Постановка на кадастровый учет

Основанием для постановка на кадастровый учет является действующее законодательство: ЗК, ФЗ ”О ГЗК ”, Положение о проведении территориального землеустройства и еще рядом документов. В соответствии со ст.37 ЗК, объектом купли-продажи могут быть земельные участки, которые прошли гос кадастровый учет. И в ФЗ О ГЗК ст.19, ч.2 содержится полный перечень документов, которые гражданин должен подать в органы, проводящие кадастровый учет: заявку; документы, устанавливающие или удостоверяющие право гражданина на зем участок; документы о межевании земельных участков. Межевание проводят фирмы или индивидуальные предприниматели, по договору с гражданином-собственником. Поэтому сроки и стоимость работ определяются в этом договоре. В ФЗ О ГЗК ст. 19. ч 6.1. предусмотрены случаи, когда площадь участка по документам о межевании отличается от площади, зафиксированной в правоустанавливающих документах. При кадастровом учете в расчет берутся уточненные данные. По закону (ФЗ О ГЗК) постановка на учет проводится бесплатно в течение месяца.

Обязанность заниматься техническим учетом жилищного фонда лежит на БТИ. ФЗ О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.17) предписывает перед сделкой с недвижимостью или перед регистрацией прав собственности на эту недвижимость провести внеплановую инвентаризацию. Проводится по заявке собственника по договорной цене. БТИ должно оформить документы в течение месяца после подачи заявки (п.17 Положения, утвержденного ПП РФ № 921, 2000г.). Сейчас в регионах создаются единые многофункциональные центры по предоставлению гос услуг, где будут совмещены гос функции по регистрации прав на недвижимое имущество всех трех уровней власти - федеральной, региональной и муниципальной.

Новый дом - новый документ

У меня есть ветхий старый домик на принадлежащей мне земле. Нужно ли разрешение на строительство нового дома на том же месте.?

Разрешение необходимо. Вам потребуются правоустанавливающие документы на участок, градостроительный план, схема планировочной организации участка с обозначением места размещения нового дома. Как правило, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения участка. Такой порядок предусмотрен ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.

При этом нельзя забывать про территориальное планирование. Территориальный план определяет, что можно строить строить на том или ином участке. Даже на землях поселений не всегда можно строить дома. Кроме того, вполне возможно, что с виду хороший земельный участок будет иметь ограничение по высотности застройки. Так что, прежде чем ехать смотреть участок, ознакомьтесь с первичной документацией.

Недострой - уже объект

Я хотел бы выкупить в собственность земельный участок, который муниципалитет дал мне в аренду на 3 года под строительство дома. Сейчас выполнено примерно 15% запланированных строительных работ. В муниципалитете говорят, что этого объема работ для передачи участка в собственность недостаточно. Это правда?

Понятия “объем” в Градостроительном Кодексе Рф нет. Однако в подпункте 10 пункта 1 ст.1 этого документа сказано, что под понятие “объект капитального строительства” подпадают здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных строений). Если вы начали строительство капитального, а не временного дома, неважно, сколько именно работ вы провели. Главное, что они начаты, - этого достаточно, чтобы признать недострой объектом недвижимости (см. ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Исходя из этого, вы вправе требовать от администрации заключения договора купли-продажи на основании ст.36 ЗК РФ.

Беспаспортный дом

С 1978г. живу в доме, который построил сам. Но на него нет никаких документов. Куда обращаться? Какие бумаги нужно собрать?

Вам нужно постараться провести оформление своего дома по программе ”дачной амнистии”. 1). Для этого надо взять специальную декларацию (как правило, она есть в поселковых администрациях) и заполнить ее, указав все основные показатели строения.

2). Необходим документ, подтверждающий права на землю ( любого года, из любого источника) .

3). Отдать эти документы в Роснедвижимость для последующего оформления права собственности.

Если вы обратитесь в юридическую консультацию, они предложат оформить собственность через суд. Такой порядок предусмотрен п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ. Однако на практике этот путь длиннее, чем дачная амнистия (суд будет длиться около 2 лет) плюс затраты на адвоката. Поэтому надо пробовать через дачную амнистию.

Заковыристая “восьмая”

У нас дача на небольшом участке земли - всего 3 сотки. Владельцев тоже трое (с долями 1/2, 3/8, 1/8). Хотели бы оформить участок в собственность. Но владелец самой маленькой доли поставил ультиматум: либо увеличить его долю, либо он вообще в выкупе земли не участвует. Как быть?

Либо вы участвуете в выкупе земли совместно, либо осуществляете фактический выдел долей с определением границ участка каждого владельца - и выкупаете их индивидуально. Если сосед уже ставит вам ультиматумы, то такая процедура обещает быть очень неприятной, крайне долгой и затратной. Некоторые судебные разбирательства даже по самым очевидным делам могут длиться 10 лет и дольше. И все это время люди вынуждены жить рядом, без права поставить забор, произвести на участке перестройку, начать новое строительство. Обратиться в суд для определения долей- ваше право (пн. 1 ст.247 Гражданского кодекса РФ). Но хорошо взвесьте все за и против. Учитывая размер участка, возможно, вам проще будет немного увеличить его долю. Такое право вам дает пн.2 ст.245 Гражд. Кодекса: “ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества”.

