8. Методические указания к самостоятельной работе
Учебным планом дисциплины “Управление земельными ресурсами” предусмотрено выполнение одной курсовой работы. Перед ее выполнением необходимо изучить теоретический материал в рамках предложенных в тематическом плане 8 тем самостоятельной работы, согласно рекомендованной литературы, включая нормативно-правовые акты РФ, субъекта , а также ознакомиться с разобранными типовыми ситуациями предложенного Практикума. В конце работы в обязательном порядке помещается список использованных литературных источников, как рекомендованных в Методических указаниях, так и дополнительных, включая I- net.
На титульном листе контрольной работы указывается название учебной дисциплины, специальность, шифр зачетной книжки, тема, Ф.И.О. студента.
Работы, дублирующие содержание (полностью или частично) уже сданной контрольной работы другим студентом, не рецензируются и не возвращаются.
ПРАКТИКУМ. Вопросы- ответы.
Земля подешевеет?
Земельные правонарушения в РФ
Историческая справка
Грядет реформа упрощения регистрации прав на недвижимость
Указ Президента ГЮ № 1847 от 25.12.2008г. О Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии
Не попали в кадастр
Прописка на даче - “подводные камни”
Постановка на кадастровый учет
Новый дом - новый документ
Недострой – уже объект
Беспаспортный дом
Заковыристая “восьмая
От чего растет доля?
Земельная доля
Как оформить дом в собственность?
Строим и перестраиваем без разрешения
Мне в наследство достался дом.
Нотариус придирается?
От мамы в наследство у нас осталась дача
Подольный раздел. Мы с братом вступаем в наследство
Есть ли право судиться?
Ты откуда взялся?
Член товарищества - не собственник
Общее собрание дачного товарищества
Налог без прибыли
Нет собственности - нет налога
Дает полновесное право
Дарим без налога
Что значит “ резервирование для городских нужд”?
Компенсация по рыночной цене
Дача
И колодец и водопровод
Как получить родительский пай в совхозе?
Землю перерегистрировали.
Как зарегистрировать?
Как обмерить?
Как согласовать?
Покупка земли: не платите до регистрации
Одноэтажная Россия: земельные аппетиты растут
Минсельхоз бережет свою пашню.
Мама хочет подарить мне наш дом с маленьким участком
Межевание необходимо?
Поддомная земля
“Амнистия” для покупателя
Неудачная амнистия
Моей даче уже 20 лет
В нашем садоводческом товариществе
Я инвалид войны
Смежные земли
Хотела воспользоваться дачной амнистией
Земля подешевеет?
В пресс-службе Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии сообщили, что с 26 января 2009г. снижены размеры пошлины за госрегистрацию прав на земельные участки из земель сельхозназначения до 100руб (ранее 500 руб.), а также за регистрацию доли в праве общей собственности на указанные участки до 50 руб.
Роснедвижимость в 2007г. Выявила 86,8 тыс. Нарушений земельного законодательства.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) за 2007 год выявило 86,8 тыс. нарушений земельного законодательства, что на 38,5 % больше, чем в 2006 году. Об этом сообщили в пресс-службе Роснедвижимости. По данным пресс-службы, государственный земельный контроль на территории России в минувшем году осуществляли 4196 государственных инспекторов по использованию и охране земель. Ими было проведено более 219 тыс. проверок соблюдения земельного законодательства, что на треть больше, чем в 2006 году. Наибольшее количество нарушений земельного законодательства выявлено в следующих субъектах РФ: республика Башкортостан — 6574, Краснодарский край – 4732, Свердловская область — 4614, республика Татарстан — 3504; Московская область — 3247, Самарская область — 2710; Кемеровская область – 2005. В Роснедвижимости, отмечают тенденцию к увеличению выявления таких административных правонарушений, как самовольное занятие земельных участков, использование их без правоустанавливающих документов и документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности. Таких нарушений выявлено 60 тыс., что наполовину больше, чем за 2006 год. На треть больше выявлено земельных участков, используемых не по назначению. Одновременно есть тенденция к снижению выявления неиспользуемых земельных участков. Количество таких участков уменьшилось более чем на 1500. Госземинспекторами выдано 71,7 тыс. предписаний по устранению нарушений земельного законодательства. Также вынесено более 2000 предупреждений о возможном принудительном прекращении прав на землю за допущенные земельные правонарушения, из них 252 – прекращено. По фактам нарушений земельного законодательства привлечено к административной ответственности 65 тыс. нарушителей, что в полтора раза больше, чем за 2006 год. Сумма штрафных санкций, наложенных на нарушителей земельного законодательства, увеличилась на 38 % и составила более 176 млн. рублей. Всего в 2007 году устранено 44 тыс. нарушений земельного законодательства, что на четверть больше, чем в 2006 году. В Роснедвижимости добавили, что в прошлом году госземинспекторами проверено 37,5 тыс. законодательных актов в области земельных отношений субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, из которых выявлено более 8000 неправомерных. 4000 неправомерных актов приведено в соответствие с действующим законодательством, 2000 направлено в контролирующие органы, по остальным принимаются меры по их устранению.
Историческая справка. На территории России оказались непригодными для жизни и работы из-за упавших на нее частей космических ракет 4, 8 млн га земли.
Основы учета недвижимости зародились еще в древности. Подсчет имущества начали вести во времена нашествия татаро-монголов на Русь. Первый государственный ”наказ ” по технической инвентаризации был подписан в 1955г. Иваном Грозным и содержал порядок описания и правила расчета площадей. Новая история началась в 1927г., когда был принято постановление “Об инвентаризации имущества местных Советов”. В системе коммунальных органов РСФСР были созданы специальные бюро, которые назывались БТИ. В 1967г. возникла Республиканская БТИ. В 2000г. Приказом Госстроя образуется ФГУП ”Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ”, которая уполномочена на проведение государственного учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, ведение Единого сводного архива технической инвентаризации на федеральном уровне
№ 131-ФЗ от 6 октября 2003г. ст. 50 ” В собственности муниципальных образований может находиться имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений”.
Вопрос: Кто имеет право на льготы при уплате земельного налога?
