- •Тема 2. Доходный подход в определении рыночной стоимости недвижимости
- •Тема 3. Сравнительный подход в оценке недвижимости
- •Тема 4. Затратный подход в оценке недвижимости
- •Тема 5. Регулирование оценочной деятельности
- •Тема 6. Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание
- •6. Методические указания к семинарским и практическим занятиям Тема 1. Основные понятия оценки недвижимости Семинарские вопросы
- •Тема 2. Доходный подход в определении рыночной стоимости недвижимости Семинарские вопросы
- •Задачи по анализу финансовых коэффициентов недвижимости
- •Задачи по ипотечно-инвестиционному анализу недвижимости
- •Тема 3. Сравнительный подход в оценке недвижимости Семинарские вопросы
- •Тема 4. Затратный подход в оценке недвижимости Семинарские вопросы
- •Тема 5. Регулирование оценочной деятельности Семинарские вопросы
- •Тема 6. Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание Семинарские вопросы
- •7. Перечень тем по самостоятельной работе
- •8. Зачетные вопросы
- •9. Технологическая карта
- •Технологическая карта
- •10. Календарно-тематический план с указанием распределения часов по лекционным, семинарским, практическим занятиям и самостоятельной работе (рабочая программа) – представлены отдельно
- •11. Электронные варианты учебника – представлены отдельно
- •12. Тестовые контрольные задания
- •13. Билеты – представлены отдельно
- •14. Список основной и дополнительной литературы Рекомендуемая основная литература
- •Рекомендуемая дополнительная литература
Тема 3. Сравнительный подход в оценке недвижимости Семинарские вопросы
1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?
2. Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе.
3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода?
4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода?
5. Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.
6. Какие основные статистические характеристики используются в сравнительном подходе при подготовке и анализе исходных рыночных данных при моделировании стоимости объекта недвижимости?
Задачи
Задача 1. Дано:
|
Объекты-аналоги |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Площадь, кв.м. |
150 |
150 |
200 |
200 |
Гараж |
есть |
есть |
есть |
нет |
Сад |
есть |
нет |
есть |
нет |
Цена продажи, тыс.долл. |
32 |
30 |
45 |
40 |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие сада; на наличие гаража.
Задача 2. Известны данные:
|
Объекты-аналоги |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Площадь, кв.м. |
200 |
200 |
250 |
250 |
Баня |
есть |
нет |
есть |
нет |
Бассейн |
есть |
есть |
есть |
нет |
Цена продажи, тыс.долл. |
44 |
40 |
55 |
50 |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие бани; на наличие бассейна.
Задача 3. Известны данные:
|
Объекты-аналоги |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Площадь, кв.м. |
300 |
300 |
250 |
250 |
Балкон |
есть |
нет |
есть |
есть |
Участок |
есть |
нет |
есть |
нет |
Цена продажи, тыс.долл. |
35 |
30 |
30 |
28 |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие балкона; на наличие участка.
Задача 4. Дано:
|
Объекты-аналоги |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Площадь, кв.м. |
150 |
150 |
250 |
250 |
Паровое отопление |
есть |
есть |
нет |
нет |
Погреб |
нет |
есть |
нет |
есть |
Цена продажи, тыс.долл. |
30 |
33 |
40 |
44 |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие парового отопления; на наличие участка.
Задача 5. Определить цену земельного участка №4 на основе следующих данных:
|
Объекты-аналоги |
4 (оцениваемый объект) |
||
1 |
2 |
3 |
||
Цена продажи, тыс.долл. |
10 |
12,5 |
11 |
? |
Размер, соток |
10 |
10 |
10 |
10 |
Дата продажи |
4 мес. назад |
4 мес. назад |
4 мес. назад |
сейчас |
Местоположение (относительно станций метро), расстояние в км до метро |
4 |
0,5 |
0,5 |
4 |
Физические характеристики |
угловой |
угловой |
внутренний |
угловой |
Предыдущая продажа: |
|
|
|
|
а) сумма, тыс.долл. |
9 |
|
|
|
б) дата |
9 мес.назад |
|
|
|
Задача 6. Чистый операционный доход с объекта недвижимости за истекший год составил 75 тыс.долл. Известны также данные:
Объект |
Цена, тыс.долл. |
Годовой доход, тыс.долл. |
|
ЧОД |
ПВД |
||
I |
450 |
|
За истекший год 60 |
II |
65 |
За истекший год 12 |
|
III |
320 |
За истекший год 55 |
|
IV |
530 |
За истекший год 80 |
|
V |
510 |
Прогнозируемый на следующий год 70 |
|
VI |
470 |
|
Прогнозируемый на следующий год 73 |
Рассчитать цену оцениваемого объекта исходя из приведенных данных.
