Виробничого призначення

Елемент будівлі	% фізичного зносу	Вартісна оцінка зносу, грн.
Перекриття	33,3	5000,0
Дах	75,0	3150,0
Фарбування стін	40,0	3200,0
Покриття підлоги	70,0	3570,0
Фарбування стелі	40,0	560,0
Система водопостачання	50,0	1050,0
Електропроводка	46,7	933,3
Система опалення	50,0	900,0
Сукупний фізичний знос		18363,3

Метод розбивкипри визначенні величини сукупного зносу (СЗ) передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (усувного та неусувного,З_фіз), функціонального (усувного та неусувного,З_функц), зовнішнього (З_зовн), та підсумовування результатів:

СЗ = З_фіз + З_функц + З_зовн . (6.19)

Приклад. Оцінити величину сукупного зносу на основі таких даних про об’єкт нерухомості:

1) об’єкт оцінки – адміністративна будівля виробничого підприємства, строк економічного життя якої оцінюється в 60 років, ефективний вік – 12 років, відновлювальна вартість – 1200 тис. грн., витрати на ремонт окремих компонентів – 50 тис. грн.;

2) віконні рами, що були встановлені в процесі будівництва об’єкта, - дерев’яні невисокої якості, на їх встановлення було витрачено – 12,5 тис. грн. Необхідна заміна цих віконних рам на пластикові, які характеризуються кращими шумоізоляцією та енергозбереженням. Витрати на заміну оцінюються в 20 тис. грн.;

3) розміри внутрішніх приміщень адміністративної будівлі є недосить зручними для ефективної організації праці в підрозділах підприємства. Розбіжності в щорічних доходах, що отримуються від експлуатації аналогічних об’єктів (з більш вдалим плануванням приміщень) та об’єкта оцінки, на 1 м² загальної площі складають 0,15 тис. грн. Загальна площа адміністративної будівлі – 200 м², коефіцієнт капіталізації – 0,25;

4) за рішенням місцевої ради на вулиці, де знаходиться об’єкт оцінки, організовано рух транспортних засобів тільки в одному напрямку, що ускладнило під’їзд до будівлі. Втрата вартості через такі заходи місцевої ради за прогнозами експертів складає 105 тис. грн.

Рішення. Умови завдання вимагають проведення оцінки усіх видів зносу: фізичного, функціонального, зовнішнього.

Для визначення величини неусувного фізичного зносу застосуємо метод «строку життя», усувний фізичний знос дорівнює витратам на ремонт окремих компонентів. Таким чином,

З_фіз = 290 (тис. грн).

Функціональний знос адміністративної будівля пов’язаний з необхідністю заміни віконних рам (усувний знос) та втратою доходу через невдале планування (неусувний знос). Величина усувного функціонального зносу дорівнює різниці між вартістю встановлення пластикових і дерев’яних віконних рам:

З_{функ усув} = 20 – 12,5 = 7,5 (тис.грн).

Величина неусувного функціонального зносу визначається за методом прямої капіталізації втрати доходів, пов’язаних із незручним плануванням приміщень:

З_{функ неусув} = = 150 (тис.грн).

Загальний функціональний знос складає:

З_функ = 7,5 + 150 = 157,5 (тис.грн).

Величина зовнішнього зносу дорівнює втратам вартості адміністративної будівлі за рахунок організації однобічного руху транспорту на вулиці її розташування, тобто:

З_функ = 105 тис. грн.

Таким чином, сукупний знос адміністративної будівлі виробничого підприємства за формулою (6.23) складає:

СЗ = 290 + 157,5 + 105 = 552,5 (тис. грн).

4. Визначення залишкової вартості будівель і споруд як різниці між відновлювальною вартістю (вартістю заміщення) та сукупним зносом.

5. Визначення повної вартості об’єкта нерухомості шляхом додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки (за умов наявності майнових прав на нього).