Ответ: Согласно п. 5. Ст. 391 Налог. Кодекса льготы имеют
Герои Советс. Союза и России;
Полные кавалеры ордена Славы;
Инвалиды, имеющие III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а инвалиды I и II групп- если группа установлена до 1 янв. 2004г. бессрочно; Инвалиды с детства;
Ветераны и инвалиды войны , а также ветераны и инвалиды боевых действий;
Чернобыльцы;
Лица из подразделений особого риска, принимавшие участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, и лица, получившие или перенесшие лучевую болень.
Согласно ст. 12 ФЗ ”О плате за землю” льготы..
Размер садово-огородных участков для горожан расширили с 6 до 12 –15 соток. Сельским жителям увеличили наделы: вместо 12-15 соток стали давать в аренду до 1 га.
После 27 января 2006г. государство сможет через суд забирать землю у тех, кто не оформил ее в собственность. В ряде стран-Голландия, Китай, Израиль, Вьетнам нет частной собственности на землю.
Вопрос: Что такое государственный земельный кадастр?
Ответ: В соответствии со ст.1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.
Вопрос: Каков состав сведений государственного земельного кадастра?
Ответ: В соответствии со ст.12 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный земельный кадастр содержит сведения о:
· земельных участках;
· территориальных зонах;
· землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;
· землях и границах субъектов Российской Федерации;
· землях и границах Российской Федерации.
Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.
Вопрос: Какие работы имеет право выполнять земельная кадастровая палата?
Ответ: Земельная кадастровая палата имеет право выполнять работы, отвечающие целям его создания и отнесенные к предпринимательской и приносящей доходы деятельности осуществляется с учетом требований ст.24 Федерального закона «о некоммерческих организациях» и которая служит достижению целей, ради которых создана земельная кадастровая палата.
Вопрос: Какие полномочия переданы Федеральной службе земельного кадастра России в связи с упразднением Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике?
Ответ: В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июля 2000 г. № 537 «Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России» Федеральная служба земельного кадастра России является федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель.
Вопрос: Что такое государственная кадастровая оценка земель?
Ответ: Государственная кадастровая оценка земель - комплекс административно-методических и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки.
Вопрос: О проведении межевания земель в условиях спора о границах земельного участка В процессе установления и согласования границ земельного участка нередки случаи предъявления смежными землепользователями требований по восстановлению границ в соответствии с правоудостоверяющими документами на землю. Препятствует ли это требование составлению межевого дела и выдаче кадастрового плана участка для цели совершения сделки купли-продажи земли? На данный вопрос наше землеустроительное предприятие в различных юридических консультациях получило такие ответы:
- на основании п. 4 Указа Президента от 27.10.1993 г. № 1767 все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Отсюда правомерен вывод о том, что спор по границам участка станет препятствием для заключения договора купли-продажи только после принятия судьей искового заявления соответствующего содержания;
- лица, указанные в разделе 9 Инструкции по межеванию, в т. ч. смежные землепользователи, должны подписать Акт установления и согласования границ размежевываемого участка (т. е. подтвердить отсутствие требований по соответствию фактически сложившегося землепользования и правоудостоверяющих документов на землю). В противном случае, границы признаются несогласованными, что даже при отсутствии специального искового заявления смежных землепользователей является основанием, блокирующим сделку с землей. Какой из этих позиций следует придерживаться? Можно ли продолжать межевание до рассмотрения спора по границам земельного участка в суде?
Начальник технического отдела
Землеустроительного предприятия “Глобус” Сергеев В.Т.
Ответ: По существу описанная ситуация сводится к решению вопроса о возможности квалификации возникших при межевании разногласий по границам участка в качестве земельного спора. Напомним, что в соответствии с п. 1 Порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30.05.1993 г. № 503, купля-продажа участка возможна при отсутствии земельных споров. Тождественное требование распространяется и на выполнение работ по определению местоположения и границ участка: составление межевого дела производится при отсутствии споров по границам участка (раздел 2 Методических указаний Мособлкомзема).Какие же границы земельного участка признаются бесспорными?
Следуя первому варианту толкования понятия “земельный спор”, представленному в рассматриваемом письме, это - границы, не оспариваемые в судебном порядке. В этом случае, содержащееся в Акте установления и согласования границ требование по существу межевого спора (спора о границах участка) станет препятствием к выдаче кадастрового плана только после “переноса” в разряд исковых претензий. Данная позиция противоречит действующему законодательству:
- во-первых, существуют нормативно установленные признаки бесспорности границ размежевываемого участка, содержащиеся в п. 5 Примерных рекомендаций по оказанию помощи гражданам и рай(гор)комземам по осуществлению купли-продажи земельных участков, утвержденных коллегией Роскомзема от 22.06.1993 г. Это - границы, определенные решением суда; ранее выданным правоудостоверяющим документом на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре межевым знакам; решением местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров, не обжалованным одной из сторон; мировым соглашением, оформленным в установленном порядке; по фактическому пользованию, согласованные подписями смежных землепользователей и подтвержденные представителем местной администрации. При несоблюдении порядка подтверждения бесспорности границ, а равно при возникновении встречных требований по местоположению размежевываемого участка, составление межевого дела не допускается вне зависимости от процедуры рассмотрения возникшего спора по границам;
- во-вторых, законодательство РФ предусматривает возможность разрешения разногласий по местоположению участка во внесудебном порядке, причем спор от этого не перестает быть земельным (а значит, блокирует совершение купли-продажи участка). Например, владелец продаваемого участка и смежный землепользователь вправе на основании третейской записи передать возникший судебный спор избранному по соглашению арбитру; - в-третьих, в силу прямого указания п. 2 ст.20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” имеющийся спор о границах земельного участка, рассматриваемый в суде, не является основанием для отказа в государственной регистрации права на земельный участок. При всем несовершенстве данной нормы границы участка не перестают быть несогласованными; отсюда, распоряжение участком становится невозможным. Резюмируя изложенное еще раз, отметим: выдвинутое в установленном порядке требование смежного землепользователя по существу возникшего межевого спора препятствует заключению договора купли-продажи размежевываемого участка (выдаче кадастрового плана) даже при отсутствии искового заявления соответствующего содержания.
Вопрос: Об установлении и согласовании границ размежеваемого земельного участка в случае длительного отсутствия смежного землепользователя
Недавно вернулся из месячной служебной командировки. За время моего отсутствия соседний с моим земельный участок был куплен неизвестным лицом без согласования со мной смежной границы. В земельном комитете Н-ского района Московской области инспектор предъявил Акт установления границ проданного участка, по которому утверждение моей части границы выполнено председателем правления садоводческого товарищества, в составе которого находится участок. О каком соблюдении законности можно говорить, когда без моего ведома ставят подпись, при этом не исключено и нарушение сложившегося землепользования?