Задача 7. Оценить однокомнатную квартиру общей площадью 30 кв.м. с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без лифта.
Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 кв.м. с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (не первый и не последний), расположенной недалеко от метро, составляет 15 тыс.долл. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 долл., наличие лифта оценивается в 1 тыс.долл., близость к станции метро увеличивает стоимость на 10 %, наличие балкона оценивается в 5 тыс.долл.
Задача 8. Оценить стоимость дачи с земельным участком, если известны следующие данные:
|
Объект оценки |
Объекты-аналоги |
||||
I |
II |
III |
IV |
V |
||
Цена продажи, тыс.долл. |
? |
64 |
60 |
62,4 |
56 |
54,4 |
Местоположение |
Чубарово |
Воробьево |
Воробьево |
Чубарово |
Чубарово |
Воробьево |
Водопровод |
есть |
есть |
есть |
есть |
нет |
есть |
Баня |
нет |
есть |
есть |
есть |
есть |
нет |
Дата продажи |
|
в этом месяце |
3 мес. назад |
3 мес. назад |
6 мес. назад |
3 мес. назад |
Задача 9. Оценивается объект коммерческой недвижимости – магазин, расположенный в Московском районе г. Санкт-Петербурга, на пр. Ю. Гагарина, дом №5.
Характеристики объекта:
1. Тип – встроенное помещение.
2. Этажность – 1 этаж в пятиэтажном доме.
3. Общая площадь – 341,3 кв.м.
4. Полезная площадь – 114,4 кв.м.
5. Год постройки – 1960г.
6. Капитальный ремонт – не проводился.
7. Оцениваемые права: земельный участок – право аренды. Объект оценки - право собственности.
8. Общая характеристика микрорайона - удаленный от центра города микрорайон со средним уровнем деловой и торговой активности.
9. Транспортная доступность – хорошая.
10. Состояние окружающей среды – среднее.
11. Состояние объекта – хорошее.
12. Характеристика – входа – отдельный вход с улицы.
Были подобраны следующие объекты-аналоги:
№ |
Аналоги |
Общая площадь, кв.м. |
Краткая характеристика аналога |
Цена аналога, тыс. долл. |
1. |
Кондратьевский пр., д.50 |
452,2 |
Магазин, Калининский район, торг.зал - 137,6 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1 этаж |
95 |
2. |
Ул. Кузнецовская, д.17 |
325 |
Магазин, Московский район, торг.зал - 180 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1 этаж |
90 |
3. |
Богатырский пр., д.70 |
300 |
Магазин, Приморский район, торг.зал - 160 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка |
100 |
4. |
Пр. Просвещения, д.32 |
240 |
Магазин, Калининский район, торг.зал - 100 кв.м., вход с улицы, требуется ремонт, не оборудован, есть парковка |
85 |
5. |
Малоохтинский пр., д.97 |
305 |
Магазин, Красногвардейский р-н, торг.зал - 170 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка |
55 |
Оценить объект недвижимости методом относительного сравнительного анализа, если дана следующая система кодировки:
Фактор |
Значение |
Код |
Местоположение (район) |
Красногвардейский |
1 |
|
Калининский |
2 |
|
Московский |
3 |
|
Приморский |
4 |
Общая площадь (кв.м.) |
240-300 |
3 |
|
301-350 |
2 |
|
351-455 |
1 |
Площадь торгового зала (кв.м.) |
100-130 |
1 |
|
131-160 |
2 |
|
161-200 |
3 |
Состояние |
Требуется ремонт |
1 |
|
Среднее |
2 |
|
Хорошее |
3 |
Оборудование |
Нет |
1 |
|
Есть |
2 |
Характеристика входа |
Во двор |
0 |
|
На улицу |
1 |
Парковка |
Нет |
1 |
|
Есть |
2 |