Приклад. Оцінити двоповерхову будівлю заводоуправління площею 400 м², що потребує косметичного ремонту. Аналогом було обрано двоповерхову офісну будівлю площею 350 м², у якій був зроблений косметичний ремонт. Ціна продажу аналога – 250000 грн. У базі даних були знайдені наступні дані по парних продажах (табл.6.8):

Таблиця 6.8 – Інформація про об’єкти парних продажів

Об'єкт	Фізичні характеристики та призначення об'єкта	Стан об'єкта	Ціна, грн.
1	Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 150 м2	Потрібний косметичний ремонт	80000
2	Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 200 м2	Проведено косметичний ремонт	160000

Рішення. Розрахуємо поправку на наявність косметичного ремонту. При цьому необхідно зіставити ціни одиниць порівняння об'єктів із необхідним і проведеним косметичним ремонтом:

Пр = ,(6.20)

де Пр - поправка на проведений ремонт (в розрахунку на 1 м² площі);

В₁ - вартість об'єкта 1, грн.;

В₂ - вартість об'єкта 2, грн.;

S₁ - площа об'єкта 1, м²;

S₂ - площа об'єкта 2, м².

Пр = (грн.)

Поправка в даному випадку має від’ємний знак. Пояснюється це тим, що ціна аналога повинна бути зменшена на величину вартості проведеного косметичного ремонту.

Для визначення ймовірної вартості оцінюваного об'єкта скористаємося формулою:

В_ОН = ,(6.21)

де В_анал - вартість продажу аналога, грн.;

S_анал ^- площа аналога, м²;

S - площа оцінюваного об'єкта, м².

В_ОН = = 179046 (грн.)

Метод валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор – це відношення продажної ціни об’єкта до потен­ційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості.

, (6.22)

де ВРМ – валовий рентний мультиплікатор;

Ц_анал – ціна продажу аналога.

Застосування методу здійснюється в такій послідовності:

1. Оцінюється ринковий рентний доход від об’єкта нерухомості, що оцінюється.

2. Розраховується валовий рентний мультиплікатор для об’єктів-аналогів.

3. Розраховується ймовірна вартість об’єкта оцінки за формулою:

В_ОН = ПВД_ОН × ВРМ, (6.23)

де ПВД_ОН- потенційний валовий доход об’єкта нерухомості, що оцінюється.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об’єктом оцінки та порівнянними об’єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких вже враховані такі відмінності.

Приклад. Оцінити вартість об'єкта, який після його придбання буде здаватися в оренду. Аналіз відповідного сегменту ринку показав, що за останній час було продано п'ять приблизно аналогічних об'єктів, інформація про які наведена в табл. 6.9.

Таблиця 6.9 – Інформація про підприємства-аналоги

Об'єкти для порівнянь	Потенційний валовий доход (ПВД), грн.	Ціна продажу (Цанал), грн.
1	435 000	2900000
2	560 000	3 500 000
3	784 000	5600000
4	1020000	6000000
5	1125000	1750 000
Оцінюваний об'єкт	680000	?

Рішення.Визначимо валовий рентний мультиплікатор для кожного об'єкта за формулою 6.22.

ВРМ₁ = 2900/435 = 6,67.

ВРМ₂= 3500/560 = 6,25

ВРМ₃= 5600/784 = 7,14

ВРМ₄ = 6000/1020 = 5,88

ВРМ₅= 1750/1125 = 1,56

визначимо усереднене значення валового рентного мультиплікатора без урахування екстремальних значень отриманих коефіцієнтів за формулою середньої арифметичної. Тоді:

Врм_середн= (6,67 + 6,25 + 5,88)/3 = 6,27.

Вартість оцінюваного об'єкта дорівнює добутку потенційного валового доходу об’єкта оцінки на усереднене значення мультиплікатора, тобто:

680000 × 6,27 = 4236600 (грн.)

Приклад. Визначити вартість вантажного автомобіля вантажопідйомністю 10 т, який експлуатується на міжміських перевезеннях. Показники експлуатації об’єкту оцінки наведено в таблиці 7.1.