Сотрудник МИДа РФ Сомов К. К.
Ответ: Межевание земель в описанных Вами условиях проводится по особым правилам. Согласно п. 3.6 Методических указаний Мособлкомзема, при отсутствии собственника смежного участка, в т. ч. по причине длительной командировки, согласование по данной границе размежевываемого земельного участка проводит представитель местной администрации (правления садоводческого товарищества). Комментируя данную норму, отметим следующее:
- сроки командировки, позволяющие рассматривать ее в качестве длительной (именно с данным обстоятельством связаны действия председателя правления), определяются в каждом конкретном случае. Базовым критерием пока выступает сложившаяся практика применения нормы, в соответствии с которой срок командировки не может быть менее 14 дней. При этом принимается во внимание промежуток времени с момента начала межевания до возвращения смежного землепользователя из командировки в постоянное место жительства;
- лицо, осуществляющее согласование границ в анализируемой ситуации, обязано руководствоваться интересами смежного землепользователя: при возникновении спора о границах участка зафиксировать соответствующие обстоятельства в Акте установления и согласования границ.
До момента выдачи правоудостоверяющего документа на размежевываемый земельный участок смежный землепользователь может не согласиться с результатами согласования границ, проведенного в его отсутствие, "блокировав" сделку.
По информации, содержащейся в рассматриваемом письме, правоудостоверяющий документ на земельный участок уже выдан. В связи с этим устранить какие-либо нарушения в процедуре межевания, затрагивающие интересы покупателя, можно только по договоренности с ним или по решению суда.
О повышении эффективности взимания налога за землю с использованием материалов межевания.
При реализации мероприятий по контролю за использованием земель на территории муниципального образования «Н-ский район Московской области» мы столкнулись со значительными трудностями применения федерального земельного законодательства. Так, например, согласно ст. 15 Закона РФ “О плате за землю”, основанием для установления налога за землю является документ, удостоверяющий право землепользования. Однако на уровне РФ нет нормы, определяющей в течение какого срока лицо, которому предоставлен участок по решению местной администрации, обязано обратиться в регистрационную палату за получением правоудостоверяющего документа. Равно не указан срок, в течение которого оформляется правоудостоверяющий документ на землю в связи с переходом права собственности на строение, находящееся на участке. Отсутствует и унифицированная норма, разрешающая использование земельного участка только после установления его границ в натуре и получения правоудостоверяющего документа на землю (ранее содержалась в ст. 32 ЗК РСФСР). Каким образом в существующих правовых условиях можно организовать работу по своевременному оформлению правоудостоверяющих документов на землю с целью эффективного взимания земельного налога?
Начальник отдела землепользования и земельного контроля Н-ской районной администрации Клименко С.Н.
Ответ: Действительно, значимость задаваемого Вами вопроса трудно недооценить. Рассмотрим в связи с этим изложенное по схеме: от необходимых норм федерального земельного законодательства к соответствующему опыту правового регулирования этого вопроса, накопленному органами местного самоуправления Московской области. С момента вступления в юридическую силу Указа Президента РФ “О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ” от 24.12.1993 г. № 2287 ст. 32 Земельного кодекса РСФСР “Право на использование земельных участков” признана недействующей, а значит, в земельном законодательстве РФ перестала существовать унифицированная формула землепользования - приступать к использованию участка разрешается после установления границ в натуре и выдачи правоудостоверяющего документа. В современных правовых условиях законодатель РФ решает проблему устранения “разрыва” между моментом оформления правоустанавливающего документа и моментом получения правоудостоверяющего документа на землю следующим образом:
- во-первых, на основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на землю, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также установленные сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-фз. При этом названным законом не регламентирован срок, в течение которого следует обратиться в специализированное учреждение юстиции за оформлением правоудостоверяющего документа на землю. Видимо, данный пробел призван компенсировать п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”: отсутствие записи о государственной регистрации права на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним снимает с государства обязанность по гарантированию защиты и неприкосновенности незарегистрированного права; несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной; - во-вторых, земельное законодательство РФ и Московской области содержит разрозненные нормы, частично воспроизводящие ст. 32 Земельного кодекса РСФСР. Так, например, согласно п. 2 ст. 32 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, члены соответствующего некоммерческого объединения вправе приступать к использованию садовых, огородных и дачных земельных участков после выноса в натуре проекта организации и застройки территории такого объединения и утверждения общим собранием его членов распределения участков между членами объединения. На основании п. 2.3.4 Правил застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области от 29.03.1996 г. приступать к освоению соответствующего земельного участка разрешается после геодезического выноса и закрепления его границ в натуре, получения правоудостоверяющих документов при наличии согласованного проекта и плана застройки участка. Однако названные нормы лишь выборочно решают рассматриваемую проблему;- в-третьих, использование земельного участка без правоудостоверяющего документа на землю, согласно п. 1 Определений основных понятий видов нарушений земельного законодательства, утвержденных письмом Роскомзема от 29.03.1994 г. № 3-14-1/404, может рассматриваться в качестве самовольного занятия земельного участка - деяния, административная ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 125 ЗК РСФСР.
Заметим, что названные варианты обеспечения исполнения обязанности землепользователя по получению правоудостоверяющего документа на землю (своевременной уплаты земельного налога) имеют и ряд существенных недостатков. Так, наиболее эффективная мера по привлечению данного лица к ответственности за самовольное занятие земель “наталкивается” на многообразие толкования понятия «занятие».
Учитывая вышеизложенное, органы местного самоуправления в рамках предоставленных им контрольных полномочий самостоятельно обязывают землепользователей получить правоудостоверяющий документ на землю в максимально короткий срок. Например, согласно постановлению главы администрации Чеховского района Московской области от 15.03.1999 г. № 330, юридические и физические лица в случае приобретения недвижимости обязаны в месячный срок произвести перерегистрацию земельного участка (норма установлена с учетом ст. 37 ЗК РСФСР), в противном случае, райкомзему предлагается квалифицировать фактическое землепользование как самовольное. Представляется, что до принятия соответствующей федеральной нормы, наиболее эффективным решением анализируемой проблемы является установление срока обращения за государственной регистрацией возникшего на основании акта органа местного самоуправления права на землю в этом акте, при условии, что несоблюдение названного срока влечет утрату правоустанавливающим документом юридической силы.