От чего растет доля?

У нас с сестрой есть участок в долевой собственности - каждому по половине. Но я на этом участке построил дом, сам провел газ, посадил деревья . Могу ли я увеличить свою долю в собственности?

Улучшать участок- это одно из прав собственника. Но это не означает увеличения доли участка. Это можно сделать только по взаимному соглашению с сестрой (в соответствии с со ст. 244, 245 Гражданского кодекса).

Земельная доля

Мне по наследству досталась земельная доля. Как ее можно продать?

Земельная доля – это только право требовать выдела конкретного земельного участка из общего надела. Земельную долю можно переуступить за деньги, но при этом необходимо уведомить других владельцев долей на общий земельный участок. Они обладают преимущественным правом покупки вашей доли. Если же вы решите оставить долю себе либо продать за более высокую цену, то ее лучше выделить в отдельный участок (это называется “оформить в натуре”). Однако выделить участок можно не всегда. В некоторых регионах есть ограничение по размеру на выдел участка. Т.е. нельзя, например, выделить из общего надела 3 м² земли. Уточнить, есть ли ограничения в вашем регионе, можно в территориальном органе Роснедвижимости или в в администрации.

Как оформить дом? Купил участок с домом. Земля оформлена официально, а дом оказался построенным незаконно.

Отвечает зам. Директора Департамента имущественных и земельных отношений Минэкономразвития РФ. Май 2008г.

Дом не считается незаконным строением. Право собственности на него мжно регистрировать, можно не регистрировать – никто не в праве заставить вас его снести. Оформить дом просто: заполните декларацию об объекте недвижимого имущества, форму которой можно получить в органе госрегистрации прав на недвижимое имщество вашего района (Росрегистрация) , приложите к нему заключение, полученное в правлении вашего товарищества о том, что дом, указанный в декларации, действительно расположен на вашем земельном участке. Далее в Росрегистрации по вашему заявлению оформляется право собственнлости на дом. Никаких разрешений на строительство или ввод садового дома в эксплуатацию не требуется. С документами жить спокойнее.

Как оформить дом в собственность? В 1996г. мы получили свидетельство о праве собственности на земельный участок., в котором указано, что на земле строений нет. На самом деле, был фундамент для . Разрешение на строительство получал предыдущий владелец участка. На этом фундаменте мы построили дом. Не придется ли теперь перезаключать договор купли –продажи?

Факт строительства без соответствующего разрешения не влечет за собой отмену договора купли –продажи земельного участка. Не принимая во внимание, что предыдущий владелец земли получал разрешение на строительство, сейчас надо воспользоваться преимуществами дачной амнистии- и оформить дом как самовольную постройку. Подробнее смотри ФЗ-93 от 30.06.2006г. о дачной амнистии.

В 1997г. я получил свидетельство о праве собственности на земельный участок в 6 соток. Участку присвоен кадастровый номер, проведено межевание, все границы с соседями согласованы, я регулярно плачу земельный налог. И вот в мае 2008г. Кадастровая палата выдала мне выписку, в графе 16 которой написано: Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Этой записью ограничивается мое право на распоряжение участком. Кадастровая палата соглашается исключить из выписки п.16, если я оформлю новый пакет документов и проведу через коммерческую фирму повторное межевание. Это законно?

Прежде всего вам необходимо уточнить в Кадастровой палате, какие именно нарушения земельного законодательства допущены при установлении границы зхемельного участка. Если ошибки совершила организация, проводившая межевание и геодезию участка, или должностные лица, оформлявшие документы, то вина за происшедшее лежит на них. Соответственно, именно они за свой счет должны исправлять бумаги. Вы можете требовать этого через суд. Лучше конечно знать, кто допустил ошибку. Но в принципе вы можете указать Кадастровую палату и геодезическую организацию в качестве соответчиков. Тогда виновного найдет суд и обяжет его бесплатно исправить свои ошибки.

Строим и перестраиваем без разрешения. В Градостроительном кодексе РФ сказано, что до 2010г. не требуется получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Значит ли это, что не нужно получать разрешение на использование дома после реконструкции или перепланировки?

По общему правилу необходимо получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае реконструкции или капитального ремонта. Согласно норм Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство и ввод объектов в эксплуатацию предусматривает градостроительный план земельного участка. Его наличие обязательно по действующему законодательству, а отсутствие автоматически является основанием для отказа в выдаче разрешительных документов. Но на помощь приходит № 93-ФЗ “О внесении изменений” от 30.06.06г. Он устанавливает упрощенный порядок оформления в собственность индивидуального жилого дома. Соответственно, разрешается не оформлять документы на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции. Вам нужно после завершения строительных работ и реконструкци заказать в БТИ технический паспорт на объект. Техпаспорта и разрешения на строительство достаточно, чтобы зарегистрировать дом в Федеральной регистрационной службе РФ. Упрощенный порядок оформления действует до 1 января 2010г.