Таблиця 7.1 - Показники експлуатації вантажного автомобіля

№ з/п	Показник	Значення
1	Середній річний пробіг автомобіля, тис. км	78
2	Середня вага транспортування вантажу на 1 км, т	6,5
3	Тариф на перевезення (без ПДВ), грн/ткм	1,5
4	Собівартість транспортування (без амортизації), грн/ткм	1,44
5	Вартість будівель (гараж та ремонтне господарство) на один автомобіль, тис. грн.	10
6	Ставка капіталізації для будівель, %	25
7	Ставка капіталізації для автомобіля, %	35

Рішення. З урахуванням наведої інформації вартість вантажного автомобіля дорівнює капіталізованому доходу від його експлуатації, який може бути розрахований як різниця між доходом, що отримується від функціонування бізнесу з транспортування вантажів узагалі, та доходом, що відноситься на будівлі.

Так, щорічний чистий операційний доход, що отримується від транспортування вантажів, дорівнює:

78 ? 6,5 × (1,5 – 1,44) = 30,4 (тис. грн).

Годинки доходу, що відноситься на будівлі, дорівнює:

10 × 0,25 = 2,5 (тис. грн.).

Частка доходу, що отримується від експлуатації автомобіля, за методом залишку становить:

30,4 – 2,5 = 27,9 (тис. грн.).

Вартість вантажного автомобіля за методом капіталізації дорівнює:

27,9/0,35 = 79,7 (тис. грн.).

При використанні витратного підходу вартість машин і обладнання визначається витратами на їх створення, придбання й установку. Цей підхід застосовується, в основному, під час оцінки спеціальних об'єктів, що не мають близьких аналогів.

Базою розрахунків у цьому випадку, так само як і під час оцінки будівель і споруд, є вартість відновлення або вартість заміщення, яка потім коректується на величину сукупного зносу.

Під вартістю відновлення машин і обладнання розуміють вартість відтворення їх повної копії в поточних цінах на дату оцінки або вартість придбання нового об'єкта, цілком ідентичного (функціонально, конструктивно та параметрично) об'єкту оцінки в поточних цінах.

Вартість заміщення машин і обладнання – мінімальна вартість придбання аналогічного нового об'єкта в поточних цінах.

Витратний підхід до оцінки вартості (відновлення або заміщення) машин і обладнання реалізується в методах:

• розрахунку за ціною однорідного об'єкта ;

• поелементного (поагрегатного) розрахунку;

• індексному (трендовому);

• розрахунку вартості за укрупненими нормативами.

Метод розрахунку за ціною однорідного об'єкта заснований на коректуванні собівартості конструктивно подібного об'єкта виходячи з припущення, що величини собівартості виготовлення об'єкта оцінки й однорідного об'єкта формуються під впливом загальних виробничо-технологічних факторів. Розрахунки за даним методом здійснюються в такій послідовності:

1. Вибір об'єкта, однорідного з об'єктом оцінки за технологією виготовлення, використовуваними матеріалами, конструкції. Ринкова ціна такого об'єкта повинна бути відомою.

2. Визначення рентабельності однорідного об'єкта. Для спрощення розрахунків припустимо приймати коефіцієнт рентабельності (К_рент) для продукції, що користується підвищеним попитом, в інтервалі 0,25 - 0,35; для продукції, що має середній попит – 0,1-0,25; для низькорентабельної продукції – 0,05 - 0,1 [57]. Якщо ж об'єкт не користується попитом на ринку, тоК_рент= 0, а вартість такого об’єкта знаходитися на рівні його собівартості.

3. Розрахунок повної собівартості однорідного об'єкта за формулою:

(7.1)

де Сп_од – повна собівартість виробництва однорідного об'єкта;

ПДВ – ставка податку на додану вартість;

ПП – ставка податку на прибуток;

К_рент – показник рентабельності продукції;

Ц_од – ціна однорідного об'єкта.

3. Розрахунок повної собівартості об'єкта оцінки. Для цього в собівартість однорідного об'єкта вносяться коректування, що враховують розходження в конструктивних параметрах об'єктів.

, (7.2)

де Сп - повна собівартість виробництва оцінюваного об'єкта;

К_oц, К_од – конструктивний параметр об'єкта оцінки й однорідного об'єкта відповідно.

4. Розрахунок повної відновлювальної вартості об'єкта оцінки (без ПДВ):

, (7.3)

де В_оц – повна відбудовна вартість об'єкта оцінки.