Вопрос: Об особенностях квалификации административного правонарушения “Уничтожение межевых знаков”
При проведении рекультивационных работ на своем садовом участке я повредил межевой знак. На основании заявления председателя правления садоводческого товарищества районный земельный инспектор составил протокол о данном нарушении и пообещал оштрафовать меня на 83 рубля. Однако в районной администрации разъяснили, что подобные проступки рассматриваются административной комиссией, а штраф составляет всего лишь около 9 рублей. При этом земинспектор должен передать протокол на рассмотрение в данную районную администрацию, при которой действует данная комиссия. Помогите разобраться: кто же будет рассматривать мое дело и почему от этого изменяется размер взыскания?
Садовод Никифоров А. С.
Ответ: Проблема состоит в том, что за уничтожение межевых знаков предусмотрена административная ответственность как ст. 54 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях, так и абз. 11 ч. 1 ст. 125 Земельного кодекса РСФСР. При этом в редакции КоАП РСФСР за данное правонарушение предусмотрено взыскание в виде штрафа до 0,1 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), а в редакции ст. 125 ЗК РСФСР - от 0,3 до 1 МРОТ. При решении конкуренции нормативных правовых актов, устанавливающих различные размеры административных взысканий за одно и то же правонарушение, руководствоваться следует актом, предусматривающим “более мягкую” санкцию. Подобное толкование содержится в постановлении Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности отдельных положений абз. 6 ст. 6 и абз. 2 ч. 1 ст. 7 Закона РФ от 18.06.1993 г. “О применении контрольно-кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением” от 12.05.1998 г. № 14-п, а также основано на ст. 2 КоАП РСФСР. Отсюда, устраняется и коллизия правоприменительных решений, от которых зависит подведомственность рассмотрения административного дела и размер взыскания. Таким образом, обнаружив признаки анализируемого проступка, полномочное должностное лицо или внештатный общественный инспектор по использованию и охране земель составляет административный протокол и передает его по подведомственности. Орган, рассматривающий данное дело, обязан руководствоваться размером установленного взыскания в виде штрафа до 0,1 МРОТ.
В Вашем случае, исходя из определения предмета проступка, предусмотренного ст. 54 КоАП РСФСР и абз. 11 ч. 1 ст. 125 ЗК РСФСР, отсутствуют установленные признаки правонарушения. Для привлечения к административной ответственности за уничтожение межевых знаков следует установить, как минимум, два уничтоженных знака; по имеющейся в письме информации административное дело должно быть прекращено (п. 1 ст. 227 КоАП РСФСР).
Вопрос: Об особенностях процедуры согласования границ размежеваемого земельного участка
Прошу устранить неопределенность правоприменительной практики отдельных положений Инструкции по межеванию земель: в п. 9.2 данной Инструкции установлено, что результаты согласования границ оформляются Актом, подписываемым представителем городской (поселковой) или сельской администрации; на основании п. 3.6 Методических указаний Мособлкомзема № 45 по границе участка, общей с границей населенного пункт, а согласование проводится местной администрацией. Кто в связи с эти должен подписывать Акт согласования в том случае, если соседний с размежевываемым участок не находится в ведении названных муниципальных образований (например, граница садоводческого товарищества, в составе которого находится продаваемый участок, примыкает к полосе отвода федеральной железной дороги)?
Инженер-землеустроитель Юсупов К. К.
Ответ: К сожалению, ни Инструкция Роскомзема, ни Методические указания Мособлкомзема прямого ответа на Ваш вопрос не содержат. В связи с этим предлагаем вариант решения анализируемой ситуации, выработанный правоприменительной практикой. Цель процедуры установления и согласования границ размежевываемого участка заключается в уточнении перечня ограничений и сервитутов, фактического положения границ, установлении граничных знаков. Вместе с тем, проведение данных мероприятий неизбежно затрагивает интересы смежных землепользователей; отсюда, обязательным условием осуществления этой стадии межевания признается либо их личное участие в установлении и согласовании границ соседнего участка, либо присутствие соответствующих представителей. В п. 3.6 Методических указаний Мособлкомзема решается типовая правоприменительная ситуация: проведение согласования местоположения размежевываемого участка в условиях смежной границы с населенным пунктом. Интересы собственника муниципальных земель представляет глава местной Администрации или уполномоченное им лицо.
Для варианта установления и согласования границ участка, рассматриваемого в Вашем письме, может использоваться тождественная схема. Так, например, земли, входящие в полосу отвода федерального железнодорожного транспорта, имеют федеральное значение и предоставляются безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование предприятиям и учреждениям системы МПС РФ (ст. 5 ФЗ “О федеральном железнодорожном транспорте”). До принятия Указа Президента РФ “О структуре федеральных органов исполнительной власти” от 17.05.2000 г. № 867 функции государственного управления земельными ресурсами РФ осуществлял Государственный комитет РФ по земельной политике. Согласно специальному инструктивному разъяснению Госкомзема России от 15.05.2000 г. № НК-1086, все действия с земельными участками, находящимися в федеральной собственности, необходимо в обязательном порядке согласовать с Госкомземом России. На основании п. 9.1 Инструкции Роскомзема для установления и согласования границ обязательно участие собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей.
Следовательно, о проведении установления и согласования границ участка смежного с полосой отвода федерального железнодорожного транспорта обязательно извещаются:- соответствующее подразделение МПС РФ в качестве непосредственного землепользователя;- федеральный орган исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами. Оформляемый по итогам согласования границ Акт подписывается представителями названных структур.
Вопрос: О порядке оформления и выдачи технического задания на межевание земель Как должно быть разрешено противоречие Инструкции по межеванию земель от 08.04.1996 г. и Методических указаний по оформлению межевого дела, утвержденных Мособлкомземом 09.07.1998 г., в части момента выдачи технического задания на выполнение работ по определению местоположения и границ земельного участка на местности.
Юрисконсульт ООО “Проектно-изыскательское предприятие, Геодезист С” Лихачев О. М.
