3.Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда
Вклад Эллвуда в ипотечно-инвестиционный анализ заключался в разработке краткой формулы, которая позволяет получить результаты идентичные результатам применения традиционной техники при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционную технику удобнее использовать когда известна сумма кредита и цена перепродажи, технику Эллвуда удобнее использовать когда известны коэффициенты.
Формула Эллвуда выглядит следующим образом:
r = Y - mC; также R = Y - mC + dep (SFF, Y), где
r - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость без учета повышения или снижения стоимости собственности;
R - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;
Y - ставка отдачи на собственный капитал (конечная отдача на собственный капитал);
m - коэффициент ипотечной задолженности;
C - ипотечный коэффициент, выведенный Эллвудом;
dep - процентное снижение (износ) стоимости собственности за прогнозный период;
app - процентный прирост (повышение) стоимости собственности за прогнозный период. Может быть использован в уравнении как минус - dep;
SFF,Y - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода.
Эллвуд рассчитал С - таблицы. Для их использования необходимо выполнить следующие правила:
найти в их верхней части срок амортизации ипотеки и диапазон процентных ставок, соответствующих анализируемому кредиту;
найти колонку с процентной ставкой данного кредита;
в двух колонках в левой части таблицы найти требуемую ставку отдачи на собственный капитал и прогнозный период;
пересечение колонки ставки процента по ипотеке и ряда ставки отдачи на собственный капитал прогнозного периода дает С- фактор.
С- факторы, при которых ставка процента по ипотеке превышает ставку отдачи на собственный капитал, имеют отрицательное значение. В формуле может быть использован либо отрицательный коэффициент со знаком минус либо абсолютная величина. В любом случае знак изменяется, что дает
r = Y + mC
Задача.
Общий коэффициент капитализации Эллвуда может быть расчитан методом инвестиционной группы (), который принимает во внимание, какая часть выкупного капитала приходится на ипотечный кредит и какая - на собственный капитал. Он взвешивает доли в выкупном капитале по ставке процента и требуемой ставке конечной отдачи на собственный капитал соответственно.
Например, ипотечнй кредитор предоставляет 80% капитала по ставке 12%, в то время как вклад самого инвестора составляет 20% при отдаче 15%. Расчет коэффициента капитализации методом инвестиционной группы показан в табл. 4.
Таблица 4.
Чистая инвестиционная группа
|
Источник выкупного капитала |
Доля в выкупном капитале |
Ставка отдачи |
Взвешенная требуемая ставка |
|
Ипотека |
80% * |
12% |
= 9,6% |
|
Собственный капитал |
20% * |
15% |
= 3,0% |
|
Взвешенный коэффициент: |
чистая инве- стионная |
группа |
12,6% |
или r = mY + (1- m)Y ,
где
m - коэффициент ипотечной задолженности,
Y - ставка отдачи на заемный капитал,
m - доля собственного капитала,
Y - ставка отдачи на собственный капитал.
В этот коэффициент необходимо внести две поправки, чтобы он стал эквивалентен общему коэффициенту капитализации r по Эллвуду. Обе поправки относятся к амортизации кредита.
С-фактор Эллвуда, называемый ипотечным коэффициентом - это синтез различных соотношений ипотеки и собственного капитала. Формула расчета С:
C = Y + P(SFF, Y) - f,
где:
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
P - часть кредита, выплачиваемая за прогнозный период;
SFF,Y - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;
f - ежегодная ипотечная постоянная.
Чарльз Акерсон представил формулу Эллвуда в следующем виде, называемом форматом Акерсона:
Доля заемного капитала * Ипотечная постоянная = _____________
+
Доля собственного * Норма отдачи =
капитала собственного капитала _____________
--
Доля заемного * % выплаченного * SFF = _____________
капитала кредита проект-
ный период +
Базовый коэффициент капитализации r = _____________
+
Плюс уменьшение или минус
увеличение стоимости * SFF = _____________
Общий коэффициент капитализации (OAR) = ______________