- •Лекция 1. Государственная политика в области управления и развития рынка недвижимости
- •Механизм управления
- •8. Система управления муниципальной недвижимостью
- •Функциональные подсистемы управления муниципальной недвижимостью
- •Органы управления муниципальной недвижимостью
- •Учет муниципальной недвижимости
- •Лекция 4. Регистрация прав на недвижимость
Функциональные подсистемы управления муниципальной недвижимостью
В процессе управления муниципальной недвижимостью органы местного самоуправления реализуют общие и конкретные функции управления, в том числе планирование и программирование; маркетинг; мониторинг; аудит; учет; контроль; оценку и др.
Планирование и программирование использования муниципальной недвижимости. Планирование определяет направления эффективного использования объектов недвижимости, исходя из определенной собственником цели управления, назначения объекта, рыночных факторов, определяющих его ценность. Посредством долгосрочного, среднесрочного и краткосрочного планирования и программирования решаются следующие основные задачи в сфере управления муниципальной недвижимостью:
1) проведение единой политики местной администрации в вопросах управления муниципальной недвижимостью;
2) координация деятельности органов управления по разработке и реализации комплексных программ социально-экономического и градостроительного развития муниципальных образований;
3) разработка и реализация программ приватизации объектов муниципальной недвижимости;
4) принятие решений о создании и реорганизации имущества унитарных предприятий и муниципальных учреждений и управлении ими, подбор и заключение контрактов с руководителями предприятий, находящихся в муниципальной собственности;
5) разработка государственных и муниципальных целевых программ использования муниципальной недвижимости в отдельных отраслях и сферах деятельности.
Для решения этих задач местная администрация выполняет следующие функции:
разрабатывает концепции и реализует комплексные программы социально-экономического и градостроительного развития муниципального образования;
разрабатывает предложения по реконструкции и развитию объектов инфраструктуры;
разрабатывает и реализует программы приватизации муниципального недвижимого имущества;
принимает решения о реорганизации, ликвидации предприятий и учреждений, использующих муниципальную недвижимость;
заключает контракты с руководителями предприятий или учреждений с обязательным указанием условий использования муниципальной недвижимости;
подготавливает предложения о выставлении на конкурс нежилых помещений под приоритетные направления развития бизнеса в соответствии с требованиями программ развития.
При разработке концепций социально-экономического и градостроительного развития территории обязательно учитываются:
географическое положение муниципального образования или положение района в структуре города;
пропорции жилых и индустриальных районов;
ограниченность свободных территорий под строительство;
необходимость совершенствования среды жизнедеятельности в сфере жилья и обслуживания, занятости, отдыха и спорта, здравоохранения, образования;
наличие зон многоэтажных и подземных гаражей;
необходимость развития производственной базы для обслуживания жилищно-коммунального хозяйства;
экологическое состояние территории.
Целью концепции социально-экономического и градостроительного развития муниципального образования является разработка предложений по максимальному использованию территориального потенциала, смягчению имеющихся диспропорций, повышению качества жизни населения.
При разработке концепций необходимо строго придерживаться следующих принципов:
• привлечение средств предприятий различных форм собственности через систему договоров о сотрудничестве;
• экономические методы регулирования землепользования и снижение уровня экологического воздействия на окружающую среду;
• материальная и социально-бытовая компенсация населению за условия проживания в сложной экологической обстановке.
Маркетинг муниципальной недвижимости. Маркетинг позволяет органам управления выявить потребности потенциальных пользователей И покупателей муниципальной недвижимости и удовлетворить эти потребности при обеспечении соответствующей государственной выгоды.
Маркетинг муниципальной недвижимости включает:
• выявление характеристик объектов недвижимости, формирующих спрос на рынке;
• исследование рыночных факторов, влияющих на стоимость и доходность объектов недвижимости;
• обеспечение продаж, в том числе по государственному и муниципальному заказу;
.• определение перечня услуг, связанных с управлением недвижимым имуществом;
• продвижение на рынок муниципальной недвижимости, предназначенной для продажи в процессе приватизации или иных сделок.