Ответ: Действительно, прилагаемый к Инструкции Роскомзема бланк технического задания на межевание земель содержит графы “Наименование и адрес исполнителя”, “Виды и объемы работ, подлежащих выполнению”, “Предварительная сметная стоимость работ”, “Сроки и порядок представления отчетных материалов”, “Дополнительные требования к производству работ”, позволяющие сделать вывод о том, что техническое задание оформляется одновременно или после заключения договора о выполнении соответствующих работ. Только в этом случае Заказчик и Подрядчик могут однозначно определить содержание существенных условий межевания и представить техническое задание на визирование в рай(гор)комзем. Вместе с тем, п. 1.3 Методических указаний Мособлкомзема устанавливает иной порядок выдачи технического задания. В начале представитель рай(гор)комзема определяет необходимость проведения работ по межеванию, проверяет статус заявителя, устанавливает соглашения, накладывающие ограничения на проведение сделок с землей, а затем при положительном результате проверки предоставляет Заказчику техническое задание и право выбора организации - Исполнителя комплекса землеустроительных работ.
Формально рассматриваемые нормативно-правовые акты не должны противоречить друг другу. Так, согласно п. 5 ранее действовавшего Положения о Роскомземе от 02.02.1993 г., Комитет издает в установленном порядке инструкции по вопросам государственного регулирования земельных отношений. При этом Роскомзем и комитеты по земельным ресурсам и землеустройству субъектов РФ образовывали на момент принятия Инструкции по межеванию взаимосвязанную единую структуру. Очевидно, данная взаимосвязь проявляется, в частности, в отсутствии противоречий внутриведомственных нормативных правовых актов, в признании в случае противоречий верховенства за актами Роскомзема. Однако по существу следует отметить: вариант оформления технического задания на межевание земель, имеющийся в Методических указаниях Мособлкомзема, представляется более обоснованным, направленным на защиту интересов Заказчиков работ по межеванию. Во-первых, в силу отсутствия специальных познаний в области землеустройства Заказчик вряд ли может самостоятельно участвовать в переговорах о характере работ с потенциальным Подрядчиком. Во-вторых, законодательством регламентируются ситуации, при которых межевание может не проводиться (наличие необходимых планово-картографических материалов). Определение такой возможности проводится рай(гор)комземом: если в варианте Методических указаний Мособлкомзема это влечет оформление плана, то по условиям Инструкции Роскомзема Заказчик вправе отказаться от производства работ, компенсировав при этом по требованию Подрядчика, причиненные односторонним расторжением договора, убытки. Остается заметить, что практикой проведения землеустроительных работ на территории Московской области воспринято как первое, так и второе решение о выдаче технического задания.
Вопрос: О специальных условиях подписания Акта установления и согласования границ размежеваемого земельного участка со стороны представителей местной Администрации В 1998 году наше акционерное общество заключило с Администрацией муниципального образования «Н-ский район Московской области» инвестиционный договор, по которому филиалы АО принимают участие в обустройстве объектов местной инфраструктуры района (озеленение, ремонт дорог, телефонизация и т.д.). Недавно общее собрание акционеров решило продать имеющийся земельный участок в районе. Однако в процессе установления и согласования границ участка глава районной Администрации отказался подписывать соответствующий Акт, заявив, что до выполнения обязательств АО по инвестиционному договору Администрация не будет оказывать содействие Обществу по любым вопросам.
Разъясните, правомерны ли требования местной Администрации?
Юрисконсульт Сергеев О.О.
Ответ: Перед ответом на вопрос юрисконсульта АО заметим: подобное "условие" подписания Акта установления и согласования границ земельного участка на практике получило широкое распространение также во взаимоотношениях граждан, ведущих садоводство, огородничество, дачное хозяйство, и органов управления соответствующего некоммерческого объединения, в границах которого находится участок. Например, сопутствующим требованием подписания Акта представителем правления садоводческого товарищества часто является полная уплата взносов, установленных договором за пользование объектами инфраструктуры товарищества, со стороны лица, ведущего садоводство в индивидуальном порядке и выразившего желание продать участок. Для анализа правомерности рассматриваемого требования определим цель процедуры установления и согласования границ земельного участка в процессе межевания. Таковой на основании толкования раздела 9 Инструкции Роскомзема признается исследование соответствия фактически сложившегося землепользования на размежевываемом участке и правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на землю в части площади и местоположения участка. Так, представителями заинтересованных собственников, владельцев, пользователей, согласно приложению 3.5 Инструкции Роскомзема, в процедуре установления границ участка могут заявляться только требования, связанные с существом возникшего спора по границам. Методические указания Мособлкомзема в отличие от Инструкции Роскомзема прямо формулируют цели процедуры установления и согласования границ размежевываемого участка (п.3.6): уточнение перечня ограничений и сервитутов; определение фактического положения границ земельного участка; установление граничных знаков. При этом форма прилагаемого к Методическим указаниям Акта установления и согласования границ участка допускает фиксирование на этой стадии заявлений представителей заинтересованных землепользователей относительно существа возникшего спора по границам (межевого спора).
Следовательно, юридически значимыми, влекущими особые правовые последствия для выполнения работ по межеванию земель, признаются сделанные полномочными лицами на анализируемой стадии заявления исключительно по содержанию спора о границах участка. Отсюда, обусловливание подписания Акта установления и согласования границ выполнением работ, оказанием услуг, не связанных непосредственно с урегулированием разногласий по границам участка (в т.ч. финансирование обустройства объектов местной инфраструктуры) является неправомерным.
Дадим и практический совет. В рассматриваемом случае обязательным условием продолжения межевания признается документальное подтверждение указанных требований, удостоверенное лицом их предъявившим. Несмотря на невыполнение этих требований землепользователям размежевываемого участка, границы считаются согласованными в предусмотренном порядке. В нашем случае, глава местной Администрации лишь заявил об условии подписания Акта. Как известно, любое заявление, не подтвержденное документально, можно изменить, например, указав на неверное толкование в данной ситуации. При ненадлежащем оформлении причин не подписания Акта представитель рай(гор)комзема, принимающий межевое дело, вполне обоснованно может сделать вывод о проведенном согласовании границ участка в отсутствии представителя местной Администрации, что является нарушением процедуры межевания.
Вопрос: О возможности делегирования полномочий рай(гор)комземов по выдаче технического задания на межевание земель
Недавно глава муниципального образования «Н-ский район Московской области» издал распоряжение, на основании которого муниципальное унитарное предприятие (МУП) «Земельное кадастровое бюро» выдает от имени районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству техническое задание на межевание земель. Правомерно ли данное решение? Согласно уставу МУП, оно вправе самостоятельно производить работы по определению местоположения и границ земельного участка, т. е. являясь конкурентом проектно-изыскательских предприятий района, пользуется особой льготой в выполнении данных работ.