Приклад. Визначити відновлювальну вартість спеціальної шафи для збереження продукції в знепиленому середовищі. Шафа виготовлена за індивідуальним замовленням і на ринку обладнання аналогів не має. Габаритні розміри шафи 800 × 800 × 450 мм.

Як однорідний об'єкт обрано медичну шафу, габаритні розміри якої дорівнюють 600 11002200 мм. Ціна медичної шафи 2000 грн. Коефіцієнт рентабельності для даної продукції, що користується попитом, 0,25. Ставка податку на прибуток – 25 %, ставка податку на додану вартість – 20 %.

Рішення.

1. Повна собівартість однорідного об'єкта за формулою (7.1) складає:

(грн.)

2. Повна собівартість об'єкта оцінки за формулою (7.2) дорівнює:

(грн.)

3. Повна відновлювальна вартість об'єкта оцінки без ПДВ за формулою (7.3) дорівнює:

(грн.)

Приклад. Визначити ринкову вартість за станом на 20 липня 2004 р. трактора гусеничного сільськогосподарського призначення марки Т-4АС4. Кандидатами в аналоги обрано трактори гусеничні сільськогосподарського призначення ДТ-175 і ДТ-75, ринкова вартість яких за станом на 01.01.04 складала 16700,0 грн.. і 15000,0 грн. відповідно. Індекс цін на промислову продукцію за період між датою оцінки і датою визначення ринкових цін аналогів склав 1,05.

Техніко-економічні показники порівнюваних машин, вагові коефіцієнти (коефіцієнти значимості характеристик) наведені в таблиці 7.3.

Таблиця 7.3 – Техніко-економічні показники об'єкта оцінки й аналогів

Найменування показника	Марка трактора			Ваговий коефіцієнт
	Т-4А	ДТ-175	ДТ-75Н
Найбільша тягова потужність (Квт)	76,0	90,0	55,0	0,25
Ресурс до першого кап. ремонту (моно-година)	6000	8000	7000	0,4
Питомі витрати палива (г/Квт-година)	245	331	312	0,25
Маса конструктивна (кг)	7955	7420	6020	0,1
Поправка на технічні параметри		?	?
Поправочний коефіцієнт на метричні параметри		0,95	0,95

Рішення.На основі даних таблиці 7.3 розрахуємо окремі та загальну поправки на технічні параметри:

1. при порівнянні об'єкта оцінки з об'єктом ДТ-175:

• поправка на тягову потужність К₁:

К₁ = 76/90 = 0,84;

• поправка на ресурс до першого ремонту К₂:

К₂ = 6000/8000 = 0,75;

• поправка на витрати палива К₃:

К₃= 331/245 = 1,35;

• поправка на масу К₄:

К₄ = 7420/7955 = 0,93;

• разом загальна поправка на технічні параметри:

К_техн = 0,84 × 0,25 + 0,75 × 0,4 + 1,35 × 0,25 + 0,93 × 0,1 = 0,93.

2. при порівнянні об'єкта оцінки з аналогом ДТ-75Н:

• поправка на тягову потужність К₅:

К₅ = 76/55= 1,38;

• поправка на ресурс до першого ремонту ДО₆:

К₆ = 6000/7000 = 0,86;

• поправка на витрати палива К₇:

К₇ = 312/245 = 1,27;

• поправка на масу К₈:

К₈ = 6020/7955 = 0,76;

• разом загальна поправка на технічні параметри:

К_техн = 1,38 × 0,25 + 0,86 ? 0,4 + 1,27 ? 0,25 + 0,76 ? 0,1 = 1,09.

Таким чином, за результатами порівняння трактора Т-4А з аналогом ДТ-175 ринкова вартість об’єкта оцінки за формулі (7.6) складає:

В₁ = 16700 × 0,93 × 0,95 × 1,05 = 15492,2 грн.

Якщо аналогом є трактор ДТ-75Н, одержуємо інше значення оціночної вартості:

В₂ = 15000 × 1,09 × 0,95 × 1,05 = 16309,1 грн.

Усереднюючи ці результати, визначаємо остаточну величину оціночної вартості трактора Т-4А:

В = (В₁ +В₂ )/ 2 = (15492,2 +16309,1)/2 = 15900,7 грн.

