6.Оценка недвижимости методом сравнения рыночных продаж.

Основой применения данного метода является принцип замещения (см. выше).Сущность метода сравнения продаж зак­лючается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижи­мость аналогичной полезности. Никто не заплатит за товар больше, чемон стоит. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, называемой «сравнимые продажи». Алгоритм использова­ния метода сравнения продаж для определения стоимости недвижимости показан на рис. 6.

Рис.6 Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж

Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет цены объектов недвижимости. Причем, предложение зависит от наличия, в первую очередь, объектов недвижимости на данный момент, а спрос — отцены, демографических факторов, уровня дохода населения, развития сферы обслуживания, местонахождения и многих других. Этот подход зависит от наличия недавних продаж недвижимости, в такой же местности, такого же размера, с такими же коммуникациями, строениями и такой же рыночной «привлекательностью».

Общая модель сравнения продажпредставлена следующим образом:

MV=S_c + ∆j_c (6)

где MV — расчетная величина рыночной стоимости (руб);

S_c— цена продажи сопоставимого объекта;

∆j_c — совокупная поправка к цене продаж, учитывающая количе­ственные и качественные факторы оцениваемого объекта и его аналога.

Данный метод также используется для оценки земельного участка. Метод сравнения продаж - это не что иное, как сравнительный анализ, составляющий часть маркетинговых исследований.

Сопоставимость - это мера соответствия проданного и оцениваемого объекта. Для сравнения оцениваемого объекта используется не менее треханалогов. Чем их больше, тем повышается достоверность окончательной оценки. Согласно представленному алгоритму на рис. 6, на оценку объекта влияют условия, физические и экономические характеристики, а также права.

Затем происходит процесс корректировки. Его рекомендуется проводить в следующей последовательности: базовая цена — права собственности — условия фи­нансирования − условия рынка − месторасположение объекта ─ физи­ческая характеристика ─ степень износа ─ состояние окружающей среды ─ экономические характеристики ─ иные факторы.

Итак, реализация метода анализа продаж осуществляется в несколько этапов: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором – осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

7.Оценка недвижимости методом капитализации дохода.

Метод, отражающий использование недвижимости в качестве источника дохода, называется методом капитализации дохода. Его экономическое содержание заключается в том, что распределенные во времени доходы от недвижимости определенным образом соотносятся со стоимостью недви­жимости. Нетрудно заметить, что в данном случае недвижимость рассмат­ривается в качествевещной формы капитала, способного в процессесвоего использования продуцировать доход. С другой стороны, капитал представляет собой ранее накопленный запас (фонд). Таким образом, необходимо соотнести между собой поток доходов с величиной стоимо­сти (размером фонда).

Если в качестве потока фигурируют доходы, то есть денежные поступ­ления, ситуация несколько осложняется.Если капи­тал имеет денежную форму, то эта степень отдачи известна,— она назы­вается процентом на капитал.

Таким образом можно определить стоимостной эквивалент доходной недвижимости:

V=I/R, (7)

где V — стоимость на данный момент,I— доход,aR — ставка капита­лизации.

Ставка капитализации, используемая при оценке недвижимого имуще­ства, включает в себя как прибыль на вложенный капитал, так и прибыль на возмещение капитала. Норма прибыли на вложенный капитал, называемая ставкой дисконта, объединяет в себе компенсацию инвестору за риск, за стоимость денег с учетом дохода будущих периодов и за другие факторы, связанные с данным инвестированием. Она учитывает издержки вложения заемного капитала и требуемый процентный доход на собствен­ный капитал. Прибыль на возмещение отражает ту долю дохода, котораяидет на возврат инвестированного капитала.Приемлемая норма прибыли представляет собой уровень рентабельно­сти при равновесном, или близком к равновесному, состоянии рынка не­движимости.

Естественно, что норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам, — в противном случае все инвесторы избрали бы именно этот вариант инвестирования (он, к тому же, требует меньших издержек). Таким образом, ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли.

Инвестор или собственник должны также учитывать основные виды рисков, наличие которых способно уменьшить размер ожидаемых дохо­дов. Поскольку все ожидаемые доходы являются будущими, то неизбежно возникает фактор неопределенности, конкретным выражением которого являемсяуровень риска. Для компенсации действия факторов риска нор­ма прибыли должна быть соответствующим образом увеличена.

Затем добавляется ставка возмещения. Возмещение представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая, будучи в эксплуатации, обесценится в течение инвестиционного периода. Возмеще­ние представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспе­чения окупаемости капиталовложения в течение периода инвестирования.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Метод прямой капитализации применяется, если соблюдены два условия. Во-первых, возможности, предоставляемые вложением капитала в оценивае­мую недвижимость, должны быть аналогичны возможностям от инвестиро­вания в недавно купленные объекты доходной недвижимости. Во-вторых, соответствующая структура общих ставок выявляется на основе анализа продаж доходной недвижимости.

Общая ставка капитализации строится на основе анализа фактических отношений величины дохода к цене продажи для объектов недвижимости, схожих с оцениваемым:

Стоимость объекта недвижимости:

Сон= NOI/R _o Сон=NOI/(R-AR) (8)

где NOI– ожидаемый чистый операционный доход

R = R₀ + AR, (9)

где R₀— безрисковая ставка (норма прибыли);

AR— надбавка за риск и возмещение капитала.

Такой подход к формированию ставки капитализации (последователь­ным наращиванием базовой ставки) носит название кумулятивного метода.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Методы прямой капитализации просты, и их можно применять, не об­ладая глубокими знаниями в области математики и финансов. Легкость расчета делает прямую капитализацию обманчиво привлекательной; но всегда следует помнить, что подлежащие оценке объекты недвижимости и сравнимые с ними объекты (по которым строят ставки или коэффициен­ты) должны быть аналогичны друг другу, или различия между ними необходимо скорректировать внесением поправок. Кроме того, долженбыть выработан некоторый алгоритм расчета ставок или коэффициентов капитализации, определяемых на основе анализа рынка. Логика такого алгоритма достаточно проста. Ставка капитализации должна соответство­вать реальным условиям рынка, следовательно, определена она может быть только на основе рыночных показателей.