Генеральный директор Землеустроительного предприятия "Горизонт М" Клюев В.К.
Ответ:
1. В соответствии с п.3 ст.3, п.2 ст.12 ФЗ “О геодезии и картографии”, п.3 Положения о порядке лицензирования проектно-изыскательских работ, связанных с использованием земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.1995 г. № 1230, комплекс работ по межеванию земель с установлением (восстановлением) границ земельных участков по единой государственной системе является разновидностью геодезической и картографической деятельности специального (отраслевого) назначения. На основании п. ”р” ст.71 Конституции РФ, ст.2 ФЗ “О геодезии и картографии” нормативное регулирование этой сферы общественных отношений находится в исключительном ведении Российской Федерации. Отсюда, правовые акты органов местного самоуправления, устанавливающие, изменяющие или отменяющие действующий порядок производства работ по определению местоположения и границ земельного участка на местности, являются незаконными, изданными по вопросам, не относящимся к компетенции муниципалитета. Согласно п.4 ст.6 ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, наделение органов местного самоуправления государственными полномочиями по установлению возможности на муниципальном уровне корректировать порядок производства межевания земель допускается только путем принятия федеральных законов.
2. В соответствии с п. 14.2 Инструкции Роскомзема, пп. 1.3, 3.6.5, 3.9, 8.3 Методических указаний Мособлкомзема, утверждение и выдача районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству технического задания на выполнение работ по межеванию организуется в качестве мероприятий государственного регулирования и контроля за производством соответствующих работ. При этом на основании п. .4 Положения о Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Московской области, утвержденного приказом Госкомзема России от 12.05.2000 г. № 102, районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству имеют статус территориальных органов Мособлкомзема, осуществляющего государственное функциональное регулирование в области земельных отношений. С учетом того, что муниципальное унитарное предприятие является коммерческой организацией, в отношении него действует общий запрет на совмещение функций хозяйствующего субъекта с правами федеральных органов исполнительной власти, в т. ч. территориальных органов Росземкадастра, за исключением случаев, предусмо-тренных законодательными актами РФ (ст. 7 Закона РФ “О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках"). Отсюда, МУП, будучи хозяйствующим субъектом, не вправе осуществлять полномочия райкомзема по выдаче технического задания на межевание земель.
Вопрос: Об обязательности совмещения межевания земель и производства топографической съемки на данном земельном участке.
Наше землеустроительное предприятие имеет несколько филиалов в муниципальных образованиях Московской области; но почему-то единой правовой основы выполнения работ по установлению и закреплению на местности границ земельных участков нет. Например, при утверждении некоторых документов межевого дела местные органы архитектуры и градостроительства требуют проведения на размежевываемом земельном участке топографической съемки. Мы вынуждены выполнять данное требование, т. к. не полностью скомплектованные межевые дела не принимаются в рай(гор)комземе. Установлена ли законодательством зависимость между выполнением работ по межеванию и сопутствующей топосъемкой?
Генеральный директор ООО “Землеустроительное предприятие “Бриг” Касатонов Л.С.
Ответ: На вопрос о том, установлена ли зависимость между выполнением работ по межеванию и соответствующей топосъемкой ответим сразу - нет, не установлена. Далее изложим аргументы в пользу нашего решения.
1. Согласно ч.3 ст.3 и ч.2 ст.8 ФЗ “О геодезии и картографии”, основанием для выполнения геодезических и картографических работ специального (отраслевого) назначения, к числу которых в соответствии с п.1.1 Инструкции Роскартографии ГКИНП-17-002-93 относятся топографические работы для нужд граждан и юридических лиц, является подрядный договор. При этом до выдачи разрешения на производство указанных работ Подрядчик согласовывает с Заказчиком технические проекты, программы и смету договора. С учетом абз.2 п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению гражданско-правовых договоров, в т. ч. установление зависимости (обусловливание) выполнения одного вида работ от другого, допускается исключительно на основании федерального закона. В современных правовых условиях производство работ по определению местоположения и границ земельного участка на договорной основе не связано с обязательностью топосъемки на этом участке.
2. Согласно разделу 2 Инструкции Роскомзема и п.7.1 Методических указаний Мособлкомзема, цикл выполнения работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка не включает проведение топосъемки. При этом требования перечисленных нормативных документов обязательны для всех производителей соответствующих работ независимо от их форм собственности и ведомственной принадлежности.
3. Согласно п.3 ст.49 Гражданского кодекса РФ, право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок. И топографическая деятельность, и деятельность по межеванию земель подлежат лицензированию (см. постановление Совмина РФ от 11.10.1993 г. № 1025 и постановление Правительства РФ от 12.12.1995 г. № 1230). В названных нормативных правовых актах допускается возможность реализации лицензируемого вида деятельности вне зависимости от наличия какой-либо сопутствующей лицензии. Следовательно, рассматриваемые требования местных органов архитектуры и градостроительства являются неправомерными. Изложенные выводы подтверждаются и официальным разъяснением по данному вопросу Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области от 24.07.2000 г. № 4-5/452.
Вопрос: О применении законодательства о защите прав потребителей к процессу выполнения работ по межеванию земель
Отдел защиты прав потребителей - структурное подразделение местной Администрации обязал наше проектно-изыскательское предприятие, производящее работы по определению местоположения и границ земельного участка, исполнить требования ст.ст.9, 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" и п.п. 2-4 Правил бытового обслуживания населения в РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.08.1997 г. № 1025. Вместе с тем, по мнению нашего юрисконсульта, названные требования не обоснованы в силу следующих обстоятельств: в преамбуле к Закону РФ "О защите прав потребителей" содержатся существенные признаки, позволяющие отнести гражданина, заказывающего работы, к потребителю. В число этих признаков включается использование результатов работ для личных, семейных, домашних или иных тождественных нужд. При заключении же договора на межевание гражданин исполняет публично-правовую обязанность по соблюдению процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: для этого он должен получить кадастровый план участка, выдаваемый по результатам межевания. О каких личных потребностях Заказчика идет речь? Он заинтересован, как правило, в заключении сделки с земельным участком, а не в проведении обязательного государственного кадастрового учета по материалам межевого дела; вторым существенным признаком потребителя является использование результата работ для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, однако, на практике нередки случаи систематической купли-продажи земельных участков не зарегистрированным в качестве предпринимателя риэлтером, отсюда, требования о соблюдении Закона РФ "О защите прав потребителей" фактически невыполнимы. Разъясните, применяется ли в связи с изложенным выше законодательство о защите прав потребителей к процессу выполнения работ по межеванию земель?