Приклад. Ринкова вартість усіх активів підприємства оцінюється в 400 тис. грн., а зобов'язань – 300 тис. грн. Фактичний прибуток до оподатковування – 23 тис. грн., ставка податку на прибуток – 25 %. Середньогалузева рентабельність власного капіталу - 15%. Ставка капіталізації - 18%. Оцінити вартість гудволу.

Рішення.

Розрахуємо вартість гудволу методом надлишкових прибутків. Для цього розрахуємо фактичний та очікуваний чистий прибуток підприємства.

Фактичний чистий прибуток дорівнює:

23 × 0,75 = 17, 3 (тис. грн.)

Очікуваний чистий прибуток за умов середньогалузевої рентабельності власного капіталу становитиме:

(400 – 300) × 0,15 = 15 (тис. грн.)

Вартість гудволу за формулою 8.3 становить:

Г = (тис. грн.)

Реальний економічний ефект, що утвориться від використання нематеріального активу, виділяється за допомогою процедури порівняння параметрів господарської діяльності підприємства з використанням і без використання об'єкта оцінки. Так, наприклад, економічний ефект від використання нематеріального активу за рахунок збільшення ціни продукції може бути розрахований за формулою:

Д = К × (Ц – Ц_б/вик), (8.4)

де Д – економічний ефект від використання нематеріального активу;

К – обсяг продукції, виробленої (реалізованої) з використанням нематеріального активу;

Ц, Ц_б/вик – ціна одиниці продукції з використанням і без використання нематеріального активу відповідно.

Приклад.Оцінити вартість товарного знаку «Джерело», власником якого є ЗАТ «Кристал», якщо маркетингове дослідження показало, що за станом на дату оцінки відпускна ціна пакета (1 л) ординарного натурального соку ЗАТ «Кристал» на 0,55 грн. перевищує відпускну ціну пакета соку підвищеної якості одного з рядових конкурентів (ЗАТ «Врожай»), якому він відповідає за своїми споживчими властивостями. Ставка ПДВ – 20 %, ставка податку на прибуток – 25 %. Фізичний обсяг продажів продукції ЗАТ «Кристал» під товарним знаком «Джерело» за рік, що передує даті оцінки, склав 154725 л. Коефіцієнт капіталізації – 30 %.

Рішення. Чистий економічний ефект від реалізації одного пакета (Д_пак) натурального соку «Джерело» дорівнює перевазі у відпускній ціні пакета за винятком ПДВ і податку на прибуток:

Д_пак = 0,55 × (1-0,2) × (1-0,25) = 0,33 (грн).

Річний економічний ефект від реалізації продукції з товарним знаком «Джерело» з урахуванням цінової переваги за формулою (8.4) складає:

Д = 154725 × 0,33 = 51059,2 (грн).

Пряма капіталізація таких надходжень з урахуванням коефіцієнта капіталізації 30 % дозволяє визначити вартість товарного знаку та здійснюється за формулою (8.2):

(грн).

Економічний ефект за рахунок зниження сукупних витратзавдяки використанню нематеріального активу розраховується за формулою:

Д = К × (Взм_б/вик – Взм) + ΔВпост, (8.5)

де Взм, Взм_б/вик – змінні витрати на одиницю продукції з використанням і без використання нематеріального активу відповідно;

Δвпост – різниця в постійних витратах без використання і з використанням нематеріального активу.

Саме цей економічний ефект лежить в основі методу виграшу в собівартості, що знаходить широке застосування в сфері оцінки ноу-хау, але не застосується у випадках оцінки нових видів продукції – товарів, що раніше не вироблялися і не вводилися в обіг. При цьому в калькуляціях використовуються дані за наступними статтями витрат: сировина та матеріали, комплектуючі виробів, обслуговування та ремонт виробничого обладнання, амортизація, паливо й інші види енергії, заробітна плата, адміністративно-управлінські витрати.

Приклад. Підприємство володіє ноу-хау виробництва масляної фарби. Витрати на виробництво фарби без використання ноу-хау складають 1,5 грн. на 1 кг. При цьому 35 % собівартості складають витрати праці. Обсяг продажів підприємства дорівнює 300 т фарби на рік. Ноу-хау дає можливість заощаджувати на кожному кілограмі фарби 0,3 грн. за рахунок використовуваних матеріалів і 15 % трудових витрат. За прогнозами, ця перевага зберігатиметься протягом 4 років. Необхідно оцінити вартість ноу-хау при ставці дисконту 12 %.

