2.Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой оценки, которая определяет стоимость собственности как сумму стоимости интересов собственного и заемного капитала. В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Эта техника не принимает в расчет последствия налогообложения.

Применение традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

Три этапа применения традиционной техники ИИА.

Таблица 3.

Этап !	Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений
	А. Оценка: Ежегодный чистый операционный доход (NOI)
	1. Потенциальный валовой доход
--	2.Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей
+	3. Прочие доходы
--	4.Операционные расходы
=	5.Чистый операционный доход
	Б. Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту (DS)
	1.Первоначальная основная сумма ипотеки
	2.Срок полной амортизации
	3. Ставка процента
	4. Ежемесячный платеж
	5.Ежегоднве выплаты по обслуживанию долга
	В. Ежегодные денежные поступления равныNOI – DS
	Г. Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений (текущая стоимость 1-В за период владения активом)
Этап II	Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода
	А. Цена перепродажи (реверсия)
--	Б. Затраты по совершению сделки
--	В. Остаток непогашенного ипотечного долга на дату перепродажи
=	Г. Выручка от перепродажи
	Д. Оценка ожидаемой выручки от перепродажи (текущая стоимость II-Г)
Этап III	Оценка текущей стоимости собственного капитала и собственности в целом
	А. I- Г + II- Д = оценочная стоимость собственного капитала
	Б. III-A ( стоимость собственного капитала) + I-Б-1 (первоначальная основная сумма ипотеки) = оценочная стоимость собственности в целом

Формула выглядит следующим образом:

V = PVAF(NOI - DS) + PVF(RP - OS) + MP, где

V - стоимость собственности (первоначальная;

PVAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал;

PVF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал; RP - цена перепродажи собственности (реверсии); OS - остаток ипотечного долга при перепродаже; MP- текущий остаток основной суммы ипотеки.

Или:

Стоимость собственности = Текущая стоимость денежных поступлений + Текущая стоимость выручки от перепродажи + Основная сумма ипотеки.

Задача.

Объект недвижимости сдается в аренду на 6 лет за 35 000 уе в год.

В конце этого периода планируется реверсия за 220 000 уе. Объект обременен ипотекой на сумму 100000 уе на 10 лет под 12% годовых и шаровым платежом. Инвестор оценивает стоимость собственного капитала 15%. Сколько стоит объект недвижимости сегодня?

Здесь важно выяснить сколько стоит собственный капитал инвестора и сколько капитал кредитора.

Текущая стоимость капитала инвестора = PVCF + PVR

PVCF = PMT * PVAF (n=6, i= 15%);

PMT = NOI - DS = 35000-12000=23000

PVCF = 23000* 3,78448 = 87043

PVR = FV * PVF = 120 000* 0, 43233 = 51879

FV = 220 000 - OS = 220 000 - 100000 = 120 000, тогда

текущая стоимость капитала инвестора равна

PV(e) = 87043 + 51879 = 138 922

MP = 100 000

V = PVCF + PVR + MP = 138 922 + 100 000 = 238 922 у.е.