Генеральный директор ООО "Землеустроительное предприятие "Ирбис" Коротков И.В.
Ответ: Требование отдела защиты прав потребителей о выполнении Вашей организацией обязанностей по информированию граждан о производимых проектно-изыскательских работах, связанных с использованием земель, правомерно. Такой вывод основан на официальном разъяснении Министерства РФ по антимонопольной политике.
В. Николаев, Ставропольский край. Я работаю в совхозе и имею земельный пай. Чтобы мне выделили участок на совхозном поле, я сдал в совхоз документы на оформление. Прошел уже год, но участка я так и не получил. Каковы сроки и порядок оформления земельного пая?
Отвечает начальник управления мониторинга земель, землеустройства и территориального планирования Роснедвижимости С. Мирошниченко. Так вы ничего не дождетесь: порядок оформления в собственность совсем другой. Первым делом надо разослать односельчанам письма или дать объявление в местной газете о том, в каком месте вы желаете нарезать участок. После этого необходимо подождать месяц. Если ни у кого не возникнет претензий, вызывайте землемеров: они сделают вам план участка и акт согласования границ. Эти документы вместе с заявкой и свидетельством о пае отнесите в районное управление Роснедвижимости. Ждите еще месяц – вам должны выдать выписку из государственного кадастрового плана. С ней отправляйтесь в регистрационну. палату, где получите свидетельство о праве собственности на участок (тоже в течение месяца). Всю процедуру необходимо пройти до 2007г, иначе, по закону, ваша земля отойдет совхозу. Возможно, ваш директор только этого и ждет.
Переоформляем дачный участок. Это требуется в случаях:
тем, кто хочет его продать: по новым правилам сделка купли-продажи без кадастрового свидетельства не будет зарегистрирована; в случае судебного спора с соседями. Порядок переоформления таков. 1) В кадастровой палате заказать обмер участка (экспликация). Обмер происходит обязательно в присутствии обоих соседей и при наличии планов обоих участков. Стоимость зависит также от размеров и формы участка. Чем больше углов и поворотов, тем дороже. Получите на руки документ о межевании. Его надо отнести в кадастровую палату. Если при обмере зем. участка выяснится, что его площадь отличается от указанной в свидетельстве, то туда же надо будет отнести и “решение о внесении уточнений в документы о предоставлении участка в собственность”. Дать его должны в местной администрации
В кадастровой палате вашего района ваш участок в течение месяца внесут в Единый госреестр земель и выдадут новый документ – кадастровый план. Вот теперь даже если ваша земля будет нужна государству ( на праве публичного сервитута), то каждый ее м2 оно будет выкупать у вас по договорной цене.
Грядет реформа упрощения регистрации прав на недвижимость.
Кадастровый паспорт (Кадастровый паспорт недвижимости (Об утверждении формы кадастрового плана объекта недвижимости: Приказ Минюста РФ № 32 от 18.02.2008).
С 1 марта 2008г вступил в силу № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” от 24.07.2007г. Главное изменение, которое вводит данный закон- объединение систем учета сведений о земле и недвижимости. Ранее такой учет вели два ведомства: Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Бюро технической инвентаризации. Сведения этих организаций часто противоречили друг другу. Вместе со сменой ответственной организации изменился и основной документ собственности. А именно - технический паспорт- на кадастровый. Во-первых, новый паспорт не будет иметь “срока годности”. Это означает, что изменения дома (пристройки надстройки –типа новая холодная пристройка к дому) не буддут являться прерятствием для совершения сделок с таким домом. Более того, в № -ФЗ о регистрации прав записано: если план объекта однажды был предоставлен для регистрации прав и помещен в дело, повторное его предоставление не требуется. Поэтому проведение технической инвентаризации дома после осуществления различных пристроек – дело сугубо добровольное. Во-вторых, в кадастровом паспорте намного меньше информации, чем в техническом. Это дона страничка с текстовым и графическим описаниями. Форма такого паспорта утверждена Приказом Министерства юстиции России № 32 от 18.02.2008г. Еще одно полезное законодательное изменение, которое облегчает кадастровый учет объекта недвижимости: документы для кадастрового учета объекта недвижимости не обязательно приносить собственнику. Это может сделать любой другой гражданин. А в скором времени бумаги можно будет прислать обычным или электронным письмом. Сейчас все собственники недвижимости должны обратиться в Федеральное Агентство кадастра объектов недвижимости и получить новый кадастровый паспорт на основании старого. В будущем после строительства пристроек можно не проводить техническую инвентаризацию (это одна из процедур регистрации). Но собирать другие бумаги на строение все равно необходимо.
Однако это объединение произойдет не сразу. № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” предполагают вводить в действие поэтапно: вначале единый кадастр опробуют на территории 3 субъектов РФ, затем число субъектов расширят до 9. Завершить создание государственного кадастра недвижимости планируют в конце 2011г. Кадастр недвижимости необходим:
государству для выявления, учета и оценки всекх земельных участков, зданий, сооружений, помещений в целях сбора налогов и управления территориями. Особенно это важно для формирования бюджетов муниципальных образований;
гражданам и юридическим лицам для однозначного определения границ своих прав на недвижимое имущество и получения гарантированной защиты государством этих прав, гарантированного восстановления границ земельных участков в случае их нарушения.
Указ Президента ГЮ № 1847 от 25.12.2008г. О Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии ( в силу с 1.03. 2009г. -об объединении учреждений Росрегистрация, Роснедвижимость, Роскартография) с целью упростить и ускорить сам процесс оформления прав и сделок с недвижимостью (дачные дома, земельные участки, квартиры). Роснедвижимость выдавала кадастровые паспорта на земельные участки, необходимые для оформления прав на участки, дачные дома и коттеджи. Оформить этот паспорт часто было также сложно, как простому гражданину слетать в космос. Затем надо зарегистрировать право на участок и постройки в Росрегистрации. По закону на эту процедуру отводится не более месяца. Но с учетом сбора документов, исправления ошибок в них и т.д. фактически на практике это 2-3 мес. Новая структура должна все упростить. Правительство на перехорд выделило два года. Как это будет выглядеть на практике - документы еще разрабатываются. Нужно ли будет менять свидетельство о правах на недвижимость? Нет. Свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости (квартиры, дома, участки), выданные ранее, до вступления в действие нынешнего Указа Президента, сохраняют свою юридическую силу. Объединение преследует одну цель - облегчение бюрократических процедур.