Рішення.Виграш у собівартості в даному випадку отримується за рахунок економії на матеріалах для виробництва фарби та на витратах праці. Економія матеріалів за рахунок використання ноу-хау складає:

300 × 0,3 = 90 (тис. грн).

Економія витрат праці за рахунок використання ноу-хау складає:

1,5 × 0,15 × 300 = 67,5 (тис. грн)

Разом виграш у собівартості за рік дорівнює:

90 + 67,5 = 157,5 (тис. грн)

Вартість ноу-хау з урахуванням тривалості виграшу в собівартості (4 роки) і ставки дисконту (12 %) за формулою (8.1) складає:

478,3 (тис. грн).

Економічний ефект за рахунок зростання обсягу реалізаціїпродукції в результаті використання нематеріального активу може бути отриманий за формулою:

Д = Ц × (К – К_б/вик), (8.6)

де К_б/вик – обсяг виробленої (реалізованої) продукції без використання нематеріального активу.

Приклад. Підприємство «Альфа» розробило нову технологію виробництва запасних частин для автомобілів, що сприяє підвищенню ефективності використання обладнання підприємства, і отримало патент на неї Якщо раніше протягом року на виробничих потужностях підприємства можливо було виробляти 5 тис. одиниць продукції, то після освоєння нової технології продуктивність збільшилась до 6,5 тис. одиниць продукції.. Ціна одиниці продукції без ПДВ становить 1500 грн. Собівартість продукції становить 70 % від обсягу її виробництва, податок на прибуток – 25 %. Визначити вартість технології, якщо ставка дисконту дорівнює 22 %, а тривалість прогнозного періоду – 6 років.

Рішення. Річний економічний ефект від використання технології за формулою (8.6) становить:

1500 × (6,5 – 5) = 2250 (тис. грн).

Чистий економічний ефект (за винятком собівартості та податку на прибуток) становить:

2250 × (1-0,7) × (1-0,25) = 506 (тис. грн).

Вартість технології з урахуванням тривалості прогнозного періоду та ставки дисконту за формулою (8.1) дорівнює:

1602,5 (тис. грн).

Процедури синтетичного виділення економічного ефекту(метод «звільнення від роялті» і метод виділення частки ліцензіара в прибутку ліцензіата) використовуються для оцінки вартості патентів і ліцензій і ґрунтуються на загальному вихідному припущенні про те, що було б, якби оцінюваний нематеріальний актив не належав його сьогоднішньому власнику, який за таких умов був би зобов'язаний здійснювати регулярні ліцензійні платежі на користь іншого особи – власника прав. Однак, насправді такі платежі не здійснюються, оскільки права належать сучасному власнику нематеріального активу, і він звільнений від цього обов'язку. Економія, що утворюється в результаті такого звільнення, є додатковим прибутком, який генерується нематеріальним активом. А вартість об'єкта оцінки в даному випадку визначається як поточна вартість потоків додаткових прибутків за винятком усіх витрат, пов'язаних із забезпеченням патенту або ліцензії, протягом економічного строку служби патенту або ліцензії.

Таблиця 10.2–Інформація про діяльність об'єкта оцінки за останній звітний період.

Найменування показника	Одиниці виміру	Позначення показника	Значення
Частка зобов'язань	%	wЗ = З/(ВК + З)	20
Інвестиції	тис. грн.	І	1200
Амортизація	тис. грн.	А	800
Зміна власного оборотного капіталу	тис. грн.	ВОК	100
Прибуток до виплати процентів і податків	тис. грн.	П	1000
Сума процентів за зобов'язаннями	тис. грн.	ПЗ	36,7
Ставка податку на прибуток	%	ПП	25
Вартість власного капіталу	%	ВВК	25
Вартість зобов'язань підприємства	%	ВЗ	5

Оцінити вартість підприємства за допомогою методів, заснованих на прогнозах грошових потоків.