Площадь жилья превышает установленные нормы

Ключевым доводом в пользу реализации единственного жилья является его избыточный метраж. Большинство судов, руководствуясь выводами КС и ВС, оценивают роскошность, или избыточность, жилья исходя из нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма в регионе проживания должника.

Вместе с тем некоторые суды полагают, что одного только превышения норматива социальной обеспеченности недостаточно для признания жилья роскошным. К критериям роскошности они относят:

• место расположения жилья в населенном пункте;

• окружающую инфраструктуру;

• технические решения строительства;

• художественное оформление жилого дома и др.³

3  постановление 17ААС от 07.12.2021 по делу № А60-38930/2019

Встречается позиция, согласно которой критерии роскошности вообще не определяются нормами предоставления. При этом суды указывают, что критерий разумной потребности человека в жилище определяется исходя из обычных бытовых потребностей и не связан с нормативами предоставления. Они также отмечают, что нормы предоставления служат для определения минимальных характеристик предоставляемого должнику жилого помещения, а не для определения его роскошности⁴.

4 постановления АС СЗО от 25.11.2021 по делу № А56-25171/2020, АС УО от 27.10.2021 по делу № А07-39118/2017, 7ААС от 21.12.2021 по делу № А45-16229/2019

5 постановления АС ВВО от 08.12.2021 по делу № А43-39647/2018, 2ААС от 05.08.2021 по делу № А17-731/2020

Суды указывают, что само по себе незначительное превышение площади помещения над нормами предоставления при условии проживания в нем должника не является достаточным обстоятельством, подтверждающим избыточность жилья⁵.

Стоимость жилья сопоставима с размером реестра требований кредиторов

Целесообразность продажи единственного жилья зависит от соотношения его рыночной стоимости и размера реестра требований кредиторов. Суды могут отказать в реализации единственного жилья и покупке замещающего помещения при невысоком проценте удовлетворения требований кредиторов за счет вырученных средств.

Примеры из практики. 1. Суд учел, что стоимость жилья составляет 1 млн руб., а общий размер задолженности превышает 31 млн руб.⁶

6  постановление АС Поволжского округа от 21.12.2021 по делу № А57-5825/2020

2. Суд указал, что жилье кадастровой стоимостью менее 1 млн руб. является нажитым совместно с супругой. Соответственно, 50 процентов от цены реализации принадлежит супруге, а оставшиеся 50 процентов в первую очередь будут направлены на приобретение замещающего жилого помещения, что незначительно сократит размер требований кредиторов⁷.

7  постановление 14ААС от 07.12.2021 по делу № А13-3949/2018

Важно также оценить рыночную стоимость как единственного, так и предлагаемого замещающего жилья, а также расходы на торги по реализации единственного жилья. Необходимо, чтобы в реализации единственного жилья должника был реальный экономический смысл. Проведение оценки имущества и последующая его реализация с торгов могут привести к несоизмеримым с общим размером требований кредиторов расходам, а также к значительному увеличению срока процедуры банкротства гражданина и росту текущей задолженности. Это не будет соответствовать ни интересам должника, ни интересам его реестровых кредиторов. В таком случае продажа единственного жилья будет скорее карательной мерой, чем действенной.

М. Саликов

Единственное жилье должника: КС отменил абсолютный исполнительский иммунитет

Предоставление гарантий приобретения замещающего жилья

Предоставление должнику замещающего жилья при продаже единственного является обязательным. Такое жилье может быть приобретено как за счет кредитора, так и за счет конкурсной массы должника.

Высшие суды не разъяснили детально порядок приобретения замещающего жилья. Судебная практика по этому вопросу только начинает складываться. При этом можно отметить следующие тенденции.

1. Если кредитор намерен приобрести замещающее жилье за счет собственных средств, ему необходимо представить доказательства наличия такой возможности. Суды исключат из конкурсной массы единственное жилье, если кредитор:

• не представил предложений по самостоятельному приобретению иного жилого помещения;

• не пояснил, за счет каких денежных средств будет приобретено замещающее жилое помещение;

• не инициировал созыв собрания кредиторов по данному вопросу⁸.

8 постановления АС Уральского округа от 29.09.2021 по делу № А50-8748/2020, от 29.12.2021 по делу № А76-6237/2020

2. Если решение о приобретении замещающего жилья принято на собрании кредиторов, то при рассмотрении споров наряду с вопросом об экономической целесообразности реализации единственного жилья суды будут оценивать:

• имеется ли в решении собрания кредиторов реальный механизм наделения должника замещающим жильем;

• учитывает ли такой механизм права иных зарегистрированных в помещении лиц, особенно несовершеннолетних детей;

• конкретизирован ли порядок предоставления жилья должнику и его семье на период после продажи жилья;

• каковы сроки предоставления жилья, на каком праве оно будет предоставлено;

• когда и каким образом новое жилье поступит в собственность должника⁹.

9  постановление АС Уральского округа от 24.11.2021 по делу № А60-66150/2019

3. Нижестоящие суды считают достаточной гарантией предоставления замещающего жилья установление конкретной предельной стоимости, площади и месторасположения. Суд может отказать в утверждении порядка предоставления замещающего жилья, если не будут представлены варианты замещающего жилья в конкретном населенном пункте, его характеристики, а также сведения о действительной стоимости такого жилья¹⁰.

10 определения АС Оренбургской области от 21.12.2021 по делу № А47-9150/2020, АС Самарской области от 15.12.2021 по делу № А55-29048/2020

Иногда решением собрания кредиторы утверждают конкретный объект, подлежащий приобретению в качестве замещающего жилья¹¹. В других делах финансовый управляющий после реализации жилья должника обращается в суд за утверждением в качестве замещающего жилья квартиры, которая приобретается должнику в соответствии с утвержденным положением¹².

11  определение АС г. Москвы от 23.12.2021 по делу № А40-176990/20-164-326 «Ф»

12  определение АС г. Москвы от 20.12.2021 по делу № А40-9544/17-88-18 «Ф»

Таким образом, позиции судов по вопросу о порядке определения условий приобретения замещающего жилья только начинают формироваться. При этом нижестоящие суды предъявляют высокие требования к детальной проработке положений о приобретении замещающего жилья.