Не попали в кадастр
Мы решили зарегистрировать землю. Но оказалось, что в земельном кадастре нет сведений о нашем участке. Как быть?
Cведений о некоторых участках в земельном кадастре действительно может не быть, потому что этот перечень сейчас только формируется. Для проведения кадастрового учета необходимо провести межевание участка (т.е. установить его границы специалистами землеустроительной организации). Для этого надо обратиться в территориальный орган Роснедвижимости. Иметь при этом документы, подтверждающие прва на землю (свидетельство о праве за землю в натуре или постановление главы администрации поселкового совета). Если участок находится в садовом товариществе, то для оформления земли достаточно документа от председателя о том, что границы вашего участка совпадают с установленными в натуре (т.е. фактически по забору) и письменное заявление соседей о том, что у них к вам нет претензий по границам участка.
Прописка на даче - “подводные камни”
Конституционный суд отменил норму, согласно которой на садовых участках допускается возведение жилых строений, но без права регистрации проживания в них (абз.2 ст. 1 № 66-ФЗ от 15.04,98г. ”О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”). Решение суда означает, что теперь россияне смогут регистрироваться по месту жительства в дачных домах, принадлежащих садоводческим товариществам. Но при условии, что дом или строение признан жилым и находится на землях населенных пунктов. Теперь, чтобы это узаконить, надо внести соответствующие поправки в различные ФЗ. Жилищный кодекс РФ с 1 января 2006г. запретил присваивать жилым строениям, если они не соответствуют требованиям и нормативам жилого помещения, статус жилого дома. Со всеми процедурами изменения ФЗ-66 должны быть приняты в течение полугода и соответствовать постановлению Конституционного суда. Поэтому КС в постановлении уточнил, что регионы сами вправе отрегулировать этот вопрос. Пока субъекты принимают решения, граждане могут добиться прописки на даче через суд. Но прежде всего надо оформить в собственность дачные участки и жилые строения на них. Для этого необходимо сначала обратиться в администрацию населенных пунктов, к которым относится дачный участок. А чтобы получить регистрацию - в паспортный стол, ближайший к месту нахождения дачного домика. Эксперты отмечают, что земля вокруг крупных городов резко вырастет в цене. Чиновникам, в свою очередь, в случае долгов по квартплате легче будет решить проблему с выселением на дачные участки.
Во-вторых, в решении КС есть оговорка, что прописаться можно в строении, “расположенном на садовом участке, который относится к землям населенных пунктов”. А таких товариществ не более 3% от общего количества. Остальные находятся на землях сельхозяйственного назначения. И чтобы зарегистрироваться в домике на такой земле, нужно поменять ее статус. А это тоже через суд.
В-третьих, регистрация допускается только в “жилых строениях, пригодных для постоянного проживания” . Но понятно, что большинство дачных домов возводилось не по строительным нормам. Для того, чтобы прописаться в строении на участке, его нужно признать жилым. По мнению КС, этим должны заниматься местные власти (по крайней мере, до того момента, пока иное не будет установлено законом). Согласно критериям Госстроя, дом признается жилым, если в нем можно жить круглый год, к нему есть транспортная доступность, подключение к инженерным сетям, отопление, конструктивные и технические санитарные решения, обеспечены устойчивость и безопасность дома.
Но вряд ли нынешние дома в садоводствах признают пригодными для проживания. Порядок регистрации в связи с возможными нововведениями вряд ли изменится, так считают в Федеральной миграционной службе. Все требования, которые предъявлялись к прописке в квартире, останутся и для дома на садовом участке. Но помните: прописка (а ныне регистрация) может быть только одна. Выгода заключается в снижении величины квартплаты. С другой стороны, надбавки, льготы, компенсации в крупных городах обычно выше, чем в селах.
В жилищном законодательстве прописаны следующие требования к жилью: централизованные электрические сети (к большинству дач линии отведены вообще незаконно, свет дают только летом), питьевая, горячая вода (которую часто включают по расписанию), отопление, газ и т.д. ; определенная высота потолков (комнаты, кухни 2,5-2,7 м), толщина стен (наружные из кирпича- минимум 2,1 м); железобетонный, каменный или кирпичный фундамент. Полный список- cм. На сайте www. aif. ru.
Мнение председателя Союза садоводов России В. Захарьящева: к ”дачной прописке” власти пока не готовы: нужно финансирование на централизованные коммуникации, больницы, школы. Даже если возможность прописаться в садоводческом товариществе, независимо от статуса земли, появится законодательно, этому на местах будут препятствовать. Хотя в некоторых садоводствах более половины дачников живут там круглый год, и их надо обустраивать. По процедуре газофикации сел мы видим как медленно продвигается вглубь страны этот процесс.
Как решать эту проблему сейчас? Можно обратиться в районный суд по месту нахождения вашего дачного участка в порядке главы 28 Гражданского Процессуального кодекса об установлении юридического факта того, что ваш дом на дачном участке пригоден для круглогодичного проживания. Для обращения в суд потребуются документы о праве собственности на землю и дом. Земельный участок должен иметь кадастровый план, а дом - технический паспорт из БТИ. В нем должны быть характеристики дома: какой у него фундамент, какие стены – капитальные или нет и т.д. Суд назначит техническую экспертизу, которая должна установить, что строение у вас фундаментальное и пригодное для круглогодичного проживания. Уже на основании решения суда дальше можно обратиться в Федеральную миграционную службу с заявлением о регистрации по месту жительства в указанном доме. Если права собственности на землю или дом нет, то членская книжка садоводческого товарищества не достаточна. Нужно иметь свидетельство о регистрации права собственности. И тогда - за регистрацией в ближайший паспортный стол. Прописка родственников, постановка на учет мигрантов-работников возможна только по месту регистрации владельца дачного домика (в нем или в городской квартире). Проблема упирается в то, что градостроительная документация практически на всей территории России устарела лет на 20.