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
- •6.3 Товарищество собственников жилья
- •6.4 Управляющая организация
- •6.5 Коммунальные услуги
- •6.6 Претензии к качеству коммунальных услуг
- •6.7 Коммунальные платежи
- •6.8 Льготы по оплате, субсидии, компенсации
- •7. Налог на доходы физических лиц (ндфл) при сделках с жильем
- •8. Образцы документов
5. Обмен жилыми помещениями
5.1 Общие условия и требования к обмену
Улучшение жилищных условий возможно, в числе прочего, путем заключения договора обмена жилыми помещениями.
Обмен жилыми помещениями - это встречная замена места постоянной регистрации граждан, проживающих в муниципальных или государственных квартирах. Эта нерыночная операция возникла во времена распределительной системы жилищного обеспечения и является основной операцией, с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной (муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгая отношений с государством как собственником жилищного фонда.
Договор обмена жилыми помещениями необходимо отличать от договора мены жилыми помещениями, который получил широкое распространение в результате приватизации жилья. По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое, причем признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен. Договор обмена жилых помещений применяется только к квартирам государственного или муниципального жилищных фондов и не применяется к жилым помещениям, находящимся в собственности граждан.
Право нанимателя на обмен жилого помещения возникает из договора социального найма. Причины обмена могут быть различными - изменение семейных правоотношений, места работы и др. При совершении обмена не требуется объяснять наймодателю его причины.
Обменивать можно любые помещения, занимаемые по договору социального найма: жилой дом, часть дома, квартиру, комнату. Сторонами обмена выступают только наниматели и члены их семей. Обязательно письменное согласие на обмен всех членов семьи наймодателя, как проживающих вместе с ним, так и временно отсутствующих. Временные жильцы не могут быть участниками обмена жилых помещений.
Члены семьи нанимателя, проживающие вместе с ним, имеют право требовать от него обмена занимаемого ими жилого помещения на жилье в разных домах или квартирах. Если соглашение об обмене между ними не достигнуто, любой из них вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке. Суд в таких случаях учитывает приведенные сторонами доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (например обстоятельства, препятствующие участникам обмена пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением в силу возраста, состояния здоровья).
Жилые помещения, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, можно обменивать только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Обмен может совершаться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Количество участников обмена не ограничивается (при соблюдении требований ЖК РФ и иных нормативных правовых актов).
Договор об обмене составляется в письменной форме и подписывается нанимателями фигурирующих в обмене помещений.
Наниматели представляют договор каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения их согласия на обмен. Такое согласие (или отказ) должны быть выданы в письменной форме не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.
Необходимые документы
В заявлении должны содержаться характеристика обмениваемых жилых помещений (адрес, количество комнат, размер общей и жилой площади), ссылка на договор социального найма, стороны договора.
Заявление нанимателя или арендатора должно быть подписано им и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь, а также заверено жилищно-эксплуатационной организацией по местонахождению площади, подлежащей обмену. Если сведения о размере площади, адрес и другие реквизиты в представленных документах имеют расхождения, то к заявлению прикладываются справка БТИ или поэтажный план (кадастровый паспорт) жилого помещения, иные документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.
Если на момент подачи заявления кто-либо из зарегистрированных на жилплощади членов семьи отсутствует, то к заявлению должно быть приложено его письменное и заверенное согласие. Отказ члена семьи дать согласие на обмен не может быть обжалован в суд. Однако суд в таком случае примет иск о принудительном обмене.
Кроме того, к заявлению должны быть приложены следующие документы:
- копия ордера на жилое помещение;
- копия договора аренды, а в случае отсутствия в договоре аренды права арендатора на обмен - дополнительное согласие арендодателя (собственника);
- справка органа, регистрирующего граждан по месту жительства, с указанием лиц, проживающих в жилом помещении;
- справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;
- справка арендодателя об отсутствии задолженности по оплате арендных платежей;
- выписка из решения правления (общего собрания) жилищного, жилищно-строительного кооператива о приеме (исключении) в кооператив лица, обменивающегося жилым помещением с членом кооператива, или выписка решения о согласии на обмен - при обмене жилых помещений между членами одного и того же кооператива;
- документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать в жилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто въезжает туда;
- согласие органа опеки и попечительства, если один из участников сделки по обмену жилого помещения является лицом, над которым установлены опека и попечительство;
- при обмене жилого помещения ЖК, ЖСК - документы учреждения банка о внесении лицом, вступающим кооператив, паевого взноса либо справка правления кооператива о передаче ему пая выбывшим членом кооператива.
Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем в заявлении об обмене делается запись с указанием лица, сдавшего их (участника обмена или его официального представителя).
Наймодатель может отказать в согласии на обмен жилыми помещениями только в случаях, препятствующих обмену, причем его отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Заявление собственника должно быть подписано всеми постоянно зарегистрированными на данной жилой площади совершеннолетними независимо от родства и всеми сособственникам (в случае общей совместной собственности).
Согласие на обмен сособственника, не проживающего в данном жилом помещении, может быть выражено в ином документе, подписанном сособственником и удостоверенном соответствующим образом.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения с ними каждым из наймодателей нового договора социального найма жилого помещения.
Если обмениваемые жилые помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, государственная регистрация договора обмена не требуется, поскольку собственник помещений не изменяется.
Текст договора отчуждения должен содержать характеристику отчуждаемого жилья (данные о местонахождении, общей жилой площади, количестве комнат, инвентаризационной оценке, а также реквизиты сторон), указание об основании возникновения права собственности на жилое помещение, сведения о лице (лицах), приобретающем (их) право собственности на жилое помещение. Если право собственности на жилое помещение возникает у нескольких лиц, в тексте договора фиксируется вид общей собственности (долевая, совместная). В договор могут быть включены дополнительные условия, относительно которых достигнуто соглашение сторон.
Если обмен признан недействительным, его участники должны быть переселены в ранее занимаемые ими жилые помещения. При этом виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.