Для решения задач маркетинга местная администрация выполняет следующие задачи:
изучает спрос на объекты недвижимости, проводит исследование основных характеристик территории с целью определения наиболее I вероятных арендаторов нежилых помещений и земельных участков;
анализирует финансовые результаты проведения конкурсов и аукционов;
анализирует данные о потенциальных инвесторах;
разрабатывает программу рекламной деятельности по организации конкурсов, целью которых является передача права аренды, выбор подрядчиков по эксплуатации и ремонту жилищного фонда, организация инвестиционных контрактов;
ведет базу данных о стоимости строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг по управлению в процессе обоснования конкурсных предложений в области проведения работ по техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда.
Мониторинг муниципальной недвижимости. Организация и эксплуатация системы мониторинга включает проведение следующих видов работ:
• определение набора параметров и критериев, достаточных для заблаговременного принятия мер и проведения профилактических работ, обеспечивающих стабильное функционирование объектов муниципальной недвижимости и системы управления в целом;
создание системы слежения и регистрации технических, социальных, экономических, экологических параметров объекта недвижимости, системы управления и окружающей среды;
разработка нормативных материалов, формулирующих функции мониторинга в управлении недвижимым имуществом и содержащих стандартные значения указанных параметров.
Местная администрация осуществляет мониторинг:
территории муниципального образования; технического состояния объектов недвижимости; стоимости муниципальной недвижимости;
своевременности и полноты поступления доходов от муниципальной недвижимости и коммунальных платежей; системы управления недвижимым имуществом; эффективности использования муниципальной недвижимости.
Аудит использования муниципальной недвижимости. Аудит устанавливает достоверность отчетности об использовании недвижимости муниципальными предприятиями и учреждениями, а также соответствие совершенных ими действий в отношении муниципальной недвижимости нормативным актам.
Муниципальные предприятия и учреждения проходят обязательный аудит в сроки и с периодичностью, установленной местной администрацией.
Аудиторская проверка осуществляется на основании договора по следующим направлениям:
обзор достоверности и целостности финансовой и иной информации и средств, использованных для идентификации, измерения, классификации и изложения этой информации;
изучение наличия и сохранности активов предприятия;
изучение причин и факторов отклонения фактических показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятия от плана;
оценка эффективности использования ресурсов;
оценка степени достижения целей и задач управления недвижимостью.
Местная администрация утверждает результаты аудиторской проверки и в случае необходимости принимает решение о реорганизации или ликвидации предприятия или учреждения. Недвижимое имущество, признанное избыточным, а также недвижимое имущество ликвидированного предприятия или учреждения выставляется на конкурс.
Инвентаризация муниципальной недвижимости. Отраслевые комитеты И департаменты совместно с органами статистики и финансовыми органами проводят инвентаризацию муниципальной недвижимости и представляют предложения о повышении эффективности ее использования.
ВК Инвентаризация муниципальной недвижимости обязательна в следующих случаях:
передача недвижимого имущества в аренду;
выкуп, продажа недвижимого имущества;
реорганизация и ликвидация муниципального предприятия;
составление годовой отчетности;
стихийные бедствия, чрезвычайные ситуации.
Порядок и сроки инвентаризации определяются руководителем муниципального предприятия, за исключением случаев, когда проведение инвентаризации обязательно в соответствии с федеральным и городским законодательством.
Учет муниципальной недвижимости. Местная администрация является держателем реестра недвижимого имущества. В реестре объединена информация о недвижимости, находящаяся в органах технической инвентаризации, земельном комитете, комитете по управлению муниципальным имуществом, комитете по регистрации прав на недвижимость, налоговой инспекции, нотариальной конторе, органах архитектуры, дирекции единого заказчика, статистических управлениях, паспортных столах. В реестр недвижимого имущества заносятся следующие сведения, Ж Содержащиеся в паспорте объекта недвижимости:
физические характеристики объекта недвижимости (адрес, название и назначение объекта и входящих в него зданий и сооружений, технико-экономические показатели земельного участка, зданий, сооружений);
правообладатели и особенности правового режима объекта недвижимости (наименование собственников и иных правообладателей, их реквизиты, вид права, размер доли в праве, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов, запись об ограничениях права собственности и других прав на объекты недвижимости и об обременениях объекта недвижимости);
финансово-экономические показатели объекта недвижимости (затраты на содержание, ставка налога, ставки арендной платы, балансовая и оценочная стоимость).
Специализированному учету на территории муниципального образования подлежат:
объекты федеральной собственности;
не завершенные строительством объекты;
объекты исторического и культурного наследия;
земельные ресурсы;
водные ресурсы.
Данные реестра недвижимого имущества являются основой муниципальной информационной системы.
Контроль за использованием муниципальной недвижимости. Контроль на территории муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления и специализированные органы государственного контроля в пределах их компетенции. Координация и разграничение сфер деятельности органов управления муниципальной недвижимостью осуществляются в соответствии с разграничением функций и полномочий органов законодательной и исполнительной власти.
Контролю со стороны местной администрации подлежат:
1) технические параметры:
своевременность проведения работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда; аварийное состояние помещения;
снос зданий;
незаконная перепланировка объектов нежилого фонда;
2) экономические параметры:
своевременность и полнота поступления средств от арендной платы;
соответствие предоставленных льгот по арендным платежам действующему законодательству;
своевременность и полнота поступления коммунальных платежей и платы за техническое обслуживание;
поступления по дополнительным соглашениям к договорам аренды и договорам о сотрудничестве;
3) правовые параметры:
нарушения правил учета и регистрации арендаторами, субарендаторами, субъектами хозяйственного ведения;
самовольное занятие объектов нежилого фонда;
самовольная постройка;
использование объектов нежилого фонда с нарушением порядка оформления прав на объект;
нарушение порядка использования объектов;
несоблюдение условий использования объектов нежилого фонда;
не определен балансодержатель здания;
здание не учтено в базе данных.
Местная администрация контролирует:
соблюдение условий использования муниципальной недвижимости, переданной по договорам субъектам хозяйственной деятельности;
соблюдение условий использования муниципальной недвижимости определенных контрактом с руководителем государственного (муниципального) предприятия, учреждения;
доплату договоров подрядных организаций по эксплуатации и ремонту муниципальной недвижимости.
Оценка муниципальной недвижимости. Объектами оценки являются: муниципальная недвижимость, права на нее, результаты интеллектуальной деятельности, созданные с использованием муниципальной недвижимости, обязательства (долги) муниципальных предприятий или предприятий, использующих муниципальную недвижимость.
Опенка муниципальной недвижимости проводится в целях:
определения рыночной стоимости объекта недвижимости в процессе приватизации, выкупа акций, долей (вкладов), в процессе эмиссии новых акций, продажи неплатежеспособных муниципальных предприятий, а также иных сделок;
налогообложения имущества и доходов;
определения балансовой стоимости;
определения ликвидационной стоимости;
залога;
страхования.
Основанием для проведения оценки объекта является договор между независимым или государственным оценщиком и заказчиком. Заказчиками на проведение работ по оценке муниципального имущества являются органы местного самоуправления в лице комитета по управлению муниципальным имуществом, отраслевые комитеты и департаменты, муниципальные предприятия, иные участники гражданско-правовых сделок, объектом которых выступает муниципальная недвижимость.
Независимая оценка проводится в обязательном порядке в следующих случаях:
при заключении сделок с объектами муниципальной недвижимости;
при получении ипотечного кредита;
при выкупе или изъятии объектов недвижимости для государственных нужд.
Местная администрация выполняет следующие функции, связанные с оценкой недвижимости:
выступает заказчиком оценки муниципальной недвижимости в случаях, определенных законодательством;
получает и хранит данные об оценочной стоимости муниципальной недвижимости в реестре муниципальной